【文章內(nèi)容簡介】 位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃公建區(qū)（ IV 區(qū)）用地東南部，基地近似成三角形，基地面積約 公頃。具體四至范圍是：南側(cè)為海淀鎮(zhèn)南街（丹棱路） ，西側(cè)為規(guī)劃（ 9）號(hào)路，西北側(cè)為規(guī)劃（ 4）號(hào)路，東北側(cè)為海淀斜街（規(guī)劃步行商業(yè)街）。 （三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066m2。其中地上建筑面積 119268m2，地下建筑面積 74798m2。地下四層，地上二十四層。地下功能為停車庫及機(jī)電設(shè)備用房，共設(shè)有 900 個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，其中地下 892 個(gè)，地上8 個(gè)；自行車停車位 1369 個(gè)；地上部分由五星級(jí)酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ；寫字樓 19 層，高 ；商業(yè) 6 層，高 。 （四）項(xiàng)目 組織運(yùn)營過程 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目是由北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)其開發(fā)建設(shè)工作。其是由北京科技園置業(yè)股份有限公司通過公開招標(biāo)方式取得的土地。截止目前，項(xiàng)目已取得中標(biāo)通知書并已簽訂北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字（ 2020）第 237 號(hào)）、市規(guī)劃委設(shè)計(jì)方案復(fù)函（ 2020 規(guī)復(fù)函字 0279號(hào)）。 北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資管理等。 （五）項(xiàng)目投資收益 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用約 萬元 ，此時(shí)，利潤總額為 30574 萬元，所得稅為 萬元，稅后利潤為 萬元。 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%?，F(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本，經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 13517 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投 資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 3580 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益。 （六）項(xiàng)目融資 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目全部投資由北京科技園置業(yè)股份有限公司自籌解決。 （七）項(xiàng)目建設(shè)周期 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目工程建設(shè)周期為 21 個(gè)月，從 2020 年 9月開始至 2020 年 6 月。其中， 2020 年 11 月至 2020 年 1 月為基礎(chǔ)施工期， 2020 年 2月至 2020 年 8 月為結(jié)構(gòu)施工期， 2020 年 9 月至 2020 年 6 月為裝修和室外工程施工期。 （一）建設(shè)單位情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè)工作。 單位名稱：北京科技園置業(yè)股份有限公司 注冊(cè)地址：北京市海淀區(qū)海淀南路 21 號(hào) 法人代表：周玉臣 注冊(cè)資金： 20200 萬元 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 成立日期： 1999 年 12 月 15 日 （二）、公司股東基本情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司是由北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司、上海谷元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、北京海開房地產(chǎn)集團(tuán)公司、海南三至投資發(fā)展有限公司、深圳海亞投資發(fā)展有限 公司、北京中地土地整理公司六家公司參股。 各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營管理、資本融通方面，擁有雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為北京科技園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （三）、公司核心業(yè)務(wù) 北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓；投資管理。 公司在房地產(chǎn)開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷等領(lǐng)域有一支素質(zhì)較高的專家隊(duì)伍，按照現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)的經(jīng)營管理機(jī)制，是保證高速運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。 規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 194066 平方米 其中：地上建筑面積： 119268 平方米（包括酒店： 51629 平方米，辦公： 25145 平方米，商業(yè)： 42494 平方米）， 地下建筑面積： 74798 平方米。 《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于原則同意中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的復(fù)函》 (2020 規(guī)復(fù)函字 0279 號(hào) ) 《北京中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明》 《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京地出［合］字（ 2020）第 237 號(hào)） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方 法》 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 中關(guān)村科技園區(qū)是 1988 年 5 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會(huì)作為市政府派出機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。中關(guān)村科技園區(qū)覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域，包括海淀園、豐臺(tái)園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園。海淀園位于海淀區(qū)，其中建有 平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和 4平方公里的 。 1999 年 6 月，國務(wù)院正式批復(fù)了北京市政府和科學(xué)技術(shù)部《關(guān)于實(shí)施科教興國戰(zhàn)略，加快建設(shè)中關(guān)村科技 園區(qū)的請(qǐng)示》。這是繼 80 年代設(shè)立深圳等經(jīng)濟(jì)特區(qū)， 90 年代開發(fā)開放浦東之后，國家跨世紀(jì)發(fā)展的又一重大戰(zhàn)略舉措。 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要充分利用中關(guān)村的人才、科技、知識(shí)優(yōu)勢(shì)和高科技產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，用 10 年的時(shí)間，把中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)成為具有鮮明時(shí)代特點(diǎn)、我國自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質(zhì)人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。 到 2020 年，中關(guān)村科技園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1300 億元人民幣，年遞增 20%，成為新的經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，同時(shí)，科技園區(qū)強(qiáng)大的輻射作用，必將促進(jìn)和帶動(dòng)全國，尤其是北京市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，成為推動(dòng)我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的強(qiáng)大動(dòng)力。 加快中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)首先需要為中關(guān)村的發(fā)展提供一個(gè)良好的基礎(chǔ)環(huán)境，這是滿足中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展的基本條件。 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。它位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至彩和坊路，北到北四環(huán)（北大南門），南邊界為海淀鎮(zhèn)南街，是中關(guān)村的高科技商務(wù)中心區(qū)。西區(qū)總占地面積 公頃，規(guī)劃地上建筑總面積 100 萬平 方米，地下建筑總面積約 50 萬平方米。總?cè)莘e率為 ，綠化率在 35％以上，城市公共綠地 公頃，機(jī)動(dòng)車停車位 10000 個(gè)。規(guī)劃建筑高度由西向東從 50 米到 80米逐漸升高，局部修建高度 90 米－ 120 米的標(biāo)志性建筑群，形成高低錯(cuò)落、變化有致的城市輪廓線。 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 西區(qū)整個(gè)用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)主要提供科技貿(mào)易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會(huì)展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場(chǎng)包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設(shè)施。 中關(guān)村西區(qū)效果圖 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 中關(guān)村西區(qū)作為科技園區(qū)的核心區(qū)域，是規(guī)劃確定的高科技產(chǎn)業(yè)的管理決策、研究開發(fā)、產(chǎn)品和技術(shù)的展示中心區(qū)，是整個(gè)中關(guān)村科技園區(qū)的商貿(mào)中心區(qū)，是開展高科技產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的“窗口”和與國際經(jīng)濟(jì)接軌的基地。中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)已經(jīng)成為近期中關(guān)村核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)。 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066M2，項(xiàng)目將建成酒店（ 24 層高精裝修）、 5A 級(jí)辦公樓（ 20 層高部分裝修）、購物中心（ 6 層高部分裝修）。 本項(xiàng)目的建成將填補(bǔ)中關(guān)村地區(qū)此類項(xiàng)目的空白，對(duì)于推動(dòng)中關(guān)村西區(qū)乃至整個(gè)中關(guān)村地 區(qū)的建設(shè)將有重要意義。 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第三章 投資環(huán)境分析 3． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)介紹 中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。中國的零售業(yè)也在以兩位數(shù)的速度增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。 這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢(shì)：作為中國入世的過 渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。 排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計(jì)有 800 至 900 萬人移居到城市。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是 十五 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全 市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國前列。 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 如 上 圖所示， 過去的十多年中，北京市的經(jīng)濟(jì)保持了高速的增長， 除 1998年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國內(nèi)生產(chǎn)總值在 1990 至 2020期間一直保持兩位數(shù)字的增長 速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1991 年的 億元，增長到了 2020年的 億元，年均遞增率為 %。 。 在 1990 至 2020 年間， 北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從 1990 年的￥ 4,878，迅速增長到 2020 年的￥ 36,832（約折合 4,454 美元），平均年增長率達(dá)到 %。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也由 1991 年的 2， 040 元增加到2020 年的 15， 638 元，普通居民的購買力大幅增強(qiáng)，為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 據(jù)預(yù)測(cè)，北京市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在中短期內(nèi)將保持穩(wěn)定，從而帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)活躍，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)。 奧運(yùn)申辦成功后，北京市計(jì)劃動(dòng)用高達(dá) 1800 億元的資金進(jìn)行北京城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，經(jīng)過這一輪大規(guī)模的基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，總的方向是更都市化、更國際化、更適宜居住、與國內(nèi)其他城市的差距也會(huì)越拉越大。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。 總體上看，北京已經(jīng)初步建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高級(jí)化發(fā)展，居民財(cái)富大幅增加，市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)正朝著高增長、開放型、知識(shí)經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也將更加繁榮。 3． 2 國家政策及土地市場(chǎng)分析 近年北京土地市場(chǎng)調(diào)控 北京市在近兩 年采取了一系列措施，加強(qiáng)土地管理工作，改善宏觀調(diào)控，對(duì)土地市場(chǎng)的影響重大而深遠(yuǎn)。 （ 1）出臺(tái)國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法及其配套政策 為深化土地使用制度改革，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，有效調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展， 2020 年北京市出臺(tái)了《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，及其配套政策，包括《北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法的通可研報(bào)告 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載