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xx項目可行性研究報告(專業(yè)版)

2025-03-29 23:14上一頁面

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【正文】 盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機(jī)構(gòu)完成項目設(shè)計。 3)運作風(fēng)險 項目投資規(guī)模大,資金運作能力非常重要。 基準(zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采 用的折現(xiàn)率,一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。貸款總額為: 10000萬元;其中,貸款本金為: 萬元;建設(shè)期利息: 萬元。確定本項目的住宅價格: 7284 元 /㎡ .詳見表四 和表五 45 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 序號 項目名稱 成交價 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 比較價格元 /㎡ 交通 配套 環(huán)境 小計 裝修 使用率 小計 1 A 6800 0 2 0 100/102 4 1 100/105 100/100 6540 2 B 860 1 5 3 100/108 5 2 100/107 100/100 7739 3 C 7800 0 5 3 100/108 3 1 100/104 100/100 7094 4 D 7400 1 3 3 100/107 4 3 100/107 100/100 7763 46 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位:元 /㎡ 項目名稱 A B C D 合計 比準(zhǔn)價格(元 /平方米) 6540 7739 7094 7763 銷售狀況權(quán)重(銷售率) 89% 73% 87% 78% 327% 17 加權(quán)的相對價格(元 /平方米) 5820 5649 6172 6055 23696 本項目住宅銷售價格 7485 ②成本定價法過程 經(jīng)測算,本項目住宅部分的建房成本為 5371 元 /㎡, 見 成本利潤率取 10%,則該項目住宅部分的銷售單價為: 銷售單價 =建房成本( 1+成本利潤率) =5371( 1+10%) =5908 元 2)商鋪部分 ①市場比較法定價過程 目前該房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉,且出租為多,因此可以實例資料較少,我們只能選取兩個相近的項目 E、 F作比較實例。 、環(huán)境影響分析 建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 1)減少揚塵 工程施工中旱季風(fēng)揚塵和機(jī)械揚塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚,影響附近居民和商業(yè)活動,為了減少工程揚塵和周圍環(huán)境的影響,建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下,對堆土表面灑上一些水,防止揚塵,同時施工者應(yīng)對土地環(huán)境實行保潔制度。 項目價格分析 根據(jù)對 南寧 市 魯班路 周邊樓盤的調(diào)查,結(jié)合本項目建設(shè)和銷售時間因素的考慮,本項目定位確認(rèn)為: 銷售均價在 7000 元左右 , 主要競爭項目分析:西鄉(xiāng)塘在售樓盤詳細(xì)情況 表 1 項目 戶數(shù) 建筑面積萬 /㎡ 單價元 /㎡ 位置 紅日江山 1617 157000 6800 高新區(qū)可利大道與相思湖東路交接處 翰林雅筑 1235 177000 8600 高新區(qū)科德路與高新二路交叉口旁 隆源國際公館 852 100000 7000 南寧市北湖北路 10 號 云星城市春天 2870 390000 6800 北湖路黃金商 9 業(yè)走廊之上 君臨天下 322 41449 6500 大學(xué)東路 160號(動物園正對面) 天域香格里拉 1087 93000 6300 西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路 西西彎 659 66012 5800 西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路東四里 5號即西大東門斜對面 相思湖花園 248 39545 8800 西鄉(xiāng)塘相思湖西路 7 號 同人學(xué)府 1470 100000 5900 相思湖新區(qū)大學(xué)城中央位置 騁望 房地產(chǎn)的供給與需求情況 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 7 居民的 人口及 經(jīng)濟(jì)能力 西鄉(xiāng)塘區(qū) 總?cè)丝诩s 100 萬人,其中,常住人口 75 萬人,流動人口約 25 萬人,是南寧市人口最多、建成區(qū)人口密度最大的城區(qū)。 便利的交通條件,雄厚的人才、科技資源,為西鄉(xiāng)塘區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的快速健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。隨著廣西 “ 南北欽防 ” 和 “ 兩廊一圈 ” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施和南寧市經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署的調(diào)整,西鄉(xiāng)塘區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、工業(yè)發(fā)展的集中區(qū)、城郊型經(jīng)濟(jì)的重點區(qū)域。 西鄉(xiāng)塘區(qū)的城鄉(xiāng)貿(mào)易、倉儲服務(wù)、個體私營經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,專業(yè)市場建設(shè)加快,以及商業(yè)網(wǎng)點形成網(wǎng)絡(luò),服務(wù)設(shè)施日益完善,使城區(qū)的商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)逐漸成形 。 怡璟灣 1000 136720 6500 邕江上游 西建水岸華府 1190 147600 9000 南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)相思湖東路2號 邕江御景 1100 18788 8500 西鄉(xiāng)塘區(qū)江濱路北面 融昌邕江銀座 956 100534 7400 人民西路 25號 南寧臺灣街 宜蘭彎 2240 600000 5690 南寧市龍騰路二期與江北大道交際處 振寧現(xiàn)代魯班 2898 330000 5388 :魯班路 4號(魯班南路約200 米) 錦秀豪庭 1032 140704 6400 新陽路北三里 10 福滿花園 1504 74270 6100 南寧市龍騰路68號 三、項目開發(fā)方案 主要工程項目 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 ㎡ 2 多層住宅 地下停車庫 小高層住宅 商鋪 建筑面積 8612 ㎡ 建筑面積 ㎡ 建筑面積 47512/㎡ 建筑面積 ㎡ 3 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 4 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 7 各類安全防衛(wèi) 8 通風(fēng)工程 地下車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場地 、 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11 3— 1 編號 指標(biāo) 計量單位 數(shù)值 備注 1 項目總用地面積 平方米 畝 2 總建筑面積(含地下室) 平方米 3 總計容建筑面積 平方米 4 公建配套面積 平方米 2021 5 住宅建筑面積 ㎡ 6 商鋪建筑面積 ㎡ 7 容積率 5 8 地下室建筑面積 ㎡ 9 建筑密度 35% 10 綠地率 35% 11 停車位(車庫) 地面停車位 82 地下停車位 192 274 12 戶數(shù) 468 120 ㎡ /戶 ( 1) 方案 總面積: 73250 ㎡ 層高: 28 層 1— 4 層為商鋪 5— 24 為住宅 戶數(shù): 468 戶型: 2 梯 4 戶 兩種戶型: 4678 ㎡ 79120 ㎡ 依據(jù):從市場的角度, 120 米以上的大 戶型是最不好銷的 這是一幢 28層的商住綜合樓宇,樓宇設(shè)兩層地 下停車庫,裙樓共 3層, 13層為商業(yè)用途, 34以配套公建為主,包括社會文化活動中心,業(yè)主委員會,物業(yè)管理辦公室。 2)施工現(xiàn)場廢物處理 工程建設(shè)需要工人多,實際需要的人工數(shù)決定于工程承包單位的 機(jī)械化程 13 序。其中, E 項目的交易日期是 2021年 9 月 11 日, F 項目的交易日期是 2021 年 5 月 11 日,其價格變動情況同住宅相同。 申請銀行貸款的方式有兩種選擇:一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物,通過辦理抵押獲得貸款;二是以項目法人已經(jīng)投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保,通過項目自身獲得貸款。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%,則 %作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。在項目運作中,一旦出現(xiàn)資金鏈斷口,將使項目面臨較大風(fēng)險。 集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作,落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù),確保項目能按合同約定按時開工建設(shè)。 及時解決本項目施工臨時用水、用電問題,
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