20xx靈芝公園可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-20 09:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)主也很多，他們與打工者之間，形成了比特區(qū)內(nèi)大得多的收差距。對于工廠打工者而言，深圳只是個(gè)臨時(shí)落足點(diǎn)而已，因此寶城片區(qū)的房地產(chǎn)市場目標(biāo)客房為有產(chǎn)階級，這也正符合住宅以中等戶型為主，有別于特區(qū)內(nèi)小戶型的熱銷。 d、價(jià) 格水平 寶城現(xiàn)有的在售樓盤中，除個(gè)別定位于高端客戶外，其他售價(jià)均處于相對較低位置。從歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，寶城住宅物業(yè)價(jià)格也一直在較低價(jià)位徘徊，與一關(guān)之隔的南山住宅有一定的價(jià)格差距。就目前在售樓盤而言， 大多均價(jià)不超過 4200 元／ m2。 位于老城區(qū)的新安湖花園的高層項(xiàng)目新昆閣、新侖閣帶 450 元／ m2裝修后均價(jià)在 5300 元／ m2。冠城世家、御景臺價(jià)格較高，均價(jià)在 5500 元/m2左右。 e、銷售狀況 寶城片區(qū)目前在售樓盤總體銷售狀況有以下特點(diǎn)： ? 銷售情況較好的面積區(qū)間為 100 平方米左右的三房戶型，同時(shí) 120 平方米及以上的較大戶型銷售狀況也較好。 ? 樓盤素質(zhì)高、配套齊全、綠化環(huán)境好且規(guī)模大的樓盤其價(jià)格較其他樓盤高，銷售情況仍然較好。如：冠城世家、御景臺、新安湖花園。 ? 大部分樓盤的銷售，基本上在１年－１年半的銷售期內(nèi)銷售率可達(dá)到 80%90%以上。 10 第二部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目基本資料 本項(xiàng)目位于寶安老城區(qū)前進(jìn)路與創(chuàng)業(yè)一路交匯處，毗鄰靈芝公園。 占地面積 平方米 ，總建筑面積 ，容積率 ，覆蓋率 %。 其中可售面積 平方米，不可售面積 1800平方米?？墒勖娣e中住宅為 ，商場面積 5350 平方米。 本項(xiàng)目于 1999 年由富信康公司出地、百利鑫公司出資合作開發(fā)，因投資方資金問題而停工?，F(xiàn)已完成樁基工程、地下室一層 1800 平方米、裙樓商場三層 5350 平方米主體工程，共計(jì) 7150 平方米。 本項(xiàng)目未建面積為 18592 平方米，為塔樓住宅面積。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 ： 分析原則： 強(qiáng)化優(yōu)勢，減弱劣勢，把握機(jī)會，回避風(fēng)險(xiǎn) 。 優(yōu)勢（ S） 1) 地段 ：本項(xiàng)目地處繁華、成熟的寶安老城區(qū)。這里配套完備，生活成熟。大批的寶安人對此有不可割舍的情結(jié)。 隨著老城區(qū)待開發(fā)配套 地珍稀，本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢愈顯珍貴。與本項(xiàng)目相距不過 100 米泰華地產(chǎn)的冠城世家，投標(biāo)樓面地價(jià)達(dá) 1756 元 /平方米，即 可 證明本項(xiàng)目地段之優(yōu)越。 2)景觀 ：本項(xiàng)目由創(chuàng)業(yè)路方向凹進(jìn)靈芝公園，屬典型的公園物業(yè)，達(dá) 12000 公頃的天然生態(tài)景觀，是其它項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢。 3)交通 ：本項(xiàng)目地處寶安兩大主干道 —— 創(chuàng)業(yè)路與前進(jìn)路交匯處，有數(shù)十路大巴往來，極為便捷。 11 劣勢（ W） 1)現(xiàn)狀 ：本項(xiàng)目屬“爛尾樓”項(xiàng)目，已有的設(shè)計(jì)顯然不適合當(dāng)今需求，對未建的住宅主體將重新設(shè)計(jì)，既費(fèi)力又受 局限。同時(shí)，對項(xiàng)目的形象推廣有一定的負(fù)面影響。 2)規(guī)模 ：本項(xiàng)目規(guī)模小，不能營造大規(guī)模的居住社區(qū)，不能設(shè)置齊備的自身配套。 機(jī)會 （ O） 1)市場的興旺 ：受惠于“一市多城”的計(jì)劃，寶安房地產(chǎn)市場在歷年發(fā)展的同時(shí)，迎來了高速發(fā)展期。寶安新中心的啟動，隨著現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)地產(chǎn)商的介入，使寶安地產(chǎn)的開發(fā)水平將上一個(gè)新臺階。 2)價(jià)格的攀升 ：冠城世家等高檔樓盤的面世，將原來普遍的 4000 元左右的單價(jià)提升到 5500 元左右，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位預(yù)留了較大空間。 3)周邊項(xiàng)目： 與本項(xiàng)目毗鄰的冠城世家 、深信泰豐大廈的公開發(fā)售 ，為本項(xiàng)目差異化定位提供了充足的客源。 威脅（ T） 周邊項(xiàng)目 ：冠城世家與深信泰豐大廈都以豪宅定位，定位均在市場的高端。本項(xiàng)目必須避開豪宅路線，尋求差異化突圍。 三、項(xiàng)目定位 定位依據(jù) ： 1） 爭對手： 本項(xiàng)目緊鄰的冠城世家項(xiàng)目，總建筑面積達(dá) 23 萬平方米，現(xiàn)已公開發(fā)售，預(yù)計(jì)銷售周期應(yīng)為 ，正是本項(xiàng)目的 銷售期，該項(xiàng)目以“寶安地王”定位。而在建的華寶公司項(xiàng)目（深信泰豐大廈）也是以高檔豪宅定位。 12 2)市場需求
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