【正文】 X家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為 XXXX造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為 XX市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的 “地標性 ”物業(yè)。 關于行業(yè)市場的意義 針對 目前 XX市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的 “一站式 ”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把 XX建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使 XX市建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。 XX購物中心項目的建成，更樹立了 XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。 三 項目建設意義 關于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展， XX市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以 XX廣場和 XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。本項目的發(fā)展，將成為 20xx年度 XX房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在 XX營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為： XX市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。 （ 5） 本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。但在訪談調(diào)查中， XX建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。 （ 4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效的市場整合。 僅 26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導。 經(jīng)過 “XX購物中心 ”和 “金地帶 ● 時尚廣場 ”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。因此，未來 12年內(nèi)， XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。 在接受本次調(diào)查的市民中， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在 25年內(nèi)購房，僅 26%的客戶打算在 12年內(nèi)購房。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學 的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作完成。 （ 6） 項目應努力適應當前 XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為 “XX廣場 ”、 “XX”商圈的有力補充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。 7 目前 XX市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應量較大，但因 XX房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在 20xx、 20xx年趕上銷售的黃金季節(jié)。 5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與 XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 項目地塊價值的主要特點有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。本項目勢必首當其沖，受到 XX商圈的影響。 XX商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單 位、金融機構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器， 120xx平米廣場使 XX成為 XX最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代 XX廣場之勢。 項目地塊價值分析 XX市商業(yè)核心區(qū)域為 XX廣場和 XX山。 8 項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。 6 土地年限為 70年，使用年限較 長，可形成獨特賣點。 ☆ 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所， XX路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳 項目性質(zhì)與主要特點 本項目為商住綜合項目，定位為 “主題商業(yè) +多層住宅 ”的發(fā)展模式。 環(huán)境及配套設施： ☆ 電力、電訊：接入本項目 ☆ 給排水：管道鋪設到位 ☆ 大型汽車站：臨 XX路公交車站 ☆ 休閑廣場： XX市民休閑廣場，距本項目約 800米 ☆ 購物場所： 300米內(nèi) XXX超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場所： 300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑 運動場所。 地塊周邊環(huán)境與配套設施 項目地塊處于 XX市 “X廣場 ”，距 XX市核心商業(yè)區(qū)域 “XX山 ”約 8001000米。 項目擬建成地上共七層、總建筑面積在 ，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 國家建設部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策； （ 2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 3） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ 4） 萍鄉(xiāng)市 房地產(chǎn)相關法律政策與文件； （ 5） 蓮花縣 的招商引資政策； （ 6） 本項目的詳細規(guī)劃控制原則； （ 7） 現(xiàn)場勘察和 XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8） XX市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準； （ 9） 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值 二 項目概況 地塊位置 本項目地塊位于 XX市 XX路與 XX路交匯處，距 XX山市民休閑廣場約 800米，對面為XX市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房； 200米半徑內(nèi)目前以 “街鋪 ” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 （ 4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。 （ 2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。該地塊土地年限達 50年，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。 項目開發(fā)背景 XX某某項目位于 蓮花縣路口鎮(zhèn) ，屬 雅森竹木工藝制品有限 公司用地。 雅森建材市場 項目 可行性研究報告 第一章 總 論 一 項目背景 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以 “某某項目 ”代表該項目。以下簡稱 “本項目 ”。宗地面積約 10000平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。 可行性研究報告編制目的 （ 1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。 （ 5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。 四至范圍： 東向： XX路 西向 ： XX院 南向 ： XX路 北向 ： XX 地塊規(guī)模與開發(fā)目標 本項目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨 XX路處退讓紅線 ，實際用地面積約 3898平方米。 另項目擬建地下一層，規(guī)劃 建筑面積在 2500平米左右。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 ☆ 醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為 XX醫(yī)院，往北 500米為 XX中心醫(yī)院 ☆ 教育文化、體育運動： XXX中心小學，本項目 500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。 項目主要特點有： 5 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導。 7 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。 9 項目為 XX廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。 XX商圈是以 XX廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結(jié)果。 本項目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、 XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢 “XX”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前 本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與 “XX廣場、 XX”形成 “三點成線 “的 XX商圈分布架構(gòu)，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn) “四贏 ”。但較為適應 XX房地產(chǎn)市場 “單個項目總量應有所控制 ”的特征。 6 發(fā)展背 景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。 8 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。 已進行的調(diào)查研究項目及成果 某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)于 20xx年 11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進行了 XX市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340份，回收有效問卷 320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。 調(diào)查研究項目及成果如下： （ 1） 目前 XX市商品房供應量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。另根據(jù)統(tǒng)計，當前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭花都 ”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬平米。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。 （ 2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會進行商鋪投 資，僅 %的被訪者正在考慮購買。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。說明長期以來 XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚 “一站式 ”家居建材消費場所的出現(xiàn)。 在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。 近 50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生 “家居建材廣場 ”的發(fā)展前景， 54%的市民對芙蓉廣場地塊未來 23年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。經(jīng)過近年來 XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和 XX購物中心、金地帶 ● 時尚廣場等商業(yè)項目的推廣 銷售， XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快 XX市西城發(fā)展的進程，進一步完善 XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。 關于社會綜合效益的意義 隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進 “芙蓉廣場 ”商圈的形成，帶動 XX市城西的發(fā)展。 1951年從 XX、 XX、 XX各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952年正式建縣， 8月改名 XX縣， 1987年撤縣成立 XX市。 XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。 XX市交通便捷，湘黔鐵路、 XXX高等級公路與 XXX國道從境內(nèi)通過， XX高速公路、