【正文】 重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會責(zé)任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對高品質(zhì)旅游的投資意識文化旅游產(chǎn)品的開發(fā)還很落后對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識不足市域水上交通還停留在交通運輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品機(jī)會（Opportunities）泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客海南國際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉?。└邫n的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場城區(qū)居民的消費能力和休閑意識正在提高周邊城市（?？?、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個周末出游市場可能會有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（Threats）過分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對環(huán)境造成破壞過度開發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競爭、降低收益對旅游投資不加控制可能會導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開發(fā)汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨特文化和景觀質(zhì)量農(nóng)村的重建可能會毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進(jìn)行開發(fā)建設(shè)可能會破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開發(fā)建設(shè)、缺乏對景觀的規(guī)劃設(shè)計，可能對優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響公路的過度建設(shè)也可能影響景觀效果當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會不平等如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費游客就可能會另找新的旅游目的地本項目市場前景預(yù)測：贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設(shè)國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。這種差異可以從硬件以及軟件兩個方面進(jìn)行分析?！　『Ｄ锨驁鲈诘究驮聪∩?，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很不穩(wěn)定。　　海南球場積累的承辦國際大賽的經(jīng)驗和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進(jìn)這項運動產(chǎn)業(yè)化的形成。球場的單次消費價格一般低于10美元。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。三、可行性研究報告編制依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；贛州市國民經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；海南省、贛州市相關(guān)政府部門對項目的有關(guān)文件；國家、部委及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。全球高爾夫運動最為發(fā)達(dá)的美國在過去的幾年中，平均每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運動轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。同時，項目將被打造成為海南國際旅游島西線的領(lǐng)軍項目。全國最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。、水源分析：約翰尼水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。 放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江實業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場一定會成為海南的亮點，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。高爾夫運動市場系以美、歐、日為主，占整體市場的90%以上。二、國內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢國際高爾夫球市場發(fā)展趨勢作為一種時尚運動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。在中國還有一批以練習(xí)場和室內(nèi)電腦模擬高爾夫為主的亞高爾夫人口，經(jīng)過6—12個月的過渡期后，其中消費能力較高者將成為正式球場的會員或非會員。2007年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為38萬人次。　　經(jīng)過長期不懈的努力，海南球場成功地走出了一條“旅游度假型球會”的經(jīng)營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內(nèi)北方和來自韓國、日本的客人?！　「鶕?jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國內(nèi)外高端客源，有效延長游客停留時間，促進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長型向效益增長型轉(zhuǎn)變的重要力量?！　『Ｄ细髑驁鲞\營成本基本在1000萬元1500萬元/年(含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項保險等費用，不含折舊、攤銷)，營業(yè)稅及各項附加高達(dá)23%，費用支出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較重。高爾夫俱樂部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，服務(wù)主要包括會所服務(wù)以及球童服務(wù)。球場的設(shè)計既突出個人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來不同的難度目標(biāo)，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。投資估算主要項目如下：項目土地地價款 項目總占地面積為7480畝。企業(yè)所得稅執(zhí)行30%的所得稅率，3%的地方所得稅免征。三、財務(wù)評價 本部分內(nèi)容按照標(biāo)準(zhǔn)18洞球場（度假型球場，半會員半公眾球場）進(jìn)行測算。（2）會所及其他配套設(shè)施建設(shè)工程費會所及配套設(shè)施建設(shè)工程的造價包含了建筑安裝工程費（包括土建工程、給排水工程、強(qiáng)電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費用），以及生產(chǎn)和生活用的辦公家具費和工器具購置費。前瞻性原則和國際化原則本項目的設(shè)計將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。俱樂部能否提供高品質(zhì)的服務(wù)以滿足客人的需求，影響著客人對俱樂部的忠誠度以及消費行為，并最終決定了俱樂部在激烈競爭中是否占據(jù)有利地位。由于球場經(jīng)營狀況普遍不盡理想，投資者的回報較慢。高爾夫?qū)τ诟纳坪Ｄ下糜螛I(yè)客源結(jié)構(gòu)、提高境外客源比例、促進(jìn)海南旅游國際化將發(fā)揮重要作用，還直接帶動航空、酒店、餐飲、會展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，海南球場還培育出一部分專業(yè)的高爾夫旅行機(jī)構(gòu)，其在整合航機(jī)、酒店、地面交通、球場等旅游要素方面的能力在全國范圍內(nèi)都較為專業(yè)?！　『Ｄ蠉u人口800多萬，而本土打球人口據(jù)不完全統(tǒng)計2000人左右，市場容量非常有限。從國內(nèi)看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進(jìn)一步深入和社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內(nèi)在需求也在不斷增加。在美國，高爾夫運動是第五大群眾體育運動；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大體育運動，高爾夫市場的容量和潛力巨大。目前中國大陸高爾夫球市場仍為初期成長階段，高爾夫核心消費人數(shù)僅約30萬人，但值得注意的是大陸地區(qū)高球以每年超過20％年成長率成長，未來發(fā)展?jié)撃茏顬榭春谩：Ｄ下糜问袌?，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項目的總體定位符合市場和政策需要。、環(huán)保限制：項目內(nèi)水庫為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。整個旅游區(qū)項目占地40平方公里，交通極為便利。項目簡介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項目是贛州海航投資開發(fā)有限公司基于對海南國際旅游島國家級發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、海南島和贛州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動贛州市高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展，帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善贛州市商務(wù)投資環(huán)境，提升贛州市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置，規(guī)劃建設(shè)的54洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場及配套設(shè)施。二、項目背景行業(yè)背景：高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運動。 該項目能連接集團(tuán)各種優(yōu)勢資源，從而發(fā)揮最大的市場效力。高爾夫運動的市場價值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達(dá)1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動力來自于高爾夫運動龐大的消費群體。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。會員制球場和公共球場清晰地分開。雖然春節(jié)期間球場根據(jù)地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現(xiàn)火爆的場面，但是“旺季不旺”的事實依然需要球場推出市場應(yīng)對措施。　?。?）職業(yè)賽事紛至沓來　　近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運動做出了貢獻(xiàn)。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對外交流、促進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用。目前我國高爾夫球俱樂部的會所和餐廳均按照星級標(biāo)準(zhǔn)建造，設(shè)施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體。球場區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的重要因素。項目區(qū)位及其它優(yōu)勢：該項目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處，度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。其他不可預(yù)見開支： 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項目的靜態(tài)建設(shè)投資估算為 萬元。項目建成后，將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（3）酒店、餐飲、娛樂等收入。工程建設(shè)階段：球場主體工程開工；完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購置安裝和調(diào)試；完成工程的竣工驗收。風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項目將在充分結(jié)合地形特點、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。高爾夫球場以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場的質(zhì)量，草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。　　前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入，但目前海南兩個機(jī)場同國內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時期內(nèi)難以得到改變。以每個球場占地1100畝計，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。因此，已投入營業(yè)的23家高爾夫球場都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。成本的高昂和經(jīng)營觀念的保守使得相當(dāng)一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。特別是過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運動的關(guān)注日益增加，高爾夫消費者逐漸增多。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發(fā)達(dá)國家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。、坡度分析：根據(jù)相關(guān)的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。地理區(qū)位：贛州市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。此外，昌化江入?？谄瑓^(qū)占地約510萬畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。同時，高爾夫球運動作為一項人類交流情感、加深了解、增進(jìn)友誼的休閑橋梁，在國際經(jīng)貿(mào)洽談、社交活動、改善投資環(huán)境等方面起到了越來越重要的作用。二、促進(jìn)球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用本項目所處區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價值，將通過精心設(shè)計和規(guī)劃、建設(shè)，充分考慮利用該片土地，完善各項配套，項目的建設(shè)過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)。1984年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會——廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。美國高爾夫運動發(fā)展了一百多年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動著整個世界蓋爾夫市場的發(fā)展。這一消費特征開始了高爾夫運動在中國的貴族化之路，高爾夫運動被定位為高消費行為，消費人群受到較大的限制。、800多萬人口、稍顯落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和本地高爾夫人口數(shù)量，從每萬人/每百平方公里擁有高爾夫球場的數(shù)量、每年新開業(yè)球場的數(shù)量、營業(yè)球場數(shù)量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場建設(shè)已經(jīng)超前；但如果從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)