【正文】 明顯。這也是目前 XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使 XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)， XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。 外來開發(fā)商帶來的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了 XX房地產(chǎn)市場的價(jià)格。某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為： XX市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資 源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機(jī)會，價(jià)格突破千元 /平米將存在一定的市場空間。 項(xiàng)目名稱 漣水名城 位置 XX市自來水公司旁 項(xiàng)目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 米 建筑面積： 26萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時(shí)間： 20xx年 1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價(jià)格分析及走勢預(yù)測 近年來，隨著 XX市城市和商業(yè)發(fā)展， XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 XX市商業(yè)用房價(jià)格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn) ”的局面。 因 XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 XX市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。價(jià)格情況參照本報(bào)告 。主要是 因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。說明目前XX市民對商品房購買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購買時(shí)間集中在未來 23年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。大部分市民對商品房價(jià)格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。市民對商鋪投資概念的理解 程度仍然有 限，且在 XX購物中心的影響下，使一部分市民對 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。況且 XX市房屋租賃市場還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來一兩年內(nèi)， XX市民對居住房的需求不是很大。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。 項(xiàng)目地塊發(fā)展 SWOT分析 △ 地塊發(fā)展機(jī)會 Opportunity 2 XX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價(jià)值的提升帶來了積極影響。 6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案 某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “家居建材廣場 ” 或 “ 家居廣場 ”的商業(yè)主題。 因此，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場 ”。 “一站式 ”家居建材廣場所具備的 “一站購齊 ”、 “價(jià)格更低 ”“服務(wù)更好 ”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。這表明： XX消費(fèi)者對 “一站式 ”家居建材市場認(rèn)可度比較高，由于 XX市場還不是很成熟，所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，無疑填補(bǔ)了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。 項(xiàng)目定位方案 SWOT分析 △ 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會 Opportunity 1 家居建材經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持 “一站式 ”家居建材廣場項(xiàng)目的出現(xiàn) 2 目前 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過 2萬平米，經(jīng)營戶近 200余家，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場資源的支持 3 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施 4 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目的主力店招商提供了契機(jī) 6 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營 7 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的 “一站式 ”家居 建材廣場填補(bǔ)市場空白 △ 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness 2 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍(lán)田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突 3 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 4 文藝路、藍(lán)田市場、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場地位難以撼動(dòng)，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力 5 大部分經(jīng)營戶均不愿意進(jìn)駐 3樓，項(xiàng)目 3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解 6 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過程中起負(fù)面作用 7 XX購物中心的商鋪投資使部 分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 △ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于 XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價(jià)值高 4 臨街面長達(dá) 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受 XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會和空間較大 8 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資 9 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新 XX家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 △ 項(xiàng)目 發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，（ 2） 人流量有限，（ 3） 商業(yè)氣氛尚不（ 4） 濃厚 （ 5） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，（ 6） 增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度 （ 7） 推廣、招商難度加大，（ 8） 推廣、招商費(fèi)用增加 （ 9） 地塊規(guī)模有限，（ 10） 無法設(shè)置集中的倉儲用房 （ 5） 市場對項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度 綜上，項(xiàng)目 SWOT分析中所反映出的情況說明本項(xiàng)目發(fā)展 “家居建材廣場 ”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢化解因素，使本項(xiàng)目發(fā)展更 為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報(bào)。 4 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大。 5 經(jīng)營業(yè)主對商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量?。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則： 2 符合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。 6 項(xiàng)目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離 。 3 大部分市民對住宅的面積需求分 100120平米、 140160平米兩個(gè)區(qū)間。 （ 3） 一層層高在 ，二、三層層高在 ，住宅層高為 3米。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)。 根據(jù)初步估算 ,本項(xiàng)目的總體投資成本大約為 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費(fèi)用 ,并已核算地下層的建筑成本。 反租部分在具體定價(jià)中預(yù)留相應(yīng)空間。 由此得出，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入預(yù)計(jì)為： 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價(jià) （元 /平米） 預(yù)計(jì)銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 二層內(nèi)鋪 3650 2350 減去三年返租約 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 住宅 7000 850 595 合計(jì) 17950 返租后銷售額約 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計(jì)： 4 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18元 /平米 /月，預(yù)計(jì)租金收益為 5 3層內(nèi)鋪免租 1年，第 2年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計(jì)租金收益為 第 2層租金： 15元 /平米 /月 第 3層租 金 9元 /月 因此得出本項(xiàng)目返租期的預(yù)期收益為： 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價(jià) （元 /平米） 預(yù)計(jì)銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計(jì) 17950 經(jīng)計(jì)算分析后得出： 9 項(xiàng)目采取返租銷售模式時(shí)合同銷售額 為 ，減去返租部分后實(shí)際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時(shí)實(shí)際總收入為 。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項(xiàng)目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項(xiàng)目凈利率 =（ ） 100%=% 本項(xiàng)目在返租銷售時(shí)毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的 . 十六 風(fēng)險(xiǎn)性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 風(fēng)險(xiǎn)因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險(xiǎn) √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 施工難度不高 資金風(fēng)險(xiǎn) √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn) √ 公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好 社會風(fēng)險(xiǎn) √ 社會需求量較大 ,屬空白市場項(xiàng)目 其他風(fēng)險(xiǎn) √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大 由此表可以看出 ,本項(xiàng)目開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素存在于市場、政策、資金幾 個(gè)方面。 （ 1）銷售費(fèi)用 因本項(xiàng)目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。項(xiàng)目開發(fā)毛利率達(dá)到%。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營造出一個(gè)良好的居住氛圍。 7 為廣大家居建材經(jīng)營戶提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使家居經(jīng)營戶能形成更為透明化，更為公平的經(jīng)營環(huán)境。 10 本項(xiàng)目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在 XX市建材市場內(nèi)，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發(fā)展機(jī)遇。對社會、行業(yè)及其他社會綜合效益的影響明顯，環(huán)境 效益和社會效益的評價(jià)均是可行的。因項(xiàng)目用地面積有限，本報(bào)告內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益評估是以項(xiàng)目用地面積全部鋪滿為基礎(chǔ)進(jìn)行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項(xiàng)目總體銷售額，從而影響項(xiàng)目利潤。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項(xiàng)目后期招商經(jīng)營爭取相關(guān)稅費(fèi)支持政策，以確保招商的成功；也將為項(xiàng)目的投資者及進(jìn)駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價(jià)值的物業(yè)！ （ 4） 開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目應(yīng)對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，使項(xiàng)目趕上明年 46月份 的房地產(chǎn)銷售旺季，營造項(xiàng)目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經(jīng)營戶的信心，樹立本項(xiàng)目在 XX本地乃至周邊幾縣市內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)袖地位。 另外，本項(xiàng)目建筑工程量在工程 建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較