【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 容積率： 門(mén)面數(shù)： 未定 分幾期開(kāi)發(fā)：兩期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20xx年 1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280元 /平方米 門(mén)面價(jià)格：未定 車庫(kù)價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 近年來(lái)，隨著 XX市城市和商業(yè)發(fā)展， XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來(lái)， XX市的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。 20xx年 XX購(gòu)物中心的興建，使 XX市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購(gòu)買(mǎi)需求迅速迸發(fā)出來(lái)， XX購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售 率過(guò)半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了 15000元 /平米左右。 20xx年 11月 26日開(kāi)盤(pán)的金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 目前， XX市商業(yè)用房?jī)H金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 3樓為主。當(dāng)前 XX市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣(mài)， 20xx年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著 XX市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。 XX市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn) ”的局面。 六 商業(yè)用房的市場(chǎng)供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前 XX市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 銷售價(jià)格： 臨 XX路商鋪：均價(jià) 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了 XX市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)威脅，但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目 在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其一來(lái)自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原 XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來(lái)可能也會(huì)被用于開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng)。 七 商業(yè)用房的市場(chǎng)需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購(gòu)買(mǎi)自有 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。 因 XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 XX市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)，其銷售情況較為良性。 八 商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況 XX市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前 XX市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)。價(jià)格情況參照本報(bào)告 。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 目前 XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出 “受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面， XX路 “XX廣場(chǎng) ”“XX購(gòu)物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120元 /平米 /月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示，本區(qū)域 500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自 2060元 /月 /平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于 10元 /平米 /月。與 XX廣場(chǎng)、 XX等區(qū)域的租金差距較大。主要是 因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等原因所引起的。 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來(lái)電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪 建材零售 24 九 居住用房的市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)情況 XX市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為 30多萬(wàn)平方米，在建的商品房面積超過(guò) 14萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)需求情況 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平米以下100120平 米120140平 米140160平 米1 6 0 平米以上 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 48%的被訪者并不打算購(gòu)房。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購(gòu)房， 35%的被訪者考慮在未來(lái) 3年 內(nèi)購(gòu)房。說(shuō)明目前XX市民對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購(gòu)買(mǎi)時(shí)間集中在未來(lái) 23年內(nèi)，近期市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大的市場(chǎng)需求。 目前 XX市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對(duì)購(gòu)房的 面積需求特征。 物業(yè)出租情況 目前 XX市還沒(méi)有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在 XX從事小買(mǎi)賣(mài)的流動(dòng)居民。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡(jiǎn)單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。 在售樓盤(pán)銷售情況 XX市民長(zhǎng)期以來(lái)形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)致了 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來(lái)，銷售都很不理想。 市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的主力戶型為 150平 方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒(méi)有超過(guò) 1000元 /平米。僅金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 4樓以上的臨街住宅超過(guò)了 1000元 /平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè) XX商品房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。 十 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)戶投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買(mǎi)視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買(mǎi) 未來(lái)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè) 2 在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶投資 意向的調(diào)查過(guò)程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度，說(shuō)明目前 XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在 XX購(gòu)物中心未能經(jīng)營(yíng)起來(lái)之后，市民 對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，也有 16%的被訪者正 在考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪， 24%的客戶表示視地段及價(jià)格而定，說(shuō)明在經(jīng)營(yíng)戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 市民投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買(mǎi)視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買(mǎi)扇面 5 （ 2） 市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營(yíng)戶而言要小， 40% 的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市民對(duì)商鋪投資概念的理解 程度仍然有 限，且在 XX購(gòu)物中心的影響下，使一部分市民對(duì) 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 未來(lái)該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè) XX市民長(zhǎng)期以來(lái)形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且 XX市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來(lái)一兩年內(nèi)， XX市民對(duì)居住房的需求不是很大。 綜述 總體而言， XX市民對(duì)商鋪及住房還是有一定的需求量，由于 XX市的房地產(chǎn)行 業(yè)剛剛起步時(shí)， “XX購(gòu)物中心 ”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么 XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。 XX某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究 十一 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置： XX路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于 XX市主城區(qū) 西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來(lái)看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。 地塊優(yōu)勢(shì)： XX路與芙蓉路均屬 XX市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處 XX去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目人流分析 因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無(wú)大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受 XX商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開(kāi)始上升的趨勢(shì)。 項(xiàng)目地塊發(fā)展 SWOT分析 △ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 2 XX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。 3 XX市目前開(kāi)發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 4 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后，將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。 5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。 6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 2 其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 4 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來(lái)升值前景可觀 7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 △ 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat 3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段 的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，始終仍注意對(duì)區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。 十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案 某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “家居建材廣場(chǎng) ” 或 “ 家居廣場(chǎng) ”的商業(yè)主題。 項(xiàng)目定位方案提出背景 前 XX住宅商品房上市量在 14萬(wàn)平米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠(yuǎn)。眾多商品房的在銷售之后必會(huì)進(jìn)行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢(shì)必會(huì)被帶動(dòng)。 另一方面，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在對(duì) XX房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí)，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)者整合意愿較為強(qiáng)烈，且該類行業(yè)對(duì)區(qū)位的影響因素較小，但對(duì)交通條件要求較高，恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。 因此，某某