【正文】 17 第五部分 經(jīng)濟分析 依據(jù)本地塊的規(guī)劃要點，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：可 售商品住宅面積： 平方米；可售商業(yè)用房面積： 5350 平方米 一、 基本分析前提 1） 開工時間： 按工程總體進度計劃，本項目的 重新啟動時間 為 2002 年 10 月 1日 ， 重新開工時間 為 2020 年１月１日 。 12 2)市場需求 ：房地產(chǎn)市場的需求應(yīng)是“橢圓型”，即兩頭小中間大，最高端和最低端的需求比例遠小于 中端 產(chǎn)品 的需求。大批的寶安人對此有不可割舍的情結(jié)。 位于老城區(qū)的新安湖花園的高層項目新昆閣、新侖閣帶 450 元／ m2裝修后均價在 5300 元／ m2。售出的住宅平均每套面積 也從 2000 年的 2001 年的 。以住房、汽車等大額消費信貸為主的個人消費信貸降低 各項門檻，居民的消費能力進一步提高。利率下調(diào)為促進居民消費欲望以及開發(fā)商降低融資成本，提高開發(fā)效益提供了良好的基礎(chǔ)。說明寶安區(qū)對住宅的需求層次有較大幅度的提高，二次置業(yè)人士增多。冠城世家、御景臺價格較高，均價在 5500 元/m2左右。 隨著老城區(qū)待開發(fā)配套 地珍稀，本項目的地段優(yōu)勢愈顯珍貴。優(yōu)良的建筑品質(zhì)，良好的形象包裝 ，適中的價格水平，一定能贏得絕大多數(shù)顧客的青睞。 2) 銷售資格的獲取和銷售時間： 按規(guī)定，對項目投入達到總投入額的 2/3 時方可獲取預(yù)售資格，同時考慮到銷售的形象要求，公開銷售時間定為 2002年 3 月 8 日。 1) 根據(jù)銷售狀況配合工作 2) 正式入伙 四、銷售進度計劃 第一階段： 2002 年 2月 —— 3月上旬 ，蓄勢期 1 個月 ； 1）進行登記認購，積累客戶 3) 試探客戶狀況 15 4) 測試定價水平 5) 項目形象導(dǎo)入 第二階段： 2002 年 3上旬 —— 4 月底 ，開盤強銷售 個月； 1) 正式公開發(fā)售 2) 項目形象建立 3) 完成銷售 35% 第三階段： 2002 年 5月 1日 —— 7月 30 ，持續(xù)銷售期 3 個月； 1) 深化項目形象 2) 調(diào)整銷售策略 3) 促進難點銷售 4) 完成銷售 40% 第四階段： 2002 年 8月 1日 —— 9月 28 日 ，掃尾清盤期 2 個月； 1) 項目形象的維護與鞏固 2) 現(xiàn)樓銷售促進 3) 完成銷售率 15% 小結(jié)： 1）至入伙時， 銷售期為 7 個月，完成住宅銷售率 90%； 2）商場銷售另行計劃； 16 第四部分 投資結(jié)算 序號 項目名稱 投資額（萬元） 備 注 1 前期準備款 100 已發(fā)生 2 地價款 860 已繳清 3 已建工程費 1050 已完成，含樁基礎(chǔ)地下室和裙樓 4 已建工程設(shè)計、監(jiān)理費 50 已發(fā)生 5 未建工程設(shè)計費 75 按 40元 /平米計算 6 未建工程建安費 土建按 1100 元 /平米，安裝按 500 元 /平米計 7 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費 按 50元 /平米 8 輔助工程費 100 指售樓處、樣板房等 9 不可預(yù)見費 按暫估造價 3% 合 計 本項目總投資 5765 萬元，已投入 2060 萬元，尚需投入 萬元。而在建的華寶公司項目（深信泰豐大廈）也是以高檔豪宅定位。這里配套完備，生活成熟。就目前在售樓盤而言， 大多均價不超過 4200 元／ m2。 根據(jù)深圳市寶安區(qū)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計資料，對 2000 年至 2001 年寶安房地產(chǎn)二級市場成交情況分項對比分析如下： a、成交戶型面積分析 年份 總成交套數(shù) 大于 100m2以上 70— 100m2 小于 70m2 2000 年 9740 2388 4896 2456 100% % % % 2001 年 10009 3403 4897 1709 100% 34% 49% 17% 大于 100m2以上的戶型