【文章內容簡介】 位來看，有諸多不成熟之處，并非嚴格意義上的酒店式公寓，只不過運用了酒店式公寓的些許元素。 漢飛青年城 產品情況：漢飛青年成為武漢首個非爛尾樓改建的精裝修產權式酒店公寓。它具有 800 余套小戶型， 30 層標高。銷售均價從 4300 到 5100 元不等，目前其二手房交易價格已經飆升到6000 元 — 8000 元 /平方米之間。在房型上面標準層 米，挑高 米（內復式型雙層），漢飛青年城 2020 年底主體結構封頂， 2020 年 6 月毛坯交房， 2020 年 10 月精裝修交房。其主要產品為精裝小戶型房，有自助式洗衣、家政中心、購物超市、咖啡廳、健身房、商務中心、智能化系統(tǒng)、星級酒店式電梯大堂，內部空間可任意分割組合，有線、寬帶、空調、熱水器、浴 霸、抽油煙機、電磁爐、櫥柜、廚衛(wèi)設施配套齊全?？梢哉f漢飛青年城為當時武漢市場上最為先進的小戶型產品，但是收房后，消費者才發(fā)現(xiàn)物業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，過少的電梯，過高的容積率、過窄的通道，過低的層高，還有過少的車位等等。 定位推廣：漢飛 .青年城率先提出了精裝修酒店式高級服務公寓的概念。它將這種新概 念詮釋的十分直白： 100%得房率 買平方得立方 買房送裝修 七大類酒店式物業(yè)管理服務 用租房的錢買房， 17%的年收益 開盤后，開發(fā)企業(yè)通過看樓通道包裝：紅地毯，樣板間有各種裝修材料的具體產地、品牌標識。外立面廣告 +報紙廣告（在長江和楚天發(fā)布連續(xù)四個整版的廣告），交納定金用戶可獲得抵值 vip 卡等一系列手段贏得市場認可，并一度刷新武漢住宅銷售周期最短紀錄。 零點評析：漢飛 .青年城依然非嚴格意義的酒店式公寓，而是精裝修公寓。他的最終目的是用來投資和過 渡性居住，無論從長線還是短線投資或者自住來看，他都是一種時髦產品，和真正的酒店式公寓有一定差距，起碼在功能上達不到酒店要求。 圣淘沙 產品情況：圣淘沙位于萬松園路與萬松園橫路交匯處，占地面積 7337 平方米，總建筑面積 平方米，共 750 套，容積率 6，綠化率 35%，擁有 152 個停車位，為兩棟 28 層建筑。該項目從 2020 年 4月開盤到 2020 年 5 月，銷售價格從 5200 元拉升到 6500 元 /平米。圣淘沙大廈由江漢飯店管理有限公司管理，統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理。為五星級酒店級別，目前套房會員 價格從 260 到 590 元不等。非會員標價最高達到 1850 元 /間 /晚。 定位推廣：圣淘沙定位產權式酒店公寓，以吸引投資客為主，通過穩(wěn)定的收益回報吸引客戶，承諾穩(wěn)定回報率。由于該項目產品品質打造較好，占據較好的地理位置，加上定位明確，賣點突出，贏得了市場認可。 零點評析：圣淘沙是真正意義上的酒店式公寓，其產品結構、特點都符合酒店運營，我司認為該項目在銷售上取得了成功，但后續(xù)運營是否成功要看酒店管理公司如何管理。 兆瑞國際 產品介紹：兆瑞國際為 22 層高層，其中三層群樓，十八層酒店公寓，共計 320 套客房。該項目目前 已經完成主體工程建設，預計 2020 年 5 月推出。銷售起家 5800 元 /平方米，最高價達到 6500 元 /平方米。該項目 2020 年 7 月份曾經退出市場，由于種種原因重新規(guī)劃、裝修后推出。兆瑞國際開發(fā)企業(yè)自己組建兆瑞國際酒店管理公司，全面運營酒店管理。 定為推廣：該項目為武漢有一個酒店式公寓，項目以投資回報吸引客戶，回報率為 8%，但由于價格過高，消化較為困難。目前該項目對外宣稱精裝標準達到 2020 元 /平方米。積累客戶達到 1000 余組。 零點評析：兆瑞國際為標準酒店式公寓，開發(fā)企業(yè)當時定 位較為準確，但在招商過程中遇到阻力，在銷售中難以達到目的，為了更好的套取現(xiàn)金，開發(fā)企業(yè)自己成立酒店管理公司作為第三方進行經營管理，開發(fā)企業(yè)以甲方身份對投資回報進行擔保。由于新成立的酒店管理公司不具備酒店運作管理經驗，后期將難以維持。 零點結論：通過對上述酒店式公寓的詳盡分析，我司認為目前武漢房地產市場上存在的酒店式公寓基本上以三種形態(tài)存在。以臺北之星為代表的服務式酒店公寓具有明顯不成熟性。以漢飛青年成為代表的精裝修住宅公寓在市場已經形成遍地開花的局勢，部分該類產品已經遭受市場冷遇，以圣淘沙、兆瑞國際為代表的 純酒店式公寓逐步走向成熟。雖然上述三類產品都取得了較好的市場業(yè)績，但對本產品來說，如何借鑒其成功經驗，如何結合本項目特點對本項目進行綜合定位是關鍵。毫無疑問，酒店式公寓具有較為廣闊的市場前景，特別在市場經濟飛速發(fā)展的大武漢，具有巨大的市場發(fā)展空間。我司認為開發(fā)酒店式公寓可行性較強。 第三章 本項目綜合定位論證分析 一、本項目經濟技術指標分析 建筑面積： 15112 平方米 建筑層數(shù)： 17 層 酒店層數(shù)： 6— 17 層 容積率：不祥 綠化率：不祥 配套：不祥 停車為：不祥 戶型面積： 30— 40平方米為主 電梯 ： 3部 客房： 210 套 上述經濟技術指標顯示，本項目規(guī)劃為酒店，從規(guī)模，面積，建筑結構上看，本項目適合打造經濟性酒店，不具備打造高檔次酒店的條件。 二、項目 swot 分析 優(yōu)勢點（ s）： 地段優(yōu)勢明顯，交通便利，周邊配套齊全 區(qū)域經濟繁華，房地產市場較好，有利于拉升本項目形象 高收入群體集中，能夠支撐酒店后續(xù)經營 項目規(guī)劃適合打造酒店 戶型面積控制與酒店套房規(guī)劃設計較為合理 劣勢點（ w） 項目為寫字樓改造，在結構和大廈配套上必然存在缺陷 項目建成 9 年，不利于與片區(qū)新型項目競爭 項目 6 層以上為酒店套房，不 能形成統(tǒng)一整體，不利于酒店統(tǒng)一形象 機會點（ o） 武漢經濟飛速發(fā)展，中部崛起加速武漢經濟騰飛 旅游業(yè)迅猛發(fā)展，武漢將迎來全國乃至世界更多游客 全球大型酒店業(yè)巨頭紛紛入駐中國，酒店迎來新機 本項目地段具有無比的優(yōu)越性，具有發(fā)展酒店業(yè)的外圍條件 障礙點（ t） 武漢酒店眾多，當次參差不齊，競爭激烈 區(qū)域內高檔酒店云集，本項目難以圖為 武漢酒店業(yè)入住率普遍偏低 零點分析：通過對項目整體分析，機會點明顯大于障礙，就有非常大的發(fā)展空間，我司認為，本項目成功的關鍵在于酒店的經營與管理，如果能夠做活市場，則產權式銷售難度將 很小。我司建議引進先進的酒店管理公司，打造品牌經濟型酒店的可行性更大。 三、酒店定位分析 產品定位 格調 舒雅 經濟型酒店公寓 定為依據： ◎ 經濟型酒店正在全國經濟發(fā)達的城市迅猛擴張，具有非常強的市場影響力 ◎ 經濟型酒店管理模式較為先進，經濟而不抵擋，小巧但舒適，品質高雅 ◎ 本區(qū)域高檔酒店眾多，本項目不具備與其競爭之能力，突圍困難 ◎ 本項目不具備高檔酒店條件，戶型設計僅能滿足經濟型酒店客房條件 ◎ 經濟型酒店具有廣闊的客源，更具市場競爭力 客戶定位 ◎ 本區(qū)域商務人士和外來業(yè)務人士 ◎ 外來旅游人士 他們： 具有一定經濟實力 擁有較好的文化素養(yǎng)和生活情趣 走南闖北，喜好繁華的市中心，追求新鮮事物 他們追求高品位，但不脫離實際，經濟意識強 時尚、優(yōu)雅，既有理性的思維也有浪漫的情愫 價格論證與定位 由于本項目是打造酒店式公寓，終極目的是實現(xiàn)銷售，而銷售價格至關重要。前面分析的式酒店運營客戶分析，而真正購買本項目的客戶應該為投資客。針對這些投資客，穩(wěn)定的收益回報是其投資的保障和前提，如何給他們投資信心，除準確的定位和宣傳外，更要依托市場進行價格定位。在這里，我們的銷售價格定位將