【正文】 20xx1010 33 34 35 36 。 二、 分析結(jié)論 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，預(yù)測(cè)除銀行貸款外自有資金投入 48000萬(wàn)元（含地價(jià)），投資收益達(dá) 萬(wàn)元。） 片區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)勁：大型商貿(mào)城， 農(nóng)貿(mào)城等將大大提升項(xiàng)目的知名度和影響力 協(xié) （ T） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，項(xiàng)目推出量與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占市場(chǎng)份額的風(fēng)險(xiǎn)不可避免； 32 項(xiàng)目周邊待開(kāi)發(fā)地塊眾多，潛在供應(yīng)量龐大，如同期推售，將和本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。 以廣州市北端 為主的異地自住者、投資者可能潛力很大。 31 2．項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 區(qū)位劣勢(shì)：位于城市發(fā)展中區(qū)域，近一、二年內(nèi)周邊市政配套設(shè)施都會(huì)興建中，不過(guò)要形成規(guī)模配套要二、三年時(shí)間。 第七部分 結(jié)論 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ S） 綜合本項(xiàng)目，具備如下五大優(yōu)勢(shì)資源： 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，總用地面積逾 萬(wàn)㎡，總建筑面積達(dá) 31 萬(wàn)平方米，屬可塑性強(qiáng)大盤(pán)項(xiàng)目； 學(xué)校配套：項(xiàng)目緊鄰清遠(yuǎn)重點(diǎn)學(xué)校清城一中 、華僑中學(xué) ， 洲心中學(xué) 。 20xx 年銷(xiāo)售面積 8 萬(wàn)平方米。 首期于20xx 年 10月份公開(kāi)預(yù)售， 20xx年 12 月交樓。 30 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ◇該項(xiàng)目在 20xx 年 12月開(kāi)始做規(guī)劃設(shè)計(jì)，總建筑面積為 310000萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分三期 投入開(kāi)發(fā)。 2： 可自籌資金： 10000萬(wàn)元 3： 預(yù)計(jì) 其他渠道融資（承建商、建材等） ： 8000萬(wàn)元 合計(jì)： (1+2+3)(1)至（ 4）為 25650萬(wàn)元。 銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售收入 213500萬(wàn)元247。 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 504 15624 貸款期限 3 年計(jì)算 小計(jì)（ 5） 稅費(fèi) 項(xiàng)目名稱 單價(jià) （元 /㎡） 成本測(cè)算 備 注 稅金 （ 6） 稅金（ 總價(jià) 12%） （ 1） （ 6）合計(jì) 開(kāi)發(fā)總成本 28 三、預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入 單位：㎡或個(gè) 項(xiàng)目 建筑面積或數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬(wàn)元） 住宅 305000 7000（均價(jià)） 213500 商鋪 19000 地面車(chē)庫(kù) 150000 架空層 地下車(chē)庫(kù) 150000 合計(jì) 213500 注：剔除會(huì)所、幼兒園、衛(wèi)生站、消防站、兩委會(huì)、住宅架空層、商業(yè)騎樓等建筑面積： 約 305000平方米。 二、成本預(yù)測(cè)（按 總面積 310000 平方米計(jì)算） 項(xiàng)目總投資成本測(cè)算表 項(xiàng)目名稱 單價(jià) （元 /㎡） 成本測(cè)算 （萬(wàn)元） 備 注 土地費(fèi)用 土地成本 21000 放樣核樣測(cè)量費(fèi) 1 69 小計(jì)（ 1） 21069 前期工程費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 單價(jià) （元 /㎡） 成本測(cè)算 （萬(wàn)元） 備 注 環(huán)境評(píng)估 環(huán)境 檢測(cè)部門(mén)收費(fèi) 樁基檢測(cè)（靜載） 3 93 檢測(cè)單位收費(fèi) 鉆探費(fèi) 127 市政配套費(fèi) 30 930 按 48 元 /㎡繳納（ 09 年報(bào)建市政配套費(fèi)半價(jià)計(jì)算） 設(shè)計(jì)費(fèi)用 25 775 人防易地建設(shè)費(fèi) 1091 。 按高起點(diǎn)之物業(yè)管理規(guī)劃要求，并依照政策法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)樓盤(pán)實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括 —— 物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護(hù)； —— 物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù) 和管理； —— 公共部位的清潔衛(wèi)生； —— 公共秩序維護(hù)； —— 便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理； —— 紅線范圍內(nèi)的車(chē)輛行駛及停泊； —— 社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動(dòng)； —— 物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理； —— 小區(qū)的安全護(hù)衛(wèi)。 物業(yè)管理 聘請(qǐng)知名物管公司進(jìn)行物業(yè)管理，建構(gòu)和諧的社區(qū)文化，在社區(qū)服務(wù)上采用鄰里中心服務(wù)模式。 小區(qū)智能化設(shè)置 背景音樂(lè)系統(tǒng) — — 在小區(qū)公共休閑場(chǎng)所設(shè)置音效系統(tǒng)，進(jìn)行社區(qū)的背景音樂(lè)及社區(qū)重要信息發(fā)布； 社區(qū)智能燈光系統(tǒng) —— 根據(jù)不同時(shí)間、不同場(chǎng)景、場(chǎng)合、重要活動(dòng)，制造相應(yīng)燈光效果，營(yíng)造豐富的光影景象和華貴的居住氛圍。 電梯：每幢樓配備日立、三菱或 OTLS 豪華電梯，全天候遠(yuǎn)程監(jiān)控確保每部電梯零故障。使會(huì)所具備娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)等綜合功能的尊貴場(chǎng)所，成為本項(xiàng)目之尊貴氣質(zhì)的核心體現(xiàn)，既方便業(yè)主，更將成為樓盤(pán)的獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)之一。通過(guò)面積贈(zèng)送設(shè)計(jì)來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品線的跨度組合，增加產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)；通過(guò)積 極的產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)打造區(qū)域精品物業(yè)，提高項(xiàng)目附加值增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。考慮生態(tài)、健康、主人生活系統(tǒng)的設(shè)計(jì)理念。蜿蜒曲折的小道，隨處可見(jiàn)的綠地，旖旎相映的小品元素，使得處處有景、處處有美，令社區(qū)與人接觸時(shí)，給予人內(nèi)心的感動(dòng)和影響；而園林的核心景觀 —— 商業(yè)會(huì)所泳池的設(shè)計(jì)，湛藍(lán)的池水、休閑椅、太陽(yáng)傘 ? 營(yíng)造悠閑的風(fēng)情，令人放松、恣意，而四處散落的水景更是更體現(xiàn)了參與性與親和性 ，真正達(dá)到人與自然和諧共處的至高境界。 22 景觀與環(huán)境設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 景觀 設(shè)計(jì)采取自然流派設(shè)計(jì)， 融 合法式園林的規(guī)整與英國(guó)的自然式風(fēng)格， 擁有浪漫、優(yōu)雅而又透出皇家的威嚴(yán)與典雅。 建筑外立面采用灰 、白 兩種主要顏色，以顯示 簡(jiǎn)約 、高檔的效果 ； 材質(zhì)上選用面磚、質(zhì)感涂料 少量 石材。建筑外型：俊郎挺拔、輪廓和天際線分明，成為重要的視覺(jué)意向，地標(biāo)性建筑立面處理采用現(xiàn)代手法，別致的擋板設(shè)計(jì)，巧妙地隱藏了空調(diào)機(jī)位，完整地保存了建筑外觀的美感。整體建筑采用南北向規(guī)劃布局，形成中心庭院，達(dá)到了半圍合、保護(hù)和代表小區(qū)形象的作用，使小區(qū)內(nèi)部生活得到保護(hù)的同時(shí)，保證了陽(yáng)光、空氣的通透，完成了形式和功能的巧妙結(jié)合。車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售均價(jià)： 15萬(wàn)元 /個(gè)。以產(chǎn)品創(chuàng)新引領(lǐng)市場(chǎng)，以最高性價(jià)比打動(dòng)客戶，在有效的推廣策略下，本項(xiàng)目住宅部分入市價(jià)可以達(dá)到 5800 元 /㎡ 起 的銷(xiāo)售單價(jià)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)： 7000 元 /㎡ 。隨著清遠(yuǎn)城市綜合經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，清遠(yuǎn)的各項(xiàng)利好規(guī)劃的落實(shí)實(shí)施（如武廣客運(yùn)專線、城市輕軌等）周邊城市特別是廣州、深圳、佛山等城市的客戶比例將會(huì)不斷提高。 廣州北、花都等區(qū)受高房?jī)r(jià)驅(qū)趕的自住或投資的客戶。 郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)“進(jìn)城”客戶及異地客戶。 本市居民 +本市經(jīng)商的工商個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)主。經(jīng)綜合分析和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的把握，本項(xiàng)目的目標(biāo)主力客戶大致有四類(lèi) 群體組成： 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和事業(yè)單位中等級(jí)別職員、白領(lǐng)階層。從實(shí)際分析看，主要還是前三類(lèi)客戶，外來(lái)置業(yè)群體為輔。 20 四、目標(biāo)客戶定位 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析，清城購(gòu)房群體主要由四類(lèi)階層組成；一是原住居民的升級(jí)換代，改善居住品質(zhì)；二是政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和事業(yè)單位職員；三是私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶。 30 萬(wàn)平米 —— 凸顯項(xiàng)目無(wú)可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以激發(fā)目標(biāo)客戶群的置業(yè)激情。 30 萬(wàn)平米 二、整體功能定位 以中高檔精品住宅為主，商業(yè)為輔（商業(yè)滿足小區(qū)及周邊社區(qū)的生活配套 、擬建一個(gè)大型超市式菜市場(chǎng) ） ； 以高層住宅為主，控制整體成本突出產(chǎn)品性價(jià)比； 以居住為主的精品社區(qū)； 項(xiàng)目商業(yè)連通自成一體，形成城市商業(yè)街區(qū)，融入城市商業(yè)體系。 18 第五部分 項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目背景定位綜述 從市場(chǎng)分析看： 從經(jīng)濟(jì)條件看，清遠(yuǎn)具備發(fā)展房地產(chǎn)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市基礎(chǔ)