【文章內(nèi)容簡介】 附件一 ： 青島國際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 青島國際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 青島國際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 附件二 ： 青島中金渝能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照 青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復(fù)》（青發(fā)改財貿(mào) [2020]311 號） 《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字 [2020]22 號） 《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20202670 號、第 20202672號、第 20202671 號） 《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（青規(guī)建管字 [2020]27 號） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： 青島國際貿(mào)易中心 （濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程） 二、建設(shè)地址：青島市 市南區(qū) 香港中路 8 號 三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司 四、 開發(fā)單位基本情況 青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊成立于 2020 年 9 月 22 日，是由青島中金實業(yè)股份有限公司和重慶 渝能產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市香港中路 52 號時代廣場10 層，法定代表人為司榮彬，注冊資本 1 億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗?? 五、項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心 （濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程） 總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 327449 平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積 62454 平方米。 青島國際貿(mào)易中心 由 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)三 組建筑構(gòu)成，其中： A 區(qū)：位于山東路 6 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 面積 113141 平方米，其中：商業(yè)裙房 19178 平方米（ 1～ 6 層），五星級酒店式公寓 76615 平方米（ 7～ 50 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 17348 平方米。 B 區(qū)：位于香港中路 8 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（ 1～ 6 層），甲級寫字樓 28298 平方米（ 7～ 22 層），五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 47669 平方米（ 23～ 48 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用 房、地下人防等22206 平方米。 C 區(qū)：位于東海西路 31 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積 95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（ 1～ 6 層），高級公寓 51393 平方米（ 7～ 43 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22900 平方米。 六、項目總投資及資金來源 項目總投資 初步測算，項目建設(shè)總投資為 ，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費用 ，其他費用 元，預(yù)備費用 ，建設(shè)期利息 12780萬元。 分區(qū)計算投資， A區(qū)建設(shè)投資為 ， B區(qū)建設(shè)投資為， C區(qū)建設(shè)投資為 。 資金來源 項目建設(shè)所需資金 萬元，擬通過以下渠道籌集： （ 1）建設(shè)單位 青島中金渝能置業(yè)有限公司 自籌資金 110000 萬李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 元； （ 2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （ 3）采取預(yù)售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、 VIP認購等方式籌集資金 萬元。 七、經(jīng)濟技術(shù)指標 主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表 序號 項 目 單位 總指標 A區(qū)指標 B 區(qū)指標 C 區(qū)指標 1 占地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 327449 113141 119094 95214 3 建設(shè)總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 851845 5 銷售稅金及附加 萬元 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 所得稅后投資回收期 年 13 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 156637 39663 44570 64177 14 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 所得稅前投資回收期 年 16 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 247719 64148 72329 101273 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 一、《投資項目可行性研究指南》（試用版） 二、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》（第二版） 三、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 四、《山東半島城市群總體規(guī)劃》 五、《青島市城市總體規(guī)劃》 六、 青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復(fù)》（青發(fā)改財貿(mào) [2020]311 號） 七、《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字[2020]22 號） 八、《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20202670號、第 20202671 號、第 20202672 號） 九、《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（青規(guī)建管字[2020]27 號） 十、建設(shè)單位提供的其他資料 第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性 一、項目建設(shè)的背景 按照總后勤部的通知精神，濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二療養(yǎng)區(qū)內(nèi)約 2 公頃土地進行公開招標掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 司以 億元中標， 2020 年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。 2020 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 [2020]155 號文，下達了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標。 2020 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的《建設(shè)用 地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字 [2020]22 號）； 2020 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20202670 號、第 20202671 號、第 20202672 號）； 2020年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復(fù)》（青發(fā)改財貿(mào) [2020]311 號）對該項目予以核準立項； 2020年 4 月 30 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（青規(guī)建管字 [2020]27 號）。 二、項目建設(shè)的必要性 符合青島市城市總體規(guī)劃和 樓宇經(jīng)濟 發(fā)展規(guī) 劃 《青島市城市總體規(guī)劃》中提出： 沿山東路、 香港中路 圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主 “ 城市主中心 ” ，并 作為 青島市的中心商務(wù)區(qū)。 因此， 青島國際貿(mào)易中心 的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī) 劃。 有利于促進青島市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。 在建的 青島國際貿(mào)易中心 集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強周邊地區(qū)的消費能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟效益。 符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃 青島東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋山東路、南京路、福州路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米。 在建的 青島國際貿(mào)易中心 位于香港中路 8 號（青島金融街），地處青島 CBD 的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國際 5A 寫字樓、五星級酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第二章 市場需求分析 第 一 節(jié) 青島 市 概況 青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。30′～ 121186。 00′、北緯35186。35′～ 37186。09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。2020 年末全市總?cè)丝? 萬人，其中 ： 市區(qū) 萬人，所轄五市（縣級） 萬人。 2020 年， 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，增長 %。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ： ： 。全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元 ,增長 %； 地稅稅收收入 億元 ,增長 %。 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展 階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展密切李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 相關(guān)，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即①增長擴張期（ 92 年到 95 年）；②回落調(diào)整期（ 96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（ 98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（ 2020 年以來）。 增長擴張期（ 19921995） 19921995 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略 的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%）， 94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 %、 %），95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 %和%）。 青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長 % 實際銷售商品房屋面積 同 比增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 178 1993 217 1994 374001 182 1995 539000 254 回落調(diào)整期（ 1996－ 1997） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 經(jīng)過 92－ 95 年的過快膨脹， 199 1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進入小幅盤整回落和調(diào)整期 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 %、%， 1996 年實際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、 11%。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997年出現(xiàn)了 %的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。 青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1996 815 240 1997 725 11 129 311 復(fù)蘇回升期（ 19981999） 進入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫， 9 99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、 %，施工面積同比增長 %、 %，實際銷售面積同比增長 %、 %。 青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1998 393 1999 378 新一輪發(fā)展期（ 2020 至今） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 從 2020 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進入了一個新的快速發(fā)展階段。