【正文】 3 市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施 4 經(jīng)營戶和市民對(duì)商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目的主力店招商提供了契機(jī) 6 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營 7 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的 “一站式 ”家居 建材廣場填補(bǔ)市場空白 △ 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness 2 業(yè)態(tài)與對(duì)面的建材市場、藍(lán)田市場部分重疊，可能會(huì)有相關(guān)方面的利益沖突 3 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 4 文藝路、藍(lán)田市場、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動(dòng)，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力 5 大部分經(jīng)營戶均不愿意進(jìn)駐 3樓，項(xiàng)目 3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解 6 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過程中起負(fù)面作用 7 XX購物中心的商鋪投資使部 分市民喪失了投資信心，市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 △ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 4 臨街面長達(dá) 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會(huì)和空間較大 8 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資 9 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新 XX家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 △ 項(xiàng)目 發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，（ 2） 人流量有限，（ 3） 商業(yè)氣氛尚不（ 4） 濃厚 （ 5） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，（ 6） 增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度 （ 7） 推廣、招商難度加大，（ 8） 推廣、招商費(fèi)用增加 （ 9） 地塊規(guī)模有限，（ 10） 無法設(shè)置集中的倉儲(chǔ)用房 （ 5） 市場對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度 綜上，項(xiàng)目 SWOT分析中所反映出的情況說明本項(xiàng)目發(fā)展 “家居建材廣場 ”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢化解因素，使本項(xiàng)目發(fā)展更 為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報(bào)。 3 市民對(duì)項(xiàng)目地段的懷疑態(tài)度。 4 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大?；馐忻駥?duì)項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。 5 經(jīng)營業(yè)主對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量獭? 6 有潛在的競爭對(duì)手存在，針對(duì)可能出現(xiàn)的競爭對(duì)手，項(xiàng)目應(yīng)盡快在年底之前啟動(dòng)第一期廣告投放。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則： 2 符合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。 4 在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價(jià)值。 6 項(xiàng)目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離 。市場調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目具有參考價(jià)值的主要結(jié)論有： 1 商家對(duì)產(chǎn)品的需求為：層高在 、面寬在 、進(jìn)深在 1012米之間。 3 大部分市民對(duì)住宅的面積需求分 100120平米、 140160平米兩個(gè)區(qū)間。（詳見市調(diào)報(bào)告） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)模控制 （ 1） 項(xiàng)目地上總建筑面積在 ，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在 36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 （ 3） 一層層高在 ，二、三層層高在 ，住宅層高為 3米。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進(jìn)深在 12米左 右，套內(nèi)面積在 間。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)。 3樓目前的業(yè)態(tài)定位較 適宜于對(duì)主力店進(jìn)行招商。 根據(jù)初步估算 ,本項(xiàng)目的總體投資成本大約為 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費(fèi)用 ,并已核算地下層的建筑成本。 其中一層返租期限為 1年，返租回報(bào)為 8%； 二、三層返租期限為 3年，第一年回報(bào)率為 7%，第二年回報(bào)為 8%，第三年回報(bào)為9%，平均每年的固定回報(bào)為 8%。 反租部分在具體定價(jià)中預(yù)留相應(yīng)空間。 (2) 為便于本項(xiàng)目后期運(yùn)作的順暢，本報(bào)告內(nèi)分別初步設(shè)定了 “返租 ”與不 “返租 ”的銷售價(jià)格。 由此得出，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入預(yù)計(jì)為： 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價(jià) （元 /平米） 預(yù)計(jì)銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 二層內(nèi)鋪 3650 2350 減去三年返租約 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 住宅 7000 850 595 合計(jì) 17950 返租后銷售額約 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計(jì)： 4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18元 /平米 /月，預(yù)計(jì)租金收益為 5 3層內(nèi)鋪免租 1年，第 2年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計(jì)租金收益為 第 2層租金： 15元 /平米 /月 第 3層租 金 9元 /月 因此得出本項(xiàng)目返租期的預(yù)期收益為： 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價(jià) （元 /平米） 預(yù)計(jì)銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計(jì) 17950 經(jīng)計(jì)算分析后得出： 9 項(xiàng)目采取返租銷售模式時(shí)合同銷售額 為 ，減去返租部分后實(shí)際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時(shí)實(shí)際總收入為 。 項(xiàng)目投資利潤 成本利潤估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 （返租時(shí)）金額 備注 （不返租時(shí)）金額 備注 1 銷售收入 含返租期內(nèi)的租金收益 2 銷售成本 3 銷售稅金及附加 暫按 %估算 4 銷售費(fèi)用 180萬元 180萬元 5 利潤總額 1260． 83萬元 1232． 96萬元 6 所得稅 100萬元 預(yù)估 100萬元 預(yù)估 7 凈利潤 本項(xiàng)目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項(xiàng)目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項(xiàng)目凈利率 =（ ） 100%=% 本項(xiàng)目在返租銷售時(shí)毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的 . 十六 風(fēng)險(xiǎn)性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 風(fēng)險(xiǎn)因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險(xiǎn) √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 施工難度不高 資金風(fēng)險(xiǎn) √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn) √ 公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 社會(huì)需求量較大 ,屬空白市場項(xiàng)目 其他風(fēng)險(xiǎn) √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大 由此表可以看出 ,本項(xiàng)目開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素存在于市場、政策、資金幾 個(gè)方面。 本項(xiàng)目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項(xiàng)目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項(xiàng)目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費(fèi)等政策支持，如這些政策不能按時(shí)落實(shí)到位，將對(duì)本項(xiàng)目的順利銷售帶來威脅因素。 （ 1）銷售費(fèi)用 因本項(xiàng)目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。 （ 2）營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅按照營業(yè)收入的 ％計(jì)算， （ 3）所得稅 按照《中華 XX共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅實(shí)際應(yīng)按33％計(jì)取，但根據(jù)本項(xiàng)目情況， 暫預(yù)估為 100萬元。項(xiàng)目開發(fā)毛利率達(dá)到%。 十八 社會(huì)評(píng)價(jià) （定性） 本項(xiàng)目將以 “體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想，設(shè)計(jì)上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新 階段之上 ”的設(shè)計(jì)構(gòu)想，建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈，將成為 XX市商業(yè)和城市地標(biāo)項(xiàng)目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營造出一個(gè)良好的居住氛圍。 （定性） 城市發(fā)展的影響 （ 1） 實(shí)現(xiàn) XX商圈、 XX廣場商圈和芙蓉廣場的 “三點(diǎn)一線 ”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（ 2） 為 XX市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動(dòng)作用 （ 3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（ 4） 并將明顯提升 XX西路、芙蓉路的物業(yè)價(jià)值，（ 5） 有利于擴(kuò)大城區(qū)面積，（ 6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)； （ 7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（ 8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（ 9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè) 價(jià)值 （ 10） 本項(xiàng)目的經(jīng)營，（ 11） 將帶動(dòng)部分市民前往城西進(jìn)行消費(fèi)，（ 12） 從而（ 13） 使項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。 8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項(xiàng)目 內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。 10 本項(xiàng)目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在 XX市建材市場內(nèi)，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發(fā)展機(jī)遇。 （ 9） 本項(xiàng)目住宅將為 XX市民提供環(huán)境優(yōu)美，（ 10） 價(jià) 格 適 中的 住房 ，（ 11） 從而（ 12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu) （ 13） 本項(xiàng)目的開業(yè)經(jīng)營，（ 14） 將對(duì)周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補(bǔ)充和帶動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)、行業(yè)及其他社會(huì)綜合效益的影響明顯，環(huán)境 效益和社會(huì)效益的評(píng)價(jià)均是可行的。因此，本項(xiàng)目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項(xiàng)目可觀的利潤空間。因項(xiàng)目用地面積有限，本報(bào)告內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是以項(xiàng)目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項(xiàng)目總體銷售額，從而影響項(xiàng)目利潤。 （ 3） 廣告推廣 本項(xiàng)目廣告推廣的意義非常重大，不但要對(duì)芙蓉廣場商圈概念進(jìn)行炒作，以在市民心目中加強(qiáng)對(duì)本地域價(jià)值的印象，獲得強(qiáng)大的感官?zèng)_擊效應(yīng)；而且對(duì)本項(xiàng)目 “家居建材廣場 ”的定位進(jìn)行宣傳推廣 ，傳達(dá)投資概念和商機(jī)概念，瞄準(zhǔn)主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢掀起 20xx年 XX新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項(xiàng)目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費(fèi)支持政策，以確保招商的成功；也將為項(xiàng)目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價(jià)值的物業(yè)！ （ 4） 開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項(xiàng)目趕上明年 46月份 的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項(xiàng)目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項(xiàng)目在 XX本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。 （ 5） 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)主力店進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)待，在年底之前與主力店達(dá)成合作，并開始廣告推廣，以確保明年 3月份正式啟動(dòng)廣告宣傳， 4月份左右啟動(dòng)銷售的計(jì)劃，為后續(xù)競爭對(duì)手設(shè)置進(jìn)入壁壘，從而贏得市場先機(jī)。 另外，本項(xiàng)目建筑工程量在工程 建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在項(xiàng)目的營銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項(xiàng)目定位的前瞻性眼光進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會(huì)及其他合作企業(yè)取得更大