20xx靈芝公園可行性分析報告(文件)
【正文】 劃 第一階段： 2002 年 10月 1日 —— 2002 年 12 月 30 日，共 3個月。 1) 根據(jù)銷售狀況配合工作 2) 正式入伙 四、銷售進度計劃 第一階段： 2002 年 2月 —— 3月上旬 ，蓄勢期 1 個月 ； 1）進行登記認(rèn)購，積累客戶 3) 試探客戶狀況 15 4) 測試定價水平 5) 項目形象導(dǎo)入 第二階段： 2002 年 3上旬 —— 4 月底 ，開盤強銷售 個月； 1) 正式公開發(fā)售 2) 項目形象建立 3) 完成銷售 35% 第三階段： 2002 年 5月 1日 —— 7月 30 ，持續(xù)銷售期 3 個月； 1) 深化項目形象 2) 調(diào)整銷售策略 3) 促進難點銷售 4) 完成銷售 40% 第四階段： 2002 年 8月 1日 —— 9月 28 日 ，掃尾清盤期 2 個月； 1) 項目形象的維護與鞏固 2) 現(xiàn)樓銷售促進 3) 完成銷售率 15% 小結(jié)： 1）至入伙時， 銷售期為 7 個月，完成住宅銷售率 90%； 2）商場銷售另行計劃； 16 第四部分 投資結(jié)算 序號 項目名稱 投資額（萬元） 備 注 1 前期準(zhǔn)備款 100 已發(fā)生 2 地價款 860 已繳清 3 已建工程費 1050 已完成，含樁基礎(chǔ)地下室和裙樓 4 已建工程設(shè)計、監(jiān)理費 50 已發(fā)生 5 未建工程設(shè)計費 75 按 40元 /平米計算 6 未建工程建安費 土建按 1100 元 /平米，安裝按 500 元 /平米計 7 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費 按 50元 /平米 8 輔助工程費 100 指售樓處、樣板房等 9 不可預(yù)見費 按暫估造價 3% 合 計 本項目總投資 5765 萬元，已投入 2060 萬元，尚需投入 萬元。 故可得出銷售總額為： 4000 元 /m2 18592m2+6000 元 /m2 5350m2= 萬元 4) 銷售費用： 按照目前深圳地產(chǎn)市場的一般規(guī)律，銷售費用約為銷售額的 3%左右。 則： 貸款利息 為： 萬元 8% 75%= 萬元 稅前利潤 為： 銷售總收入－總投資－利息－銷售費用＝ 萬元 萬元 萬元 319 萬元 =4217萬元 營業(yè)稅＋城建稅＋印花稅 為： 銷售總額 %＝ %= 萬元 19 所得稅 為： 所得額 15%=3674 15%= 萬元 稅后利潤 為： 稅前利潤－（營業(yè)稅＋城建稅＋印花稅）－所得稅＝ = 萬元 下面列出損益計算表： 測算分析 金額（萬元） 備注 建造總投資 暫估造價 銷售收入 貸款利息 按一次性方式投入 銷售費用 319 估算 稅前利潤 4217 營業(yè)稅、城建稅、印花稅 % 所得稅 15%計算 稅后利潤 由上表可得出下述結(jié)論： 本項目的投資回報率為 % 20 第六部分 結(jié) 論 本項目有較好的 市場環(huán)境 本項目有較好的 地段、景觀 本項目有較低的 地價成本 本項目有良好的 管理運作 保證了本項目較高的利潤空間 因此，本項目的開發(fā)充分可行。 18 5) 稅費： 根據(jù)深圳市各項有關(guān)制度和規(guī)定，出售房地產(chǎn)需交納的稅費有：營業(yè)稅 5%、所得稅 15%、城市建設(shè)維護稅 %、印花稅 %。 2) 銷售資格的獲取和銷售時間： 按規(guī)定，對項目投入達到總投入額的 2/3 時方可獲取預(yù)售資格，同時考慮到銷售的形象要求，公開銷售時間定為 2002年 3 月 8 日。 1) 項目開工 ：以五天一層樓的速度，完成約 18 層的主體工程； 2) 預(yù)售
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