匯佳住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-25 23:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 約2700元/ m2信息來(lái)源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū) 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬(wàn)平方米狀況三期在售均價(jià)約3300元/ m2信息來(lái)源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為3218元/㎡,%。其中雒城一號(hào)、上美年華這兩個(gè)社區(qū)都處于中山大道南段，與本項(xiàng)目位置相鄰。本項(xiàng)目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價(jià)為3200元/㎡。 產(chǎn)品定位本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。而廣漢市在“”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)反響較為不錯(cuò)。市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。圖片來(lái)源：自繪故本項(xiàng)目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時(shí)具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購(gòu)房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?。戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 價(jià)格定位（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。項(xiàng)目的開發(fā)期為3年。計(jì)劃分兩期高層住宅。隨著項(xiàng)目一期開發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤(rùn)方面都會(huì)有較大的提升空間。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報(bào)告第二部分的結(jié)論得出的本項(xiàng)目一期和二期的定價(jià)為：一期（2011年上半年）均價(jià)：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價(jià)：3300元 / m2 該定價(jià)不僅針對(duì)周邊工作人群，也同樣適合外來(lái)人口。且考慮到未來(lái)經(jīng)濟(jì)的變化趨勢(shì)，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場(chǎng)所影響，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)很有吸引力。本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購(gòu)買價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫(kù)。考慮到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號(hào)依次為A、B、C、D。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價(jià)（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來(lái)源：建施平面圖計(jì)算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場(chǎng)所。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺(jué)。小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對(duì)住宅綠化設(shè)置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。，企業(yè)自有資金8000萬(wàn)元，從銀行貸款4000萬(wàn)元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。+360=，。+360=，。，還銀行本息4360萬(wàn)元。工作名稱項(xiàng)目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月2012年8月項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項(xiàng)目二期建造：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期預(yù)售：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期銷售2013年11月2014年5月 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)“匯嘉”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤15層，綠地率≥25%。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。 項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來(lái)說(shuō)可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。[6]（1）土地費(fèi)土地費(fèi)用：2500萬(wàn)元其中：1．土地出讓金：2．契稅（出讓金3%）：（2）前期費(fèi)前期費(fèi)用：其中：1．規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)（建安費(fèi)%）：2．規(guī)劃放樣費(fèi)：36萬(wàn)元3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)%）：4．三通一平費(fèi)用：120萬(wàn)元（3）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：1．建安費(fèi)（1229元/㎡）：2．環(huán)境工程：280萬(wàn)元3．機(jī)電設(shè)備：520萬(wàn)元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：420萬(wàn)元其中：1．道路工程費(fèi)：180萬(wàn)元2．自來(lái)水工程費(fèi)：110萬(wàn)元3．照明綠化費(fèi)：100萬(wàn)元4．電訊設(shè)施費(fèi)：30萬(wàn)元（5）公共配套費(fèi)公共配套費(fèi)：其中：
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