【正文】 文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。1951年從XX、XX、XX各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1952年正式建縣，8月改名XX縣，1987年撤縣成立XX市。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動(dòng)和促進(jìn)“芙蓉廣場(chǎng)”商圈的形成，帶動(dòng)XX市城西的發(fā)展。 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場(chǎng)不可或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。目前，XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的落成必將加快XX市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。XX廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處XX市交通南路與XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出XX市的必經(jīng)之地，也是XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。經(jīng)過(guò)近年來(lái)XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和XX購(gòu)物中心、金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，XX市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。 近50%的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生“家居建材廣場(chǎng)”的發(fā)展前景，54%的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊未來(lái)23年內(nèi)的升值前景表示看好，說(shuō)明廣大經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。以強(qiáng)勢(shì)廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。說(shuō)明長(zhǎng)期以來(lái)XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面已迫切的希望被改變，市場(chǎng)呼喚“一站式”家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)。廣大家居建材經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。 （3） 家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，期待有效地進(jìn)行市場(chǎng)整合。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資，%的被訪者正在考慮購(gòu)買。 （2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購(gòu)房者考慮的首要因素。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過(guò)14萬(wàn)平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬(wàn)平米。調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下：（1） 目前XX市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷共340份，回收有效問(wèn)卷320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了專題采訪。 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)于2005年11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進(jìn)行了XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的家居建材市場(chǎng)調(diào)查。8 本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目未來(lái)升值空間中獲利。6 發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過(guò)程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。但較為適應(yīng)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)“單個(gè)項(xiàng)目總量應(yīng)有所控制”的特征。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“XX”商圈的發(fā)展勢(shì)頭，徹底改變目前本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與“XX廣場(chǎng)、XX”形成“三點(diǎn)成線“的XX商圈分布架構(gòu)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。本項(xiàng)目距XX商圈僅800米左右，XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。XX商圈是以XX廣場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)發(fā)展結(jié)果。9 項(xiàng)目為XX廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成功開發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。7 地塊無(wú)明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：5 項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長(zhǎng)，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對(duì)區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)?！睢♂t(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為XX醫(yī)院，往北500米為XX中心醫(yī)院☆　教育文化、體育運(yùn)動(dòng)：XXX中心小學(xué)，本項(xiàng)目500米半徑內(nèi)無(wú)大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類別不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。四至范圍：東向：XX路西向：XX院南向：XX路北向：XX 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目宗地面積共4044平方米，實(shí)際用地面積約3898平方米。（5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。 可行性研究報(bào)告編制目的（1） 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。項(xiàng)目地塊為典型的城市二級(jí)綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，XX市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競(jìng)標(biāo)獲得使用權(quán)。 項(xiàng)目開發(fā)背景 XX某某項(xiàng)目位于XX市xx路與xx路交匯處，屬xx礦公司用地。XX某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項(xiàng)目”代表該項(xiàng)目。以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長(zhǎng)。該地塊土地年限達(dá)70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。（2） 對(duì)項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（4） 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 國(guó)家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2） 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（3） 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（4） xx、XX房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （5） XX市的招商引資政策； （6） 本項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則；（7） 現(xiàn)場(chǎng)勘察和XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料；（8）XX市當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9） 某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所積累的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)價(jià)值二 項(xiàng)目概況 地塊位置本項(xiàng)目地塊位于XX市XX路與XX路交匯處，距XX山市民休閑廣場(chǎng)約800米，對(duì)面為XX市建材市場(chǎng)，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪” 商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。項(xiàng)目擬建成地上共七層、其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在70007800平米之間。 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項(xiàng)目地塊處于XX市“X廣場(chǎng)”，距XX市核心商業(yè)區(qū)域“XX山”約8001000米。環(huán)境及配套設(shè)施：☆　電力、電訊：接入本項(xiàng)目 ☆　給排水：管道鋪設(shè)到位☆　大型汽車站：臨XX路公交車站☆　休閑廣場(chǎng)：XX市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約800米☆　購(gòu)物場(chǎng)所：300米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店☆　娛樂(lè)場(chǎng)所：300米范圍內(nèi)無(wú)大型娛樂(lè)休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所?！睢〗鹑?、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所，XX路農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信六畝塘營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目為商住綜合項(xiàng)目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。6 土地年限為70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。8 項(xiàng)目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值，增加了項(xiàng)目開發(fā)難度。 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析XX市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)閄X廣場(chǎng)和XX山。XX商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機(jī)關(guān)單位、金融機(jī)構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場(chǎng)使XX成為XX最具商業(yè)價(jià)值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代XX廣場(chǎng)之勢(shì)。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到XX商圈的影響。項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有：4 地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。5 交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。7 目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因XX房地產(chǎn)市場(chǎng)屬起步階段，創(chuàng)新點(diǎn)及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動(dòng)本項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目在2002007年趕上銷售的黃金季節(jié)。（6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“XX廣場(chǎng)”、“XX”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購(gòu)買住宅，26%的客戶打算在25年內(nèi)購(gòu)房，僅26%的客戶打算在12年內(nèi)購(gòu)房。因此，未來(lái)12年內(nèi)，XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。大部分購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。 經(jīng)過(guò)“XX購(gòu)物中心”和“金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。僅26%的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況滿意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。本次接受經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn)行有效的市場(chǎng)整合。（4） 撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。但在訪談?wù){(diào)查中，XX建材市場(chǎng)未能發(fā)展起來(lái)的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營(yíng)戶提及較多的意見(jiàn)，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓?，要達(dá)到本項(xiàng)目所預(yù)期的價(jià)格（租金）需要花費(fèi)較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。（5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。 通過(guò)對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：XX市經(jīng)濟(jì)較為活躍，市民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購(gòu)買力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2006年度XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在XX營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。三 項(xiàng)目建設(shè)意義 關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場(chǎng)和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。XX購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義針對(duì)目前XX市建材市場(chǎng)過(guò)于分散、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的“一站式”家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把XX建材市場(chǎng)整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價(jià)格和舒適的購(gòu)物環(huán)境來(lái)吸引消費(fèi)者，從而使XX市