【正文】 建議在規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上， 先進(jìn)行基礎(chǔ)配套建設(shè)。建安費(fèi)、配套費(fèi)、銷(xiāo)售收入為變量， 假設(shè)銷(xiāo)售周期安原定計(jì)劃不變。 敏感性分析 結(jié)果見(jiàn)附表： 表 81 敏感性分析表 共 46 頁(yè) 第 43 頁(yè) 注： （ 1） 上表分析敏感性因素對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 （ 2） 其中列表示敏感性因素的變化情況 （ 3） 表中值表示 NPV 隨著敏感性因素的變動(dòng)而產(chǎn)生的變化值 從表中可以看出，本項(xiàng)目最敏感的因素是銷(xiāo)售價(jià)格，項(xiàng)目售價(jià)變動(dòng) 10％，將會(huì)引起 NPV ％的變動(dòng)，項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的變化十分敏感。當(dāng) 采用折現(xiàn)系數(shù)為 20％ 時(shí) ，計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，大于零。 ? 選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要室外照明燈具要使用高級(jí)節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。由城市環(huán)保部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。 具體組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)下圖： 項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu) 圖 圖 61 環(huán)保措施 （ 1） 概述 本項(xiàng)目擬建在即墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)，周?chē)鸁o(wú)工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好，水體、氣體、土壤和植物無(wú)污染。 （ 1） 地塊紅線面積約 42 公頃。海路上，從緊鄰本區(qū)域東側(cè)的鰲山港出發(fā)，經(jīng)嶗山風(fēng)景區(qū)海域，一個(gè)半小時(shí)到麥島碼頭。 （見(jiàn)附件四給水排水規(guī)劃圖） （ 4） 通訊 近期電話普及率全鎮(zhèn)為 30 部 /百人，遠(yuǎn)期電話普及率為40 部 /百人 ，全鎮(zhèn)電話 24000 部，交換機(jī)規(guī)劃容量 29000 門(mén)，規(guī)劃電信線路鎮(zhèn)駐地敷設(shè)方式為地下通信電纜，線路敷設(shè)方位為東西路北側(cè)，南北路東側(cè)。 即墨市政府今年已經(jīng)計(jì)劃完成東部供水整體規(guī)劃，開(kāi)工建設(shè)東部供水一期工程，從王圈水庫(kù)向溫泉、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)供水，完善東部發(fā)展環(huán)境。 項(xiàng)目緊鄰的鶴山分北、西、南三峰，面積約 2 平方公里，項(xiàng)目背靠最高的西峰海拔 米。 光能資源 全年太陽(yáng)輻射總量 120 千卡 /平方厘米，年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，日照百分率達(dá) 58%。據(jù) 1898 年以來(lái)青島 100 年氣象資料參考，年平均氣溫 ℃ ,極端高所溫 ℃ (1997 年 7 月27 日 )，極端低氣溫 ℃（ 1931 年 1 月 10 日）。 岙山衛(wèi)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)屬起步階段，現(xiàn)項(xiàng)目周邊是大量待開(kāi)發(fā)農(nóng)莊，供給市場(chǎng)中，供小于求。出 于對(duì)海洋性氣候的喜愛(ài)，許多外地人在青島置業(yè)，意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。市場(chǎng)供應(yīng)的突然增加，必然會(huì)讓 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 溫泉度假區(qū) 目前建成并投入使用的別墅數(shù)量為 14 套，未來(lái)幾年該區(qū)域的別墅供應(yīng)將 達(dá)到 620 套左右，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)急劇增大 。這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式比較單一，基本上是以集團(tuán)消費(fèi)為主 ，整體處于一種原始狀態(tài)， 作為中外著名的旅游度假城市確實(shí)是一大缺憾。將有大批國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相進(jìn)入青島，直接帶動(dòng)中高檔 樓市攀高，此檔位樓盤(pán)市場(chǎng)需求量將會(huì)劇增；得天獨(dú)厚的自然氣候條件，令海濱城市旅游熱度不減，沿海岸帶的發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，市政規(guī)劃增建的海上景觀及主題公園，吸引旅游置業(yè)投資。從市房地產(chǎn)交易中心得到的統(tǒng) 計(jì)數(shù)字顯示，上半年各類(lèi)房產(chǎn)交易成交戶數(shù)達(dá)到 20236 戶，成交面積 萬(wàn)平方米，上半年實(shí)際完成交易 102 億元。 20xx 年，青島接待海內(nèi)外游客 合計(jì) 1551 萬(wàn)人次，旅游也總收入達(dá)到 118 億 共 46 頁(yè) 第 24 頁(yè) 元，相當(dāng)于 當(dāng)年 GDP 的 9％。我國(guó)城市化進(jìn)程地加快、人民生活水平地不斷提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。因此，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目可徹底改變當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，積極利用土地及自然資源，直接提升區(qū)域形象，對(duì)加快城鎮(zhèn)改造建設(shè)，改善周邊農(nóng)民居住環(huán)境和鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，創(chuàng)建文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，迎接 20xx 年奧運(yùn)會(huì)都是十分必要的。 （ 3）該項(xiàng)目對(duì)啟動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展有相輔相成的作用，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、電子、機(jī)械 、家具、紡織、玻璃等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，同樣相關(guān)行業(yè)的發(fā)展給住宅業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的物質(zhì)基礎(chǔ)，促進(jìn)住宅及相關(guān)行業(yè)步入良性循環(huán)發(fā)展軌道。 為了 響應(yīng)市 政府 的號(hào)召， 不斷提高市民的居住水平，促進(jìn)青島房地產(chǎn)的發(fā)展，使青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)大的跨越， 公司 開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)特征的集“休閑、生態(tài)、旅游、文化”于一體的高檔旅游居住區(qū)，推動(dòng)青島市的城市住宅建設(shè)向更高層次發(fā)展。 青島作為一個(gè)典型的旅游城市，在改革開(kāi)放后，隨著招商引資和國(guó)企改革力度的加大，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，建設(shè)國(guó)際化、現(xiàn)代化大青島的城市化戰(zhàn)略已初見(jiàn)成效，城市建設(shè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。據(jù)國(guó)家旅游部門(mén)預(yù)計(jì)， 到 20xx 年，我國(guó)入境旅游人數(shù)將達(dá)到 8500 萬(wàn)人次，其中過(guò)夜海外旅游者 3450 萬(wàn)人次，旅游外匯收入 220 萬(wàn)美元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 11 億人次，旅游收入 5000 億元；出境人數(shù)將達(dá)到 1636 萬(wàn)人次。其中著名的“鶴山八景”為：“棲鶴梳羽”、“仙宮秋月”、“鶴山曉鐘”、“鶴鳴煙雨”、“杏林飛霞”、“仙臺(tái)凌空”、“梧桐金井”、“水鳴天梯”。20′，總面積兩萬(wàn)平方公里，海拔 米。 三是加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，夯實(shí) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)眾多，有鶴山、東京山、天柱山、大小管島、海水浴場(chǎng)、雙星度假村等。隨著青島承辦 20xx 年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽和濱海公路的建設(shè)，即墨旅游業(yè)發(fā)展迎來(lái)前所未有的機(jī)遇。東周時(shí)歸齊國(guó)管轄 ， 秦統(tǒng)一天下始定為縣。上半年，當(dāng)年到位資金達(dá)到 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％，加上上年結(jié)轉(zhuǎn)的 億元，開(kāi)發(fā)可用資金達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％，高出上半年開(kāi)發(fā)投資額 億元 ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成有力支撐，開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)應(yīng)付款大幅減少，上半年為 億元，同比減少 ％，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展后勁。在新開(kāi)工面積強(qiáng)勁增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)規(guī)模溫和放大。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 共 46 頁(yè) 第 12 頁(yè) 今年 1 至 7 月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％；當(dāng)年新開(kāi)工房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 這個(gè)轉(zhuǎn)變，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 17 月份，商品房空置面積增長(zhǎng) 7%，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)。 17 月份，全國(guó)新開(kāi)工面積為 億平方米，同比增長(zhǎng) %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到 1751 億元，同比增長(zhǎng) 64%，增幅比上半年增加 個(gè)百分點(diǎn)。蓬勃發(fā)展青島蘊(yùn)含著旅游房地產(chǎn)這個(gè)巨大商機(jī)。 時(shí)空距離的縮短，使青島城市群正在構(gòu)筑著一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)圈、生活圈、文化圈，從人們的商務(wù)、旅游、購(gòu)物等出行到心理、觀念都在發(fā)生質(zhì) 的飛躍，今天的青島中小城市，正在成為投資置業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土 。 周邊的中小城市規(guī)模迅速膨脹，功能日益完善，承載力和吸引力大大提高。其中城鎮(zhèn)以上投資完成 億元，同比增長(zhǎng) ％。吸引外資力度加大， 20xx 年實(shí)際利用外資達(dá) 億美元，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面 仍然 起到 了 巨大的 作用。 國(guó)內(nèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)區(qū)的進(jìn)展，投資環(huán)境越來(lái)越成熟。 ⑵ 創(chuàng)造富有地域特色的城市居住環(huán)境和富有親和力的生活 共 46 頁(yè) 第 3 頁(yè) 居住環(huán)境。 ⑹ 堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，環(huán)境生態(tài)化在滿足日光、通風(fēng)的基礎(chǔ)居住上，側(cè)重進(jìn)行環(huán)境和綠地的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大程度使居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然與建筑有機(jī)和諧的統(tǒng)一。初步測(cè)算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年同期增長(zhǎng)較快的時(shí)期之一。全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 共 46 頁(yè) 第 5 頁(yè) 總值達(dá) 20xx0 元。 雖然受到非典的嚴(yán)重影響， 今年上半年，青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍然 繼續(xù)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展， GDP 同比增長(zhǎng) ％。 在此基礎(chǔ)上， 20xx年 青島 市又著手規(guī)劃建設(shè)青島濱海大道，作為一條城市軸線布局 16 座濱海岸線衛(wèi)星城，從而形成大青島城市群，把青島特有的濱海特色的城市“版圖”沿著海岸線擴(kuò)大數(shù)倍、數(shù)十倍，全面整合青島沿海岸線三大特色經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢(shì)。工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)、市場(chǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為“四駕馬車(chē)”，已形成中小城市強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，去年全市園區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)分別創(chuàng)造的 GDP 總值，中小城市已占據(jù) 70％、 50％以上，這組數(shù)據(jù)足以說(shuō)明青島中小城市的經(jīng)濟(jì)活力。青島如今已確立了自己的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：即構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展港口、海洋、旅游三大特色經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)建設(shè)家電電子、汽車(chē)機(jī)車(chē)船舶集裝箱制造、石油化工和新材料四大工業(yè)基地。 主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì) ： 資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)。 新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)。其中，完成商品住宅投資 3200 億元，同比增長(zhǎng) %。分地區(qū)看，北京、上海和廣東依然是平均房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，每平方米商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為 4693 元、 4509 元和 3308 元。 但是到目前為止 ，因?yàn)樾抡?的 負(fù)面影響比較大，各方面的非議很多 ， 房地產(chǎn)界和商業(yè)銀行對(duì)新政策反映消極， 到現(xiàn)在依然沒(méi)有實(shí)施細(xì)則出臺(tái) ， 許多地方都在等待和觀望。只不過(guò)是 開(kāi)發(fā)商的行為將會(huì)被規(guī)范，土地儲(chǔ)備較多，資金實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將占據(jù)發(fā)展制高點(diǎn)的。今年以來(lái)，隨著我市各項(xiàng)土地整頓規(guī)范措施的落實(shí)到位，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍加大項(xiàng)目運(yùn)作力度，加之我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)上年度的集中竣工后 ，正處于新一輪開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)期，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快。截至 6 月底，我市各類(lèi)商品房屋銷(xiāo)售 共 46 頁(yè) 第 13 頁(yè) 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％，多出竣工面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。即墨市陸地面積 1780 平方公里，海域總面積 2500平方公里，人口 萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣 (市 )第 36 位。西往藍(lán)村火車(chē)站約 50 公里，南到流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)紙 25 公里，客貨運(yùn)輸方便，對(duì)外交通便利?！耙稽c(diǎn)”，指鎮(zhèn)駐地；“三園”，指工業(yè)園、茶園、都市農(nóng)業(yè)觀光園；“五區(qū)”，指海濱區(qū)、海港區(qū)、鶴山風(fēng)景區(qū)、大任何流域高效農(nóng)業(yè)區(qū)、海珍品養(yǎng)殖區(qū)。 總之， 作為山東省中心鎮(zhèn) 、 青島市 16 處重點(diǎn)小城鎮(zhèn)之一的岙山 衛(wèi)鎮(zhèn)已成為投資者的理想場(chǎng)所。每年農(nóng)歷正月十三、九月初九有鶴山山會(huì)，吸引四方來(lái)此觀光、趕山、經(jīng)商者絡(luò)繹不絕。 而當(dāng)前，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少，住宅消費(fèi)開(kāi)始向舒適型轉(zhuǎn)移， 大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開(kāi)發(fā)。對(duì)于 建立在車(chē)輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無(wú)疑是一個(gè)利好消息。隨著青島市城市人口的迅速增長(zhǎng)和社會(huì)的長(zhǎng)足發(fā)展，住宅建設(shè)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要。 共 46 頁(yè) 第 21 頁(yè) 住宅建設(shè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家已把住宅建設(shè)提到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的重要位置。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)即墨市城市建設(shè)的發(fā)展， 共 46 頁(yè) 第 22 頁(yè) 提高 區(qū)域現(xiàn)代化程度，推進(jìn)即墨周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。 四、 市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)情況 1． 市場(chǎng)供需現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，而形成的一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)模式。 旅游房地產(chǎn)作為目前國(guó)內(nèi)新興的一種房地產(chǎn)業(yè)其核心元素是旅游，以旅游帶動(dòng)房地產(chǎn)是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)的先決條件。 20xx 年 12 月，商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)運(yùn)行到 點(diǎn)，比上月上升 點(diǎn)，商品房空置面積分類(lèi)指數(shù) 點(diǎn)，已連續(xù) 11 個(gè)月運(yùn)行在景氣區(qū)間。 共 46 頁(yè) 第 25 頁(yè) 隨著青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和完善， 今后幾年 有幾個(gè)主要因素將支撐青島未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)，尤其是支持中、高檔樓盤(pán)房?jī)r(jià)的整體上揚(yáng)。 但于此相對(duì)比之下 ， 目前青島的旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，項(xiàng)目很少，而且 同質(zhì)同檔項(xiàng)目多，濱海特色優(yōu)勢(shì) 體 現(xiàn)不夠明顯，樓盤(pán)個(gè)性化差異小。 即墨重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的旅游度假區(qū)，溫泉鎮(zhèn)和岙山衛(wèi)鎮(zhèn)，目前 已經(jīng)營(yíng) 運(yùn)的項(xiàng)目 主要 有雙星度假村和麥斯麗苑別墅， 要 開(kāi)發(fā) 的項(xiàng)目 主要有天泰溫泉項(xiàng)目、金麒玉麟山莊、麥迪紳旅游度假項(xiàng)目和亞星度假項(xiàng)目 等 。 岙山衛(wèi)鶴山旅游度假區(qū)目前有雙星旅游度假村和麥斯麗苑別墅區(qū)，未來(lái)幾年麥迪