20xx靈芝公園可行性分析報告-wenkub.com
2025-05-01 09:15 本頁面
【正文】 二、 財務(wù)分析 對本項目的財務(wù)分析全部采用靜態(tài)分析方法，本部分采用以下評價指標(biāo)： ① 銷售收入 ② 稅前利潤 ③ 稅后利潤 ④ 銷售利潤率 ⑤ 成本利潤率 各計算如下： 因為： 建造總投資 為： 萬元 銷售總收入 為： 萬元 若：資金投入按一年期計算，年利率為 8%，且在銷售時投入資金在總投資額的 75%。 3) 收入預(yù)測： 根據(jù)前邊所述的市場分析和周邊市場調(diào)查，預(yù)計商品住宅銷售單價均價為 4000 元 /m2；商業(yè)裙房銷售單價均價為 6000 元 /m2。 1) 完成出屋面部分施工； 2) 完成主體外裝修 修、內(nèi)部裝修、水電安裝工作； 3) 完成室外管網(wǎng)及架空層施工 4) 工程驗收 第四階段： 2020 年 8月 1日 —— 2002 年 9 月 28 日，共 2個月。 3)建筑施工： 尋找有實(shí)力有信譽(yù)的知名企業(yè)，確保建筑質(zhì)量和工期； 4)銷售： 尋找專業(yè)的房地產(chǎn)銷售代理公司進(jìn)銷售，以確保預(yù)期價格，加快銷售速度，盡快回籠資金。 寶城健康住宅形象大使 3)價格定位： 定價依據(jù) a、 寶城片區(qū) 2001 年住宅總體均價約 3900 元 /平米 （含多層、小高層、高層）； b、冠城世家均價 5500 元 /平米； c、新安湖之新昆閣、新侖閣帶 450 元裝修，達(dá) 5300 元 /平米。 3)項目劣勢 ：本項目規(guī)模小，又受已建基礎(chǔ)和裙樓制約，不適宜全新規(guī)劃設(shè)計。 三、項目定位 定位依據(jù) ： 1） 爭對手： 本項目緊鄰的冠城世家項目，總建筑面積達(dá) 23 萬平方米，現(xiàn)已公開發(fā)售，預(yù)計銷售周期應(yīng)為 ，正是本項目的 銷售期，該項目以“寶安地王”定位。 2)價格的攀升 ：冠城世家等高檔樓盤的面世，將原來普遍的 4000 元左右的單價提升到 5500 元左右，為本項目的價格定位預(yù)留了較大空間。同時，對項目的形象推廣有一定的負(fù)面影響。與本項目相距不過 100 米泰華地產(chǎn)的冠城世家，投標(biāo)樓面地價達(dá) 1756 元 /平方米，即 可 證明本項目地段之優(yōu)越。 優(yōu)勢（ S） 1) 地段 ：本項目地處繁華、成熟的寶安老城區(qū)。 本項目于 1999 年由富信康公司出地、百利鑫公司出資合作開發(fā)，因投資方資金問題而停工。 10 第二部分 項目分析 一、 項目基本資料 本項目位于寶安老城區(qū)前進(jìn)路與創(chuàng)業(yè)一路交匯處，毗鄰靈芝公園。 e、銷售狀況 寶城片區(qū)目前在售樓盤總體銷售狀況有以下特點(diǎn)： ? 銷售情況較好的面積區(qū)間為 100 平方米左右的三房戶型，同時 120 平方米及以上的較大戶型銷售狀況也較好。從歷年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，寶城住宅物業(yè)價格也一直在較低價位徘徊，與一關(guān)之隔的南山住宅有一定的價格差距。 寶城片區(qū)樓盤戶型及面積分布表 戶型 一房 二房 三房 四房 復(fù)式 面積 60 以下 60 以上 6080 80100 6080 80100 100120 100120 120140 200 以下 200 以上 比例 % % 12% 7% % % % % % % % 合計 9% 19% 42% 22% 8% 9 c、購房主體 由于歷史上寶城片區(qū)為原寶安縣城所在地，居民在本地居住時間長，形成了一種老居民的居住和文化氛圍，有別于特區(qū)內(nèi)以內(nèi)地移民為主的居住和文化氛圍，再加上二線關(guān)的心理影響，本片區(qū)的購房者以本片區(qū)內(nèi)人士為主。 四 、寶安房地產(chǎn)市場特征 a、 物業(yè)類型 ：寶城片區(qū)舊的商品住宅主要以多層為主，約占總體市場的 70%，目前的趨勢則以小高層、高層并重。 b、成交客戶來源分析 ： 年份 總成交套數(shù) 本地人 內(nèi)地人 境外人士 2000 年 9740 3180 5982 578 100% % % % 2001 年 10009 3606 5990 413 100% % % % 8
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