20xx靈芝公園可行性分析報(bào)告-wenkub
2023-05-13 09:15:31 本頁面
【正文】 在總套數(shù)沒有實(shí)質(zhì)增長情況下， 2001 年本地客戶成交較 2000 年增長了 %，境外客戶成交較 2000年下降了 %，內(nèi)地客戶成交穩(wěn)定。 受惠于“一市多城”計(jì)劃，寶安新中心區(qū)的大開發(fā)也拉開了帷幕，市區(qū)內(nèi)的開發(fā)商如和黃、深業(yè)、高發(fā)也將目光瞄準(zhǔn)了寶安市場，寶安地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入一個(gè)新的階段。 ? 去年末 ，在強(qiáng)有力的住宅需求帶動(dòng)下，空置面積進(jìn)一步下降，空置率為近 6 年新低，呈下降趨勢。 結(jié)論 ： 良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景及相關(guān)的政策支持，有效地刺激著房地產(chǎn)消費(fèi)需求和發(fā)展商的開發(fā)動(dòng)力，將繼續(xù)維持地產(chǎn)市場供需兩旺的局面。 ? 房地產(chǎn)政策：深圳市規(guī)劃國土局于 2001 年邊連續(xù)推出了三項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)市場的公告，分別對建立土地有形市場、提高預(yù)售門檻兩項(xiàng)內(nèi)容做出了規(guī)定，這三項(xiàng)措施對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場具有積極的意義。地鐵工程的全面啟動(dòng)將形成一個(gè)新的長期的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，為深圳市的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了新的動(dòng)力。 2001 年實(shí)現(xiàn)全市 GDP 總值 ，比上年增長了 ％，連續(xù)保持超過 10％的高增長率。人均 GDP 已超過 4萬元人 民幣。 ? 金融政策：深圳市的金融政策向個(gè)人浪費(fèi)傾斜，豐富和擴(kuò)大了個(gè)人消費(fèi)信貸種類。 ? 要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款； ? 禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購； ? 對未交清地價(jià)款以前的土地嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)讓。 4 二、 深圳歷年住宅市場狀況 ? 2001 全市共銷售住宅面積 萬平方米 ,同比增長 %；共實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元 ,同比增長 %。（來源：國土局深圳房地產(chǎn)研究） 歷年商品住宅空置面積及空置率 050100150200250萬 M21996 1997 1998 1999 2000 200180%70%60%50%40%30%20%10%0%74%41%55%31%28%24% 結(jié)論： 從 1996－ 2001 年歷年住宅銷售面積、住宅新開工及竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、住宅現(xiàn)樓空置面積等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 深圳的房地產(chǎn)市場正處一個(gè)供需兩旺的快速增長時(shí)期 。 根據(jù)深圳市寶安區(qū)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)資料，對 2000 年至 2001 年寶安房地產(chǎn)二級(jí)市場成交情況分項(xiàng)對比分析如下： a、成交戶型面積分析 年份 總成交套數(shù) 大于 100m2以上 70— 100m2 小于 70m2 2000 年 9740 2388 4896 2456 100% % % % 2001 年 10009 3403 4897 1709 100% 34% 49% 17% 大于 100m2以上的戶型較去年增長了 %， 70— 100m2的戶型成交基本不變，小于 70m2以下的戶型減少了 30%。 外銷比例明顯小于深圳市全市 %的比例。 b、戶型 ：寶城片區(qū)住宅市場總體以三房為主；兩房、四房基本相當(dāng)；一房與復(fù)式比例相對較低。 寶城片區(qū)購寶城片區(qū)內(nèi)香港人、外資辦廠很多，本地中小企業(yè)主也很多，他們與打工者之間，形成了比特區(qū)內(nèi)大得多的收差距。就目前在售樓盤而言， 大多均價(jià)不超過 4200 元／ m2。 ? 樓盤素質(zhì)高、配套齊全、綠化環(huán)境好且規(guī)模大的樓盤其價(jià)格較其他樓盤高，銷售情況仍然較好。 占地面積 平方米 ，總建筑面積 ，容積率 ，覆蓋率 %?，F(xiàn)已完成樁基工程、地下室一層 1800 平方米、裙樓商場三層 5350 平方米主體工程，共計(jì) 7150 平方米。這里配套完備，生活成熟。 2)景觀 ：本項(xiàng)目由創(chuàng)業(yè)路方向凹進(jìn)靈芝公園，屬典型的公園物業(yè)，達(dá) 12000 公頃的天然生態(tài)景觀，是其它項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢。 2)規(guī)模 ：本項(xiàng)目規(guī)模小，不能營造大規(guī)模的居住社區(qū)，不能設(shè)置齊備的自身配套。 3)周邊項(xiàng)目： 與本項(xiàng)目毗鄰的冠城世家 、深信泰豐大廈的公開發(fā)售 ，為本項(xiàng)目差異化定位提供了充足的客源。而在建的華寶公司項(xiàng)目（深信泰豐大廈）也是以高檔豪宅定位。此外，本項(xiàng)目的車位數(shù)較少，遠(yuǎn)不能達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)。 d、在建中的深信泰豐大廈價(jià)格定位在 43004500 元之間； E、寶安商業(yè)物業(yè)均價(jià)為 8500 元 /平米。 三、工程進(jìn)度計(jì)
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