【正文】 品銷售收入達1800萬元。經濟發(fā)展，在X各區(qū)縣排名第二。216。 上甲御城案名上甲御城項目用途住宅，商業(yè)銷售電話項目地址鼎屏鎮(zhèn)曹家灘大橋側B地塊交通狀況好開發(fā)商四川上甲房地產開發(fā)有限責任公司建筑情況廣告方式墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型住83116㎡商4050㎡占地面積70多畝建筑面積5余萬㎡綠化面積%價格起價均價最高價賣點周邊發(fā)展快4800元備注商鋪面積100㎡左右，價格1—3萬/㎡，項目基本售罄216。 上甲31克拉案名上甲31克拉項目用途住宅，商業(yè)銷售電話3666888項目地址上甲御城旁交通狀況好廣告方式圍欄廣告銷售方式自銷主力戶型6890㎡㎡價格住商起價44002萬均價最高價46003萬賣點元備注推出交3000抵3萬活動216。216。 成功的招商一方面得益于鄰水是目前X地區(qū)品牌認可度最高的地區(qū)，中高檔品牌不滿足目前經營場所，紛紛選擇目前鄰水最好的該建材市場；另一方面商場承諾10年不漲租金等優(yōu)惠的招商條件，所以該商場在短時間內完成招商。從開發(fā)模式上看，基本屬于復制式開發(fā)，產品同質化現(xiàn)象嚴重，雖然個別項目體量較大，宣傳上講到能夠覆蓋X地區(qū)，吸引外來投資購房，但是項目自身還是以當?shù)匕傩兆鳛橹髁徺I群體。岳池出現(xiàn)兩個投資類項目，一個是產權式酒店，另一個是與我司項目類似的建材市場，雖無法撼動我項目龍頭地位，但是由于開盤時間早于我項目，會對客戶形成分流，其中尤以“億聯(lián)建材城”為重，所以應及早讓我項目亮相，穩(wěn)住客戶。而我項目將來也會面臨招商難的問題，如何讓X市目前自發(fā)形成的很多建材市場及建材街區(qū)順利進駐我項目，建議與政府部門協(xié)商，由政府出面關停或牽線達成招商意向，而招商的成功與否直接影響銷售的進度。項目資源分析】一、項目概況（1）地理位置項目位于X市城南304省道南側，滬蓉高速北側，棗山鎮(zhèn)南側，距離X市政府4公里，滬蓉高速公路（X）出口處。沿線道路北側及西側為棗山物流園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃面積約12000畝，于2011年7月正式啟動建設，主要建設物流、倉儲、商貿、市場、加工貿易、電子信息、生活服務等項目集群。 （地塊平整現(xiàn)狀） （地塊路對面現(xiàn)狀）（土地西側）（土地東側）緊挨高速收費口二、項目環(huán)境分析從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊處于開發(fā)狀態(tài)，但隨著前期的幾個項目的投入建設，給本區(qū)域的專業(yè)市場的定位帶來了很好的發(fā)展?jié)摿ΑＨ欢?，盡管存在諸多優(yōu)勢，但是我們不得不面對一個問題，那就是超大體量、純商業(yè)地產項目在X商業(yè)發(fā)展史上還從未沒出現(xiàn)過。三、項目研判（SWOT分析）（1）項目優(yōu)勢（Strength）毗鄰城市發(fā)展方向項目位置毗鄰城市發(fā)展方向的城南新城區(qū)組團，棗山物流園區(qū)又是X重點發(fā)展項目。交通通達性好緊挨滬蓉高速收費站，到達市中心5分鐘車程。（2）項目劣勢（Weakness）配套不完善 由于本項目所在區(qū)域正處于開發(fā)建設階段，周邊配套尚不完善， 短時間內難以形成規(guī)模，雖政府大力開發(fā)，但是當?shù)乩习傩者€處于觀望階段。（3）項目機會點（Opportunity）中心城區(qū)處于商貿業(yè)轉型期雖有建材市場，但大都規(guī)模較小，沒有一站式建材專業(yè)市場，更沒有類似于本項目的大型商業(yè)項目進駐X市區(qū)，現(xiàn)在是搶占市場先機的關鍵點。政府新政對住宅市場的打壓 國家出臺“新國五條”對二套房交易征收高額稅費，在市場引起一定影響，同時X政府抑制房價不得高于5000元/㎡，致使住宅投資縮水，在沒有更好投資產品出現(xiàn)前市場充斥閑散資金。同時X主要收入人群為在外投資或務工的人群，逢年過節(jié)才會返鄉(xiāng)，如何抓住這部分人群，將成為項目銷售的一大重點。競爭對手 據非官方消息，在我項目所在地對面，一塊150余畝地已被川渝集團購買，同樣開發(fā)家居建材市場，應密切關注。四、綜合評估從以上的分析資料來看，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、風險都比較明顯。商業(yè)體量在15萬平方米以上的項目還未出現(xiàn)，同等體量的專業(yè)一站式家居建材市場更是絕無僅有，這為本項目在X的立足提供了一個良好的契機?！镜谒牟糠諼市城市規(guī)劃發(fā)展目標 遵循政府對X市城市規(guī)劃目標，體現(xiàn)出科學前瞻的城市經營思路，因為商業(yè)項目的定位必須與城市發(fā)展的目標有機結合。項目資源分析通過對項目資源的科學分析，使本項目的定位方向符合市場需求和資源特點。引領市場原則依托我們項目以往的成功建設經驗，打造超大型商貿綜合體，吸引X地區(qū)和重慶、達州、南充投資者，引領市場投資熱點，打造強勢商業(yè)平臺。本項目以規(guī)模領先、潛力巨大的特點，建成后必將成為X市城市新的商貿業(yè)標桿。 滿足周邊原則如下圖，黃色部分為宗地周邊10分鐘車程范圍，那么就以住宅為主，對我們項目地周邊車程在10分鐘以內的成形住宅，形成有效覆蓋?；舅悸啡缦拢?綜合型：本項目將以“綜合性市場”為出發(fā)點，涵蓋家居建材、五金機電、百貨商場、電子商務、物流配送、大型超市、服飾和小商品、餐飲、休閑娛樂等多種商貿業(yè)態(tài)于一體，以產品批發(fā)零售兼顧為主導形態(tài)，打造大型的品牌化商貿綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升城市商貿競爭力； 多功能：從X市現(xiàn)有市場的單一交易功能向復合經營功能方向的轉化，形成以交易為中心功能，開發(fā)相關的展示、信息、研發(fā)、商務等功能。通過信息功能的平臺，成為區(qū)域商貿物流的展示、研發(fā)、商務、信息、物流中心。項目將配設：家居賣場、辦公大樓、電子商務中心、物流配送中心、倉儲中心、百貨商場、影城及休閑商業(yè)街等生活設施；同時配設：銀行、工商、郵電、稅務、咨詢等商業(yè)服務設施。經營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標、規(guī)劃前瞻科學、經營管理專業(yè)，傾力打造國內一流的商貿交易場所，開創(chuàng)X市城市商業(yè)的新高度，實現(xiàn)引導未來消費，提升城市品位的目標。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費者提供舒適的“一站式”的全方位服務消費場所。功能定位的基本思路：以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點；以會展、倉儲物流、電子商務、休閑娛樂、餐飲等，營造現(xiàn)代商貿氛圍。（5）物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮304省道以及滬蓉高速公路的商品物流集散功能，滿足大型商貿物流業(yè)的發(fā)展需求。五、業(yè)態(tài)定位家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等；五金機電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機電等；百貨商場：大型超市、精品服飾、家電賣場、電腦城、影院等；義烏商品：小商品、服飾、皮草、小家電等；商務休閑：餐飲、咖啡吧、茶樓、KTV、康體會館等；酒店倉儲：五星酒店、辦公、會展、倉儲物流等；電子商務：建立電子商務網絡平臺。因此，項目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為X市未來主要的商品物流生活中心。七、輻射定位分析結合本次市場調查及X市商貿業(yè)現(xiàn)狀，本項目建成后，市場輻射可分為三級：一級輻射商圈為X市區(qū)；二級輻射商圈為X地區(qū)；三級輻射商圈為達州、南充、重慶甚至成都。價格定位分析】一、 結合周邊住宅與商鋪價格比例定價分析首先了解一下地塊周邊商鋪的銷售價格及租金情況：城南新城區(qū)板塊住宅底商目前售價在900015000元/㎡之間，租金2550元/㎡/月之間；城北老城區(qū)板塊住宅底商目前售價在600011000元/㎡之間，租金在2040元/㎡/月之間；城南和城北的兩個板塊住宅價格均價在44004900元/㎡之間，與商鋪的價格比例在1：2至1：3之間，結合本項目地塊實際情況，商鋪銷售價格應該在70009000元/㎡之間。 綜合以上兩方面的定價考慮，并結合我們項目超大的商業(yè)體量，以及建設、發(fā)展現(xiàn)狀，商鋪的合理銷售價格建議在800010000元/㎡左右。客群定位分析】 一、X的投資客 30至55周歲，公務員、私營業(yè)主、外地務工人員、工廠工人，一些具有較高職稱、較高學歷的企事業(yè)單位中層領導以及在異地工作、投資的X人。 人群特征：投資欲望較高但苦于投資渠道狹窄，精于算計； 決策果斷，有主見，追求投資回報率，只投資不經營者居多； 對產品特點、價格、地段周邊環(huán)境、開發(fā)商背景等因素比較關注。 人群特征：決策果斷，投資和經營兩不誤；認同區(qū)域差異會產生較大的升值空間；對產品價格、投資回報、市場前景，后期經營保障比較關注。推廣】一、 媒體選擇 X當?shù)赜行V告推薦：戶外廣告牌（包括下轄各縣區(qū)）、高速塔牌，價格一年幾萬到十幾萬；當?shù)匦?000元/版，車體廣告，電視報（頭、尾版，半版14500元），短信（六分左右每期），公交車站站牌，道旗。同時由于有當?shù)厥蹣翘幰?guī)模及形象做比照，建議展示面積在500㎡以上，且裝修要豪華，以展示項目形象和樹立良好的企業(yè)實力。三、口碑傳播X是一個節(jié)奏緩慢，生活悠閑的城市，人們多數(shù)時間都在聊天和打麻將中度過，同時由于開發(fā)較晚，人們對新鮮事物由衷的關注，所以當?shù)貍麂N組織眾多。四、渠道銷售 拓展有效、適合當?shù)靥厣匿N售渠道，當?shù)囟址恐薪樾橇_棋布，可以充分利用，選擇有實力的中介，簽訂代理協(xié)議，使其成為我項目渠道分銷商，利用其場所及接觸人群，實現(xiàn)快速滲透、快速去化的效果。無論是社會效益，還是經濟效益，都是切實可行的。我們堅信X項目一定會成為X市商業(yè)發(fā)展史的一個新起點！56