【正文】 項(xiàng)目建成后，將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（3）酒店、餐飲、娛樂等收入。其他不可預(yù)見開支： 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項(xiàng)目的靜態(tài)建設(shè)投資估算為 萬元。工程建設(shè)階段：球場主體工程開工；完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購置安裝和調(diào)試；完成工程的竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目區(qū)位及其它優(yōu)勢：該項(xiàng)目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處，度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項(xiàng)目將在充分結(jié)合地形特點(diǎn)、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。球場區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的重要因素。高爾夫球場以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場的質(zhì)量，草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。目前我國高爾夫球俱樂部的會所和餐廳均按照星級標(biāo)準(zhǔn)建造，設(shè)施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體?！　∏懊嬉呀?jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入，但目前海南兩個(gè)機(jī)場同國內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時(shí)期內(nèi)難以得到改變。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對外交流、促進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用。以每個(gè)球場占地1100畝計(jì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值?！　。?）職業(yè)賽事紛至沓來　　近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點(diǎn)，為中國的職業(yè)高爾夫運(yùn)動做出了貢獻(xiàn)。因此，已投入營業(yè)的23家高爾夫球場都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。雖然春節(jié)期間球場根據(jù)地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現(xiàn)火爆的場面，但是“旺季不旺”的事實(shí)依然需要球場推出市場應(yīng)對措施。成本的高昂和經(jīng)營觀念的保守使得相當(dāng)一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。會員制球場和公共球場清晰地分開。特別是過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運(yùn)動的關(guān)注日益增加，高爾夫消費(fèi)者逐漸增多。這種球會的收入非常固定，同時(shí)投入也非常大。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運(yùn)動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。高爾夫運(yùn)動的市場價(jià)值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達(dá)1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動力來自于高爾夫運(yùn)動龐大的消費(fèi)群體。作為世界三大球類運(yùn)動之一，高爾夫球在西方發(fā)達(dá)國家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。 該項(xiàng)目能連接集團(tuán)各種優(yōu)勢資源，從而發(fā)揮最大的市場效力。旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。二、項(xiàng)目背景行業(yè)背景：高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運(yùn)動。、坡度分析：根據(jù)相關(guān)的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。項(xiàng)目簡介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項(xiàng)目是贛州海航投資開發(fā)有限公司基于對海南國際旅游島國家級發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、海南島和贛州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動贛州市高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展，帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善贛州市商務(wù)投資環(huán)境，提升贛州市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置，規(guī)劃建設(shè)的54洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場及配套設(shè)施。地理區(qū)位：贛州市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。整個(gè)旅游區(qū)項(xiàng)目占地40平方公里，交通極為便利。此外，昌化江入?？谄瑓^(qū)占地約510萬畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。、環(huán)保限制：項(xiàng)目內(nèi)水庫為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。同時(shí)，高爾夫球運(yùn)動作為一項(xiàng)人類交流情感、加深了解、增進(jìn)友誼的休閑橋梁，在國際經(jīng)貿(mào)洽談、社交活動、改善投資環(huán)境等方面起到了越來越重要的作用。海南旅游市場，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項(xiàng)目的總體定位符合市場和政策需要。二、促進(jìn)球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用本項(xiàng)目所處區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價(jià)值，將通過精心設(shè)計(jì)和規(guī)劃、建設(shè)，充分考慮利用該片土地，完善各項(xiàng)配套，項(xiàng)目的建設(shè)過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)。目前中國大陸高爾夫球市場仍為初期成長階段，高爾夫核心消費(fèi)人數(shù)僅約30萬人，但值得注意的是大陸地區(qū)高球以每年超過20％年成長率成長，未來發(fā)展?jié)撃茏顬榭春谩?984年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會——廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。在美國，高爾夫運(yùn)動是第五大群眾體育運(yùn)動；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大體育運(yùn)動，高爾夫市場的容量和潛力巨大。美國高爾夫運(yùn)動發(fā)展了一百多年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動著整個(gè)世界蓋爾夫市場的發(fā)展。從國內(nèi)看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進(jìn)一步深入和社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內(nèi)在需求也在不斷增加。這一消費(fèi)特征開始了高爾夫運(yùn)動在中國的貴族化之路，高爾夫運(yùn)動被定位為高消費(fèi)行為，消費(fèi)人群受到較大的限制?！　『Ｄ蠉u人口800多萬，而本土打球人口據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2000人左右，市場容量非常有限。、800多萬人口、稍顯落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和本地高爾夫人口數(shù)量，從每萬人/每百平方公里擁有高爾夫球場的數(shù)量、每年新開業(yè)球場的數(shù)量、營業(yè)球場數(shù)量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場建設(shè)已經(jīng)超前；但如果從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢等方面來考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發(fā)展空間。同時(shí)，海南球場還培育出一部分專業(yè)的高爾夫旅行機(jī)構(gòu)，其在整合航機(jī)、酒店、地面交通、球場等旅游要素方面的能力在全國范圍內(nèi)都較為專業(yè)。上游產(chǎn)業(yè)中游產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)其他關(guān)聯(lián)鋼鐵冶煉金屬制造碳纖維高爾夫球頭、球桿、球具制造業(yè)高爾夫球用品交通、汽車、航空、旅游、酒店、餐飲、傳媒、房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、分時(shí)度假等　　在高爾夫教育培訓(xùn)方面，海南大學(xué)三亞學(xué)院、海航集團(tuán)三亞航空旅游職業(yè)學(xué)院相繼開設(shè)了高爾夫?qū)I(yè)，為海南高爾夫行業(yè)培養(yǎng)初、中級管理人才；　　在高爾夫傳媒方面，生根海南、面向全國的旅游衛(wèi)視開辦了高爾夫欄目，經(jīng)常對高爾夫賽事進(jìn)行現(xiàn)場直播或?qū)崨r轉(zhuǎn)播，已經(jīng)形成全國影響；《海南日報(bào)》開辦了“高爾夫?qū)０妗?，海南電視臺開播《魅力高爾夫》欄目，兩大中心城市的主流媒體《?？谕韴?bào)》、《三亞晨報(bào)》、?？陔娨暸_、三亞電視臺也加大了對高爾夫的報(bào)道，還有新創(chuàng)辦的專業(yè)媒體《新高爾夫》雜志等，為海南高爾夫營造了較好的社會環(huán)境和輿論氛圍；　　在高爾夫房地產(chǎn)方面，?？诿酪?、西海岸、東山等球場開發(fā)高爾夫房地產(chǎn)取得了較好的業(yè)績，亞龍灣高爾夫球會占地150畝的別墅項(xiàng)目已經(jīng)開工，海航集團(tuán)在興隆投資的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動工，配套54洞錦標(biāo)級高爾夫球場，將打造中國最大的溫泉高爾夫度假酒店。高爾夫?qū)τ诟纳坪Ｄ下糜螛I(yè)客源結(jié)構(gòu)、提高境外客源比例、促進(jìn)海南旅游國際化將發(fā)揮重要作用，還直接帶動航空、酒店、餐飲、會展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！　H和國內(nèi)大多數(shù)球場的經(jīng)營實(shí)踐表明，如果一個(gè)球場的選址不發(fā)生失誤，那么在目前和今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，海南球場的盈利模式為(不計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)和會員證銷售收入，只依靠經(jīng)營打球)：一個(gè)18洞球場每年的接待量要達(dá)到4萬輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到600元/輪/人以上；或一個(gè)球場的接待量要達(dá)到5萬輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到500元/輪/人以上才會有微利，而一個(gè)球場的盈虧平衡點(diǎn)是每年接待打球至少3萬輪次，并且果嶺費(fèi)不低于300元。由于球場經(jīng)營狀況普遍不盡理想，投資者的回報(bào)較慢。根據(jù)自然的地形地貌設(shè)計(jì)和建設(shè)球場，每一家球場都有自己獨(dú)特的自然景觀與打球難度，這就決定了每一家俱樂部所提供產(chǎn)品的差異洼。俱樂部能否提供高品質(zhì)的服務(wù)以滿足客人的需求，影響著客人對俱樂部的忠誠度以及消費(fèi)行為，并最終決定了俱樂部在激烈競爭中是否占據(jù)有利地位。按贛州市政府的規(guī)劃，區(qū)內(nèi)新建兩大旅游風(fēng)景區(qū)，分別為市區(qū)濱海旅游區(qū)和約翰尼水庫風(fēng)景旅游區(qū)。前瞻性原則和國際化原則本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。在球場設(shè)計(jì)上，球場中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護(hù)過程中的農(nóng)藥化肥的使用控制上，球會將聘請國家從事植被維護(hù)的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，嚴(yán)格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進(jìn)行球場內(nèi)水質(zhì)的檢測。（2）會所及其他配套設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)會所及配套設(shè)施建設(shè)工程的造價(jià)包含了建筑安裝工程費(fèi)（包括土建工程、給排水工程、強(qiáng)電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費(fèi)用），以及生產(chǎn)和生活用的辦公家具費(fèi)和工器具購置費(fèi)。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算收入預(yù)測本項(xiàng)目的收入主要包括三部分：一是高爾夫球會會籍（會員證）銷售收入；二是球場運(yùn)行過程中的日常經(jīng)營收入，含會員以及非會員的消費(fèi)收入，包括了果嶺費(fèi)、球僮費(fèi)、球車費(fèi)、燈光費(fèi)、租賃費(fèi)、存包費(fèi)以及其他消費(fèi)收入等等；三是會所客房、餐飲、娛樂等的收入。三、財(cái)務(wù)評價(jià) 本部分內(nèi)容按照標(biāo)準(zhǔn)18洞球場（度假型球場，半會員半公眾球場）進(jìn)行測算。建議下一部盡快開展項(xiàng)目的總體規(guī)劃，在經(jīng)過政府審批后，即可進(jìn)行第一期的高爾夫球場項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及建設(shè)工作。企業(yè)所得稅執(zhí)行30%的所得稅率，3%的地方所得稅免征。第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評價(jià)一、分析評價(jià)的主要依據(jù)及原則依據(jù)（1）原國家發(fā)展計(jì)劃委員會頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；（2）現(xiàn)行國家和地方的有關(guān)稅、費(fèi)征收政策和財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)章制度；（3）項(xiàng)目企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。投資估算主要項(xiàng)目如下：項(xiàng)目土地地價(jià)款 項(xiàng)目總占地面積為7480畝。球場建設(shè)過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項(xiàng)目和設(shè)施。球場的設(shè)計(jì)既突出個(gè)人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點(diǎn)，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來不同的難度目標(biāo)，讓他們在享受揮桿的愉快的同時(shí)又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。目前贛州的交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，西線高速貫通全市，有著良好的深水碼頭，外貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍，同時(shí)，根據(jù)全國機(jī)場的規(guī)劃，贛州將會獲準(zhǔn)建造一座民用機(jī)場。高爾夫俱樂部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，服務(wù)主要包括會所服務(wù)以及球童服務(wù)。硬件第一，球場設(shè)計(jì)以及打球難度?！　『Ｄ细髑驁鲞\(yùn)營成本基本在1000萬元1500萬元/年(含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用，不含折舊、攤銷)，營業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá)23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較重。高爾夫發(fā)達(dá)國家在球場經(jīng)營中有一個(gè)著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提供了80%的打球輪次和經(jīng)營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋：4個(gè)月的經(jīng)營旺季對8個(gè)月的經(jīng)營淡(平)季；在4個(gè)月的經(jīng)營旺季中創(chuàng)造了全年80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入。　　根據(jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國內(nèi)外高端客源，有效延長游客停留時(shí)間，促進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長型向效益增長型轉(zhuǎn)變的重要力量?！　。?）管理水平日益提高　　海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場”(提名獎(jiǎng))、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位?！　〗?jīng)過長期不懈的努力，海南球場成功地走出了一條“旅游度假型球會”的經(jīng)營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內(nèi)北方和來自韓國、日本的客人。高爾夫球場的數(shù)量和高爾夫運(yùn)動的普及在相當(dāng)大的程度上反映了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。2007年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為38萬人次。三、項(xiàng)目目標(biāo)市場及市場競爭分析國內(nèi)高爾夫球場市場競爭現(xiàn)狀：雖然中國的高爾夫運(yùn)動基本上是以1984年