【正文】 2,599 26,015,330 26,877,025 226,232,099 1營(yíng)業(yè)成本 3,000,000 3,090,000 3,182,700 3,278,181 3,376,526 3,477,822 3,582,157 3,689,622 3,800,310 3,914,320 34,391,638 2經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 11,311,440 12,591,432 14,118,178 15,614,392 16,332,434 16,322,678 16,950,388 16,888,475 18,152,754 18,717,415 156,999,585 3管理費(fèi)用 3,935,825 2,321,114 2,787,829 3,250,425 3,476,618 3,479,092 3,677,914 3,604,503 4,062,266 4,245,291 34,840,876 三營(yíng)業(yè)稅金 2,058,815 2,906,451 3,933,223 4,950,935 5,448,560 5,454,002 5,891,412 5,729,906 6,736,984 7,139,640 50,249,927 四營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1,589,580 5,513,286 11,734,644 17,914,567 20,898,222 20,848,241 23,456,418 22,177,547 28,492,997 30,889,151 180,335,494 五所得稅 1,378,322 2,933,661 4,478,642 5,224,556 5,212,060 5,864,104 5,544,387 7,123,249 7,722,288 45,481,269 六凈利潤(rùn) 1,589,580 4,134,965 8,800,983 13,435,925 15,673,667 15,636,181 17,592,313 16,633,160 21,369,748 23,166,863 134,854,226 第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論贛州約翰尼項(xiàng)目地塊有著較明顯的優(yōu)勢(shì)：交通條件優(yōu)越；項(xiàng)目處于一個(gè)政府規(guī)劃的特大型風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地面積大，可開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多，選擇余地大；地勢(shì)平緩，開(kāi)發(fā)成本低，土地利用率高；地塊環(huán)繞水庫(kù)，有著優(yōu)美的水景資源。（1）營(yíng)業(yè)成本含草坪維護(hù)用肥料、農(nóng)藥、園林樹(shù)苗、沙石料、會(huì)所餐飲、球具、會(huì)所用品等，預(yù)計(jì)為固定成本約300萬(wàn)/年，每年遞增3%；（2）工資費(fèi)用含工資、福利及保險(xiǎn)費(fèi)，預(yù)計(jì)人員定編250人(隨著營(yíng)業(yè)收入的提高編制也會(huì)增加)，人均勞工資費(fèi)用1200元，每年遞增3%；（3）%；（4）日常費(fèi)用含水電費(fèi)、營(yíng)業(yè)用品、勞保用品、廣告費(fèi)（日常）、修理費(fèi)、燃料費(fèi)、交通費(fèi)等，預(yù)算為球場(chǎng)收入的13%；（5）辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用，預(yù)計(jì)占球場(chǎng)收入的5%；（6）折舊費(fèi)用，預(yù)計(jì)公司固定資產(chǎn)原值9100萬(wàn)元，含球場(chǎng)、會(huì)所、辦公樓、員工宿舍、草坪倉(cāng)庫(kù)、草坪機(jī)械、球車、電器設(shè)備等各項(xiàng)設(shè)施，預(yù)計(jì)殘值率為10%，資產(chǎn)使用年限分別為5年、10年、20年、30年，折舊按年折舊率計(jì)算，預(yù)計(jì)年折舊額為500萬(wàn)元，從2010年至2019年，累計(jì)折舊額為4500萬(wàn)元；（7）土地使用租金按當(dāng)?shù)厮?，每畝每年租金為700元，租金成本為1元/平方米/年；（8）營(yíng)業(yè)稅金：經(jīng)營(yíng)收入中有高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、專賣(mài)店等，涉及了營(yíng)業(yè)稅、增值稅、高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、屬于營(yíng)業(yè)稅范圍，高爾夫消費(fèi)列入娛樂(lè)業(yè)稅率為20%；餐飲、客房列入服務(wù)業(yè)稅率為5%；專賣(mài)店屬于商品銷售應(yīng)繳納增值稅；參照營(yíng)業(yè)中的球場(chǎng)，綜合營(yíng)業(yè)稅率在10%12%之間，以綜合稅率11%進(jìn)行測(cè)算；（9）籌建期等有關(guān)開(kāi)辦費(fèi)用，預(yù)計(jì)200萬(wàn)元，在開(kāi)業(yè)年度一次性攤銷；固定資產(chǎn)折舊測(cè)算表固定資產(chǎn)項(xiàng)目原值（萬(wàn)元）使用期限（年）年折舊率（%）年折舊額（萬(wàn)元）高爾夫球場(chǎng)、練習(xí)場(chǎng)6,00030180會(huì)所、行政樓等基礎(chǔ)配套設(shè)施4,00030120草坪機(jī)械設(shè)備6001054高爾夫球車3805合計(jì)（10）貸款利息（暫略） 稅金預(yù)測(cè)按照國(guó)家以及海南的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為 ，無(wú)城建及教育費(fèi)附加。（1）會(huì)籍銷售收入。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金 額 (萬(wàn)元)一建設(shè)工程費(fèi)300001高爾夫球場(chǎng)建設(shè)工程費(fèi)180002會(huì)所及其他配套設(shè)施費(fèi)用12000二建設(shè)工程其他費(fèi)6001工程勘察、設(shè)計(jì)和評(píng)估、策劃費(fèi)3002開(kāi)辦費(fèi)300三球車、草坪設(shè)備等購(gòu)置費(fèi)2000四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)400五土地費(fèi)六項(xiàng)目靜態(tài)投資合計(jì)七建設(shè)期利息八項(xiàng)目總投資33000二、資金來(lái)源本部分內(nèi)容（暫略）。草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購(gòu)置費(fèi)項(xiàng)目車輛、設(shè)備價(jià)格中包括了設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、進(jìn)口關(guān)稅和各種手續(xù)費(fèi)以及設(shè)備的保管和運(yùn)雜費(fèi)等。項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部和海南省、贛州市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價(jià)等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中將環(huán)境保護(hù)的理念貫徹到球會(huì)的日常經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程中。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措：充分尊重大自然，尊重原始景觀。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)、高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場(chǎng)設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來(lái)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來(lái)國(guó)際高爾夫球比賽的要求，將球場(chǎng)真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國(guó)際化的高質(zhì)量球場(chǎng)，使得國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者能夠在本項(xiàng)目真正體會(huì)到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的無(wú)限樂(lè)趣。球場(chǎng)內(nèi)有的球道地勢(shì)平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開(kāi)闊。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為40平方公里，海航擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目計(jì)劃占地面積7480畝，為區(qū)內(nèi)的第一個(gè)擬建項(xiàng)目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動(dòng)，高爾夫球場(chǎng)建成后，場(chǎng)內(nèi)的土地價(jià)格將得到充分其實(shí)在的價(jià)值，而在目前的開(kāi)發(fā)前期，土地的價(jià)格還處于價(jià)值的洼地，毫無(wú)疑問(wèn)這是一個(gè)很好的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。本項(xiàng)目所處區(qū)域SWOT分析：SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機(jī)場(chǎng)的市部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹(shù)草原環(huán)境（大田國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)）以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化在城區(qū)，商務(wù)型酒店設(shè)施正在出現(xiàn)市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù)工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力無(wú)論是政府還是社會(huì)都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對(duì)清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量）富有特色的餐飲食品村莊少弱勢(shì)（Weaknesses）規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識(shí)現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏高效的區(qū)域公共交通過(guò)度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對(duì)高品質(zhì)旅游的投資意識(shí)文化旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)還很落后對(duì)生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)不足市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒(méi)有成為一種旅游產(chǎn)品機(jī)會(huì)（Opportunities）泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國(guó)家的大型國(guó)際性活動(dòng)將帶來(lái)大批國(guó)際游客海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國(guó)內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場(chǎng)基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場(chǎng)正在不斷增長(zhǎng)康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉浴）高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場(chǎng)城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識(shí)正在提高周邊城市（?？?、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)周末出游市場(chǎng)可能會(huì)有更多投資商對(duì)開(kāi)發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（Threats）過(guò)分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對(duì)環(huán)境造成破壞過(guò)度開(kāi)發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競(jìng)爭(zhēng)、降低收益對(duì)旅游投資不加控制可能會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開(kāi)發(fā)汽車和游客帶來(lái)的交通問(wèn)題和污染問(wèn)題可能會(huì)影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開(kāi)發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會(huì)影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經(jīng)規(guī)劃就開(kāi)放和開(kāi)發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量農(nóng)村的重建可能會(huì)毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)可能會(huì)破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開(kāi)發(fā)建設(shè)、缺乏對(duì)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能對(duì)優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響公路的過(guò)度建設(shè)也可能影響景觀效果當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會(huì)不平等如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會(huì)另找新的旅游目的地本項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)：贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開(kāi)發(fā)，在建設(shè)國(guó)際旅游島的背景下，政府加大了對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。第二，俱樂(lè)部地理位置。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。第二，球場(chǎng)草地質(zhì)量。這種差異可以從硬件以及軟件兩個(gè)方面進(jìn)行分析?！　∧壳?，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。國(guó)內(nèi)各地球場(chǎng)都在競(jìng)爭(zhēng)韓國(guó)客源，受中日國(guó)家關(guān)系影響，日本客源自2005年以來(lái)下降趨勢(shì)明顯，海南球場(chǎng)的境外客源較為脆弱，亟需開(kāi)拓新的國(guó)際客源市場(chǎng)。而目前海南大多數(shù)球場(chǎng)的年接待量均在3萬(wàn)輪次上下徘徊，一個(gè)重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定?！　『Ｄ锨驁?chǎng)在淡季客源稀少，門(mén)可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很不穩(wěn)定?！　?jù)統(tǒng)計(jì)，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的20%是在高爾夫球場(chǎng)邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國(guó)際會(huì)議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對(duì)話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式?！　『Ｄ锨驁?chǎng)平均員工在300人左右，其中約70%雇用的是球場(chǎng)周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場(chǎng)做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場(chǎng)做球童，大大地改善了球場(chǎng)所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時(shí)也提高了本地人口的綜合素質(zhì)?！　∪绻\(yùn)作有序，一個(gè)18洞球場(chǎng)一天極限接待容量為280人次，因?yàn)榕_(tái)風(fēng)和其它不可預(yù)見(jiàn)的因素造成不能打球的時(shí)間以35天計(jì)，理論上海南球場(chǎng)全年可接待打球的時(shí)間為330天?！　『Ｄ锨驁?chǎng)積累的承辦國(guó)際大賽的經(jīng)驗(yàn)和海南特有的氣候優(yōu)勢(shì)，已有條件創(chuàng)辦全國(guó)性的高爾夫南北巡回賽或海南公開(kāi)賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實(shí)?！　『Ｄ锨驁?chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開(kāi)放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開(kāi)拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額?！　。?）經(jīng)營(yíng)理念獨(dú)辟蹊徑　　由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來(lái)自島外，球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來(lái)，通過(guò)整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國(guó)外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足?！　娜珖?guó)范圍來(lái)看，海南高爾夫從球場(chǎng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)類型、營(yíng)銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國(guó)第四位；海南還有多家球場(chǎng)已經(jīng)在建或已立項(xiàng)。作為以外來(lái)游客打球?yàn)橹饕卣鞯暮Ｄ细郀柗颍淇驮匆詬u外球客為