【正文】 遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)（論文）匯佳住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告（1）廣漢市區(qū)位廣漢市位于“天府之國(guó)”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會(huì)成都市區(qū)25公里，北距德陽(yáng)市區(qū)19公里。境內(nèi)地勢(shì)平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá)，全市每百平方公里擁有等級(jí)公路78公里。，南北長(zhǎng)27公里，幅員面積551平方公里，轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬(wàn)，城市人口17萬(wàn)。[1]（2）廣漢市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級(jí)歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點(diǎn)的古蜀文化旅游城市。[1]廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國(guó)際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，%。[1]廣漢工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點(diǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)已占經(jīng)濟(jì)總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟(jì)中最具活力、競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠?。[1]（3）城市發(fā)展規(guī)劃實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；人均期望壽命達(dá)到78歲。初步實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。[1]依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對(duì)完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為：“一城、兩區(qū)、五組團(tuán)”。 [1]“一城”：指廣漢市主要中心城區(qū)。[1]“兩區(qū)”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸功能區(qū)”。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬(wàn)人?！氨卑豆δ軈^(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬(wàn)人。[1]“五組團(tuán)”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團(tuán)——河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團(tuán)”和城東“居住文教組團(tuán)”；河南岸由“舊城中心組團(tuán)”、“城南工業(yè)組團(tuán)”以及高速公路西南面的“民航學(xué)院文教組團(tuán)”。同時(shí)，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機(jī)組成部分，作為城市周邊一個(gè)風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。[1]（1）項(xiàng)目名稱“匯嘉”住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究（2）項(xiàng)目單位“匯嘉”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限責(zé)任公司“匯嘉”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。（3）項(xiàng)目編制依據(jù)a、委托編制《匯嘉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的項(xiàng)目委托書(shū)；b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號(hào)；c、廣漢市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心[2010]35號(hào)《關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)》；d、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研搜集到的資料。（1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運(yùn)站，南有上美年華。宗地位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。（3）使用年限:居住用地70年。（4）宗地地質(zhì)狀況(地勘):無(wú)地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃。（5）宗地現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。宗地周邊地塊除三星堆客運(yùn)站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國(guó)際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂(lè)、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運(yùn)站等。（1）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：（ m2），為二類住宅用地（R21）。（2）用地使用性質(zhì)：二類住宅用地（R21）。（3）用地使用強(qiáng)度：容積率：—； 建筑密度：≤40% 。（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開(kāi)放廣場(chǎng)。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑層數(shù)控制，≤15層。建筑控制高程：。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》相關(guān)要求。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。綠地指標(biāo)：綠地率 ≥25% 。作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)主要通過(guò)房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特征。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方面效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或者感覺(jué)的基礎(chǔ)上。[6]本報(bào)告主要是對(duì)“匯嘉”建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。溫家寶總理說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用?！笔邔梦逯腥珪?huì)10月18日閉幕,會(huì)議審議通過(guò)有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議?！笆晃濉逼陂g，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長(zhǎng)”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，以及房?jī)r(jià)在前些年過(guò)快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)[2]其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。”綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過(guò)熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會(huì)遭受重大影響。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒(méi)有明顯過(guò)熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不必過(guò)多擔(dān)心。國(guó)務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“十