【文章內容簡介】 與一年期存款基準利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲蓄搬家和存款活期化。2022年的加息在人民幣升值及國外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。盡管國內CPI 走高，但年內開啟的兩次加息，都出乎多數人意料。加息來襲后，對于房地產市場的影響，一方面是增加了購房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。后期，隨著加息通道形成，將逐步加強購房者對房價下行的預期，但只要負利率依然存在，樓市保值增值的功能仍在。 稅收政策xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 15 2022年3月9日，財政部和國稅總局出臺《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》 ，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2022年5月26日，國稅總局出臺《關于土地增值稅清算有關問題的通知》 ，明確了土地增值稅清算工作中有關收入確認、開發(fā)費用扣除、土地閑置費的扣除等問題，為土地增值稅清算工作的開展掃清障礙。2022年6月3日，國稅總局再度出臺《關于加強土地增值稅征管工作的通知》 ，要求充分發(fā)揮土地增值稅調控作用，科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作，同時規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。2022年9月29日，財政部、國家稅務總局和住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》 ，對個人購買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅；90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。取消契稅和個人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過不再減免購房者購房成本，減少市場需求。土地增值稅的清算工作主要是針對開發(fā)商，通過提高預征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。目前，已經有深圳、廣州、成都等多個城市上調了預征率，但土地增值稅的清繳則是個難題，地方清繳土地增值稅的積極性并不高。 土地政策2022年1月21日，國土資源部出臺《關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》 ，通知要求進一步加強管理，提高用地報批效率，促進土地合理利用，改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作。明確了申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 16 2022年3月11日，國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》 ，又稱土地新政“國十九條 ”，通知要求依法加強監(jiān)管，切實落實房地產土地管理的各項規(guī)定，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率，明確了“開發(fā)商競買保證金最少兩成” 、 “1 月內付清地價 50%”等土地調控政策。2022年9月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》 ，通知要求進一步加強房地產用地和建設的管理調控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。2022年12月19日，國土資源部《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》 ，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報制度，對于住宅用地容積率小于1 等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地將沒收其違法所得，并追究責任。土地政策參與房地產市場調控，是對開發(fā)商的源頭供給進行規(guī)范。2022 年的土地政策有如下突出點：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設的有效開展保駕護航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內開展閑置土地的清查與問責；三是行政干預土地成交的價格上漲，建立上報制度。該項目的建設符合國家住房產業(yè)政策的要求，符合相關法律法規(guī)、宏觀調控政策，項目的工程技術方案設計合理，技術指標控制在產業(yè)政策范圍內。本項目建設單位有自己的名稱和組織機構、有固定的經營場所、又符合國務院規(guī)定的注冊資本、有足夠的專業(yè)技術人員，符合中華人民共和國城市房地產管理法。 行業(yè)準入分析xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 17 行業(yè)準入標準房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產品的經營，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設，甚至包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、旅游、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公等各種房屋的建造、改建、裝飾、維修、經營等活動。所以，房地產業(yè)具有生產、經營、服務三重屬性，主要執(zhí)行流通和服務的職能。房地產業(yè)在我國已成為一個獨立的行業(yè)，可將房地產業(yè)列為第三產業(yè)的第二層次，其產值是國民生產總值的重要組成部分。房地產業(yè)具有以下明顯的特點：●房產、地產的交易是不可分割的?！癫煌赜虻姆康禺a價格差異很大?！穹康禺a業(yè)風險小，獲利大，但經營房地產的投資大，建設周期長。加入 WTO 后，我國的房地產企業(yè)不僅要面臨國內企業(yè)的競爭，還要接受來自全球企業(yè)的直接壓力。面對全球化形勢，各國政府和企業(yè)都已經注意到，要想提高產品在市場上的占有率和取得領先地位，必須使自己的產品或服務質量達到并保持先進水平。房地產行業(yè)準入標準推行 ISO9000 和 ISO14000 標準，要達到質量目標，供方應建立一個預防系統(tǒng)，而非測量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關工作。質量問題往往是不能控制某些活動的結果，要解決質量問題，公司必須建立一套質量管理的方法；一個優(yōu)良的質量管理系統(tǒng)應是一個適合機構本身的系統(tǒng)，而發(fā)展及執(zhí)行此系統(tǒng)則需要時間及努力。一個優(yōu)良的質量管理系統(tǒng)，可使機構有信心展示其效率。 擬建項目建設單位和擬建項目符合相關規(guī)定擬建項目建設單位是**縣**房地產開發(fā)有限公司，該公司經**省**xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 18 市**縣工商行政管理局注冊登記，成立于 2022 年，注冊資本 500 萬元，是以房地產開發(fā)為主營業(yè)務的新型現代化開發(fā)企業(yè)，經營范圍有為房地產開發(fā)。公司具有中華人民共和國房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。擬建項目單位的領導層領導有方，責任心強，素質高，管理層技術力量雄厚，質量管理意識強，他們視質量為企業(yè)的生命，有一套適合自己公司的質量管理體系，又具有多年的房地產開發(fā)經驗，有信心將該項目建設成一個高標準、高質量的民心工程。擬建項目符合國家相關政策和法規(guī)，無論從土地使用，建設規(guī)模、建設方案、組織管理、節(jié)能、安全，還是環(huán)境保護，都符合相關政策和法規(guī)的要求。因此該項目建設單位和建設目標符合行業(yè)準入標準。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 19 第三章 工程建設方案 建設條件 項目區(qū)位置現狀本項目選址位于**縣北部，項目區(qū)東臨食品公司住宅區(qū)，西臨橡膠廠住宅區(qū)，南臨武裝部家屬院，北臨舜強貿易有限責任公司住宅樓。在項目區(qū)北側由原物資局道路與**連接。項目區(qū)周邊市政配套設施齊全，區(qū)域內地勢平坦，交通方便，經有關單位初步勘查，未發(fā)現需要保護的文物和古建筑，無大的工業(yè)污染，城市基礎配套設施完善，有很好的發(fā)展前景和經濟、人文發(fā)展?jié)摿Α? 氣象條件**縣 屬 半 干 旱 大 陸 性 氣 候 ， 多 年 平 均 降 雨 量 780mm， 多 年 平 均 氣 溫14℃ ， 平 均 無 霜 期 228d， 最 大 凍 土 深 度 ， 主 導 風 向 為 西 北 風 ， 平 均風 速 ， 年 最 高 氣 溫 ℃ ， 最 低 氣 溫 － 17℃ ， 多 年 平 均 蒸 發(fā) 量 為2045mm。 水文、地質條件⑴ 地形、地貌與現狀該項目位于**以南，大地構造位置屬豫皖斷塊**凹陷，所處地貌單元屬豪清河河谷沖擊平原或山間盆地。巖性主要為沖擊成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質粘土所組成，屬沖擊相地層。⑵ 環(huán)境工程地質條件該擬建場地環(huán)境類型為Ⅱ類。⑶ 地基土巖性構成與特征該場地人工探井最大揭露深度為 ，依據室內土工試驗提供的物理力學性質指標和野外肉眼鑒定相結合的原則，進行地質與力學性質xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 20 分層。場地地基土的地質時代屬于第四紀晚更新世。巖性主要為沖積成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質粘土所組成，該地基土自上而下劃分為2 層，自上而下依次分述如下：第① 層 雜填土（Q ml）以生活垃圾為主，夾有少量小礫石和粉質粘土，層厚為~，平均層厚 ，層底高程介于 ~ 之間。第②層 卵礫石加圓礫（Q3 al）巖性以卵礫石為主，圓形或亞圓形，磨圓度較好，粒徑不均，最大粒徑 左右。巖性主要成分為石英、長石、閃長巖，云母次之。其充填物為砂土及中、粗砂，局部夾有厚度不等的粉質粘土。重（Ⅱ）型動力觸探實驗平均基數 擊，根據地區(qū)經驗，預估卵礫石的變形模量為 30~35MPa，厚度為 ~，平均層厚 ，層底高程介于~ 之間。綜合分析確定承載力特征值為 300KPa。⑷ 場地水文地質條件在探井所開挖 深度內未見地下水，經周邊院內一處水井測得地下水為 ，地下水類型為松散巖類孔隙水，其地下水補給來源主要靠大氣降水滲入補給。從收集的區(qū)域水文地質資料可知，本區(qū)地下水年變化幅度在 ~。巖性主要為沖擊成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質粘土所組成，第②層巖性較均勻，其厚度也相對穩(wěn)定，天然地基土承載力足以滿足上部荷載的要求，且地下水距基礎埋深較大，對建筑物影響不大，但考慮到由于卵礫石層透水性較強，連通性較好，地下水徑流速度較大，在施工中應截斷水的補給來源，以免由于水的補給造成地下水位上升導致對基礎的影響。⑸ 場地穩(wěn)定性及適宜性評價根據勘察資料及調查結果，場區(qū)內不可能發(fā)生滑坡、崩塌、泥石流，也未發(fā)現對工程安全有影響的空洞等不良地質作用存在，勘察場地內亦xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 21 無斷裂通過，因此，場地穩(wěn)定性較好，適宜進行工程建設。 建議⑴ 此次勘察最大深度為 ，場地附近及勘探深度范圍內尚未發(fā)現存在影響工程穩(wěn)定的不良地質作用，適宜建筑。⑵ 該場地地基土主要為第四系上更新統(tǒng)河流相卵礫石、粉質粘土所組成。⑶ 勘察深度范圍內未見地下水，因此可不考慮地下水對建筑工程的影響。⑷ 根據 《 建筑抗震設計規(guī)范》 （GB500012022）附錄 A，該場地抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第二組，地基土類型屬于中硬場地土。⑸ 建議地基開挖時采用放坡處理，預防卵礫石的塌落。⑹ 基坑開挖后，應進行釬探，對于探明的墓穴等用粉土回填夯實，夯實系數不應小于 。⑺ 基坑開挖后，應進行驗槽，當巖土條件與勘探資料不符或發(fā)現必須查明的異常情況時，應采取措施或修改建議等，出入較大時，建議進行施工勘察。⑻ 地基處理完成后，應進行檢驗工作。 施工條件項目區(qū)北側臨**，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設備及建筑材料進場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有利條件。 建筑材料主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購。由汽車運至施工工地。磚、砂、石等地方材料可就近購買運至施工工地。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 22 總體規(guī)劃方案項目區(qū)總體布局設計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結構輕巧的居住場所。因此本設計從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將**居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結合，充分體現生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念。 規(guī)劃指導思想在土地使用合理性、項目開發(fā)的前瞻性、建筑文化的綜合性、建筑環(huán)境的生態(tài)性、功能空間的適應性、建筑設計的經濟性等方面尋找符合本項目特點的平衡點。 規(guī)劃理念本項目試圖通過以下幾點來延續(xù)這種文化的精髓。⑴ 精心營造出帶有鮮明中國傳統(tǒng)式的總體空間布局。⑵ 運用莊重，清秀，典雅的現代建筑風格來適宜現代人們的審美要求。⑶ 營造出悠閑，趣味，富有神韻的景觀意境，給予人們一個思考的意境和精神歸所。按照產業(yè)支撐、配套完善、功能齊全的人文社區(qū)規(guī)劃理念，使居民能享受到綠色的居住環(huán)境。 規(guī)劃原則⑴ 滿足國家現行規(guī)范、法規(guī)要求。全面規(guī)劃，合理利用宅間空地。⑵ 功能分區(qū)明確、合理、得當。⑶ 與外界保持良好的交通運輸系統(tǒng)，出入口和內部交通符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷。⑷ 滿足項目在朝向、日照間距、安全、防護、通訊、照明等方面的要求。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 23 ⑸ 符合并充分利