20xx北京中關(guān)村商業(yè)項目可行性分析報告(編輯修改稿)
2024-12-30 10:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 化、國際化趨勢，由此也可以說明中關(guān)村所獨有的科技、人才的原動力將長期而巨大的吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。 中關(guān)村核心區(qū)銷售寫字樓供應(yīng)情況 項目名稱 寫字樓面積（平方米） 中關(guān)村科貿(mào)中心 00469939。100000 中關(guān)村 e世界 60000 新中關(guān) 35000 第三極 45000 00469939。1+00469939。1大廈 24000 天創(chuàng)科技大廈 33000 合計 297000 ???????????????????????????????????? 中關(guān)村出租寫字樓供應(yīng)情況 項目名稱 寫字樓面積（平方米） 出租率 理想國際大廈 70000 80% 威新大廈 30000 60% 輝煌時代 66000 60% 中國電子大廈理想中心 60000 30% 清華科技大廈 00469939。188000 —— 現(xiàn)代中芯大廈 20200 —— 部分項 目租售價格 項目名稱 寫字樓銷售均價 寫字樓租賃價格 第三極 00469939。18000 7 元 /平米 *天 理想國際 ?—— 7 元 /平米 *天 輝煌時代 00469939。19000 元 /平米 *天 天創(chuàng)科技大廈 00469939。13900 元 /平米 *天 00469939。1+00469939。1 大廈 9 層以下，賣散戶， 00469939。12020 元 /M2； ? 00469939。10 層以上整層賣， 00469939。14000 元 /M2 只 售不租 CEO 首創(chuàng)拓展大廈 只租不賣 元 /平米 *天 中關(guān)村 e世界 00469939。17000 —— 鼎好電子大廈 00469939。12800 4 元 /平米 *天 中關(guān)村科貿(mào)大廈 00469939。13000 3 元 /平米 *天 清華科技大廈 00469939。13500 元 /平米 *天 中芯大廈 —— *天 華奧大廈 —— 元 /平米 *天 蘇州街 33 號 9700 元 /平米 *天 大恒科技大廈 00469939。12800 整層銷售，不租 00469939。該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量極大，實際租賃價格在 － 5 元 /平方米 /天之間，入住率均在 60％以上。 寫字樓主力使用依然為 IT業(yè)，輔以部分金融、通訊等。 超 5A 寫字樓及 5A 寫字樓、乙級寫字樓供應(yīng)齊全。 觀點： 中關(guān)村寫字樓大部分都是甲級寫字樓，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很高。但是從租售情況看，只有只租不售的寫字樓如融科資訊、理想國際等能夠在整體品質(zhì)上得到保證，從而獲得良好的出租率和大量知名客戶。而銷售型寫字樓除了能夠有大單成交的中關(guān)村金融 中心、中國電子大廈等外，其他散售寫字樓則不夠樂觀。 價格則根據(jù)級別與地段的差距而明朗化，根據(jù)以海龍為中心的區(qū)域輻射程度直接作用于各商鋪、寫字樓的價格體系。銷售型寫字樓只能寄希望于獲得整端客戶。 四、項目定位 00469939。項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 本項目地段極佳，處于人行天橋，人行道之間，車站較近，直線距離僅為50米左右。 寫字樓入住率高，有知名企業(yè)入駐，為本項目帶來有一定知名度。 商鋪臨中關(guān)村電子一條街，商鋪面較長，達到 75米左右。 可改造為商鋪部分面積方正，進深合理。 人流量 極大，周一至周末人流量均值在 2020 人次－ 6000 人次 /小時之間。 劣勢： 外立面陳舊。 寫字樓空高不夠，設(shè)備陳舊。 商鋪豎向交通不足，極度缺乏。 商鋪無統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位，無主流業(yè)態(tài)，經(jīng)營態(tài)勢一般。 停車位過少。 建筑使用年限縮短，可辦證時長有限。 機會點： 中關(guān)村具扎堆效應(yīng)，極具人氣。 “中關(guān)村廣場”初具規(guī)模，未來發(fā)展不可限量。 “中關(guān)村 e時代”、“第三極”商鋪聚集商業(yè)投資客戶。 地鐵 4號， 00469939。10 號線的建成，為本項目帶來軌道人流。 本項目二手商鋪、寫字樓所擁有的 價格優(yōu)勢。 北京商鋪可按柜臺銷售的政策優(yōu)勢。 中關(guān)村區(qū)域高科技企業(yè)三減三免政策優(yōu)惠。 中小型企業(yè)每年大量增加帶來帶來的辦公經(jīng)營需求。 威脅點： 國家宏觀政策對二手房的實際打壓。 周邊乙級二手寫字樓供應(yīng)量較大，形成價格壓力與空置率的增加。 “鼎好電子商城”二期為本項目帶來的招商壓力。 中關(guān)村廣場的建成，形成中關(guān)村電子市場重心的逐步西移。 中科大廈易主后，帶來現(xiàn)有租賃客戶的變動因素。 項目進行商業(yè)改造存在的法律障礙。（租約合同障礙） 項目客戶定位 【觀點】 商業(yè)地產(chǎn)的成功與 兩個客戶群體有著密切的關(guān)系，其一稱為顯性客戶，即通過購買或租賃獲得商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營面積獲得回報的經(jīng)營類客戶；其二稱為隱形客戶，即在該商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)消費的消費者的族群劃分。 商鋪部分： 【本案周邊顯性客戶情況】 本案周邊目前咨訊電子市場為主流業(yè)態(tài)（鼎好、海龍、科貿(mào)、中海、太平洋等）占據(jù)了 90％以上的商業(yè)經(jīng)營面積、中高檔百貨（中關(guān)村購物中心）、超市（家樂福）只有 00469939。10％左右的商業(yè)經(jīng)營面積，中關(guān)村大街沿線是全國有名的 IT 數(shù)碼資訊產(chǎn)品一條街。 【特別提示】：本案目前一層底商為銀 行＋服裝＋數(shù)碼產(chǎn)品，地下室為快餐，經(jīng)營實際面積 00469939。1700 平方米左右。該種業(yè)態(tài)在周邊商業(yè)中處于輔助地位。而同樣地段其他商業(yè)都是為資訊市場，這與本案管理者的經(jīng)營思路的僵化有著明顯的關(guān)系。 【本案周邊隱形客戶情況】
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