【文章內(nèi)容簡介】 與一年期存款基準利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲蓄搬家和存款活期化。2022年的加息在人民幣升值及國外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。盡管國內(nèi)CPI 走高，但年內(nèi)開啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。加息來襲后，對于房地產(chǎn)市場的影響，一方面是增加了購房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。后期，隨著加息通道形成，將逐步加強購房者對房價下行的預期，但只要負利率依然存在，樓市保值增值的功能仍在。 稅收政策xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 15 2022年3月9日，財政部和國稅總局出臺《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》 ，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2022年5月26日，國稅總局出臺《關于土地增值稅清算有關問題的通知》 ，明確了土地增值稅清算工作中有關收入確認、開發(fā)費用扣除、土地閑置費的扣除等問題，為土地增值稅清算工作的開展掃清障礙。2022年6月3日，國稅總局再度出臺《關于加強土地增值稅征管工作的通知》 ，要求充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作，同時規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。2022年9月29日，財政部、國家稅務總局和住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》 ，對個人購買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅；90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。取消契稅和個人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過不再減免購房者購房成本，減少市場需求。土地增值稅的清算工作主要是針對開發(fā)商，通過提高預征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。目前，已經(jīng)有深圳、廣州、成都等多個城市上調(diào)了預征率，但土地增值稅的清繳則是個難題，地方清繳土地增值稅的積極性并不高。 土地政策2022年1月21日，國土資源部出臺《關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》 ，通知要求進一步加強管理，提高用地報批效率，促進土地合理利用，改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作。明確了申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 16 2022年3月11日，國土資源部出臺《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》 ，又稱土地新政“國十九條 ”，通知要求依法加強監(jiān)管，切實落實房地產(chǎn)土地管理的各項規(guī)定，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率，明確了“開發(fā)商競買保證金最少兩成” 、 “1 月內(nèi)付清地價 50%”等土地調(diào)控政策。2022年9月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》 ，通知要求進一步加強房地產(chǎn)用地和建設的管理調(diào)控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。2022年12月19日，國土資源部《關于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》 ，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報制度，對于住宅用地容積率小于1 等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地將沒收其違法所得，并追究責任。土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控，是對開發(fā)商的源頭供給進行規(guī)范。2022 年的土地政策有如下突出點：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設的有效開展保駕護航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內(nèi)開展閑置土地的清查與問責；三是行政干預土地成交的價格上漲，建立上報制度。該項目的建設符合國家住房產(chǎn)業(yè)政策的要求，符合相關法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策，項目的工程技術方案設計合理，技術指標控制在產(chǎn)業(yè)政策范圍內(nèi)。本項目建設單位有自己的名稱和組織機構、有固定的經(jīng)營場所、又符合國務院規(guī)定的注冊資本、有足夠的專業(yè)技術人員，符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。 行業(yè)準入分析xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 17 行業(yè)準入標準房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設，甚至包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、旅游、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公等各種房屋的建造、改建、裝飾、維修、經(jīng)營等活動。所以，房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務三重屬性，主要執(zhí)行流通和服務的職能。房地產(chǎn)業(yè)在我國已成為一個獨立的行業(yè)，可將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，其產(chǎn)值是國民生產(chǎn)總值的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)具有以下明顯的特點：●房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易是不可分割的?！癫煌赜虻姆康禺a(chǎn)價格差異很大?！穹康禺a(chǎn)業(yè)風險小，獲利大，但經(jīng)營房地產(chǎn)的投資大，建設周期長。加入 WTO 后，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國內(nèi)企業(yè)的競爭，還要接受來自全球企業(yè)的直接壓力。面對全球化形勢，各國政府和企業(yè)都已經(jīng)注意到，要想提高產(chǎn)品在市場上的占有率和取得領先地位，必須使自己的產(chǎn)品或服務質(zhì)量達到并保持先進水平。房地產(chǎn)行業(yè)準入標準推行 ISO9000 和 ISO14000 標準，要達到質(zhì)量目標，供方應建立一個預防系統(tǒng)，而非測量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關工作。質(zhì)量問題往往是不能控制某些活動的結(jié)果，要解決質(zhì)量問題，公司必須建立一套質(zhì)量管理的方法；一個優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)應是一個適合機構本身的系統(tǒng)，而發(fā)展及執(zhí)行此系統(tǒng)則需要時間及努力。一個優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)，可使機構有信心展示其效率。 擬建項目建設單位和擬建項目符合相關規(guī)定擬建項目建設單位是**縣**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司經(jīng)**省**xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 18 市**縣工商行政管理局注冊登記，成立于 2022 年，注冊資本 500 萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的新型現(xiàn)代化開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營范圍有為房地產(chǎn)開發(fā)。公司具有中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。擬建項目單位的領導層領導有方，責任心強，素質(zhì)高，管理層技術力量雄厚，質(zhì)量管理意識強，他們視質(zhì)量為企業(yè)的生命，有一套適合自己公司的質(zhì)量管理體系，又具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，有信心將該項目建設成一個高標準、高質(zhì)量的民心工程。擬建項目符合國家相關政策和法規(guī)，無論從土地使用，建設規(guī)模、建設方案、組織管理、節(jié)能、安全，還是環(huán)境保護，都符合相關政策和法規(guī)的要求。因此該項目建設單位和建設目標符合行業(yè)準入標準。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 19 第三章 工程建設方案 建設條件 項目區(qū)位置現(xiàn)狀本項目選址位于**縣北部，項目區(qū)東臨食品公司住宅區(qū)，西臨橡膠廠住宅區(qū)，南臨武裝部家屬院，北臨舜強貿(mào)易有限責任公司住宅樓。在項目區(qū)北側(cè)由原物資局道路與**連接。項目區(qū)周邊市政配套設施齊全，區(qū)域內(nèi)地勢平坦，交通方便，經(jīng)有關單位初步勘查，未發(fā)現(xiàn)需要保護的文物和古建筑，無大的工業(yè)污染，城市基礎配套設施完善，有很好的發(fā)展前景和經(jīng)濟、人文發(fā)展?jié)摿Α? 氣象條件**縣 屬 半 干 旱 大 陸 性 氣 候 ， 多 年 平 均 降 雨 量 780mm， 多 年 平 均 氣 溫14℃ ， 平 均 無 霜 期 228d， 最 大 凍 土 深 度 ， 主 導 風 向 為 西 北 風 ， 平 均風 速 ， 年 最 高 氣 溫 ℃ ， 最 低 氣 溫 － 17℃ ， 多 年 平 均 蒸 發(fā) 量 為2045mm。 水文、地質(zhì)條件⑴ 地形、地貌與現(xiàn)狀該項目位于**以南，大地構造位置屬豫皖斷塊**凹陷，所處地貌單元屬豪清河河谷沖擊平原或山間盆地。巖性主要為沖擊成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質(zhì)粘土所組成，屬沖擊相地層。⑵ 環(huán)境工程地質(zhì)條件該擬建場地環(huán)境類型為Ⅱ類。⑶ 地基土巖性構成與特征該場地人工探井最大揭露深度為 ，依據(jù)室內(nèi)土工試驗提供的物理力學性質(zhì)指標和野外肉眼鑒定相結(jié)合的原則，進行地質(zhì)與力學性質(zhì)xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 20 分層。場地地基土的地質(zhì)時代屬于第四紀晚更新世。巖性主要為沖積成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質(zhì)粘土所組成，該地基土自上而下劃分為2 層，自上而下依次分述如下：第① 層 雜填土（Q ml）以生活垃圾為主，夾有少量小礫石和粉質(zhì)粘土，層厚為~，平均層厚 ，層底高程介于 ~ 之間。第②層 卵礫石加圓礫（Q3 al）巖性以卵礫石為主，圓形或亞圓形，磨圓度較好，粒徑不均，最大粒徑 左右。巖性主要成分為石英、長石、閃長巖，云母次之。其充填物為砂土及中、粗砂，局部夾有厚度不等的粉質(zhì)粘土。重（Ⅱ）型動力觸探實驗平均基數(shù) 擊，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗，預估卵礫石的變形模量為 30~35MPa，厚度為 ~，平均層厚 ，層底高程介于~ 之間。綜合分析確定承載力特征值為 300KPa。⑷ 場地水文地質(zhì)條件在探井所開挖 深度內(nèi)未見地下水，經(jīng)周邊院內(nèi)一處水井測得地下水為 ，地下水類型為松散巖類孔隙水，其地下水補給來源主要靠大氣降水滲入補給。從收集的區(qū)域水文地質(zhì)資料可知，本區(qū)地下水年變化幅度在 ~。巖性主要為沖擊成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質(zhì)粘土所組成，第②層巖性較均勻，其厚度也相對穩(wěn)定，天然地基土承載力足以滿足上部荷載的要求，且地下水距基礎埋深較大，對建筑物影響不大，但考慮到由于卵礫石層透水性較強，連通性較好，地下水徑流速度較大，在施工中應截斷水的補給來源，以免由于水的補給造成地下水位上升導致對基礎的影響。⑸ 場地穩(wěn)定性及適宜性評價根據(jù)勘察資料及調(diào)查結(jié)果，場區(qū)內(nèi)不可能發(fā)生滑坡、崩塌、泥石流，也未發(fā)現(xiàn)對工程安全有影響的空洞等不良地質(zhì)作用存在，勘察場地內(nèi)亦xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 21 無斷裂通過，因此，場地穩(wěn)定性較好，適宜進行工程建設。 建議⑴ 此次勘察最大深度為 ，場地附近及勘探深度范圍內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)存在影響工程穩(wěn)定的不良地質(zhì)作用，適宜建筑。⑵ 該場地地基土主要為第四系上更新統(tǒng)河流相卵礫石、粉質(zhì)粘土所組成。⑶ 勘察深度范圍內(nèi)未見地下水，因此可不考慮地下水對建筑工程的影響。⑷ 根據(jù) 《 建筑抗震設計規(guī)范》 （GB500012022）附錄 A，該場地抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第二組，地基土類型屬于中硬場地土。⑸ 建議地基開挖時采用放坡處理，預防卵礫石的塌落。⑹ 基坑開挖后，應進行釬探，對于探明的墓穴等用粉土回填夯實，夯實系數(shù)不應小于 。⑺ 基坑開挖后，應進行驗槽，當巖土條件與勘探資料不符或發(fā)現(xiàn)必須查明的異常情況時，應采取措施或修改建議等，出入較大時，建議進行施工勘察。⑻ 地基處理完成后，應進行檢驗工作。 施工條件項目區(qū)北側(cè)臨**，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設備及建筑材料進場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有利條件。 建筑材料主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購。由汽車運至施工工地。磚、砂、石等地方材料可就近購買運至施工工地。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 22 總體規(guī)劃方案項目區(qū)總體布局設計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結(jié)構輕巧的居住場所。因此本設計從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將**居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念。 規(guī)劃指導思想在土地使用合理性、項目開發(fā)的前瞻性、建筑文化的綜合性、建筑環(huán)境的生態(tài)性、功能空間的適應性、建筑設計的經(jīng)濟性等方面尋找符合本項目特點的平衡點。 規(guī)劃理念本項目試圖通過以下幾點來延續(xù)這種文化的精髓。⑴ 精心營造出帶有鮮明中國傳統(tǒng)式的總體空間布局。⑵ 運用莊重，清秀，典雅的現(xiàn)代建筑風格來適宜現(xiàn)代人們的審美要求。⑶ 營造出悠閑，趣味，富有神韻的景觀意境，給予人們一個思考的意境和精神歸所。按照產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善、功能齊全的人文社區(qū)規(guī)劃理念，使居民能享受到綠色的居住環(huán)境。 規(guī)劃原則⑴ 滿足國家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)要求。全面規(guī)劃，合理利用宅間空地。⑵ 功能分區(qū)明確、合理、得當。⑶ 與外界保持良好的交通運輸系統(tǒng)，出入口和內(nèi)部交通符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷。⑷ 滿足項目在朝向、日照間距、安全、防護、通訊、照明等方面的要求。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 23 ⑸ 符合并充分利