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正文內(nèi)容

贛州約翰尼體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)

2024-08-30 07:09 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2萬(wàn)元。以每個(gè)球場(chǎng)占地1100畝計(jì),遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。高爾夫球場(chǎng)如果利用價(jià)值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺(tái)地等,其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值會(huì)更大,尤其在海南這樣有大量未利用土地的經(jīng)濟(jì)落后省份,這一優(yōu)勢(shì)更顯突出。  海南球場(chǎng)平均員工在300人左右,其中約70%雇用的是球場(chǎng)周邊的農(nóng)民,有的農(nóng)戶父母在球場(chǎng)做草坪養(yǎng)護(hù),子女在球場(chǎng)做球童,大大地改善了球場(chǎng)所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況,同時(shí)也提高了本地人口的綜合素質(zhì)?! 「鶕?jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略,旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),高爾夫正是吸引國(guó)內(nèi)外高端客源,有效延長(zhǎng)游客停留時(shí)間,促進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長(zhǎng)型向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變的重要力量?! ∥磥?lái)3至5年,海南旅游業(yè)的工作重點(diǎn)是提升在國(guó)際客源市場(chǎng)的知名度及份額,使海南成為能夠吸引大批外國(guó)游客的國(guó)際度假旅游目的地。高爾夫?qū)τ诟纳坪D下糜螛I(yè)客源結(jié)構(gòu)、提高境外客源比例、促進(jìn)海南旅游國(guó)際化將發(fā)揮重要作用,還直接帶動(dòng)航空、酒店、餐飲、會(huì)展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?! ?jù)統(tǒng)計(jì),全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的20%是在高爾夫球場(chǎng)邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的;高爾夫已成為世界幾乎所有重要國(guó)際會(huì)議期間的必備內(nèi)容,成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對(duì)話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。海南省唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣,每年要承辦上百個(gè)跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會(huì)議,幾乎一半的會(huì)議都安排有高爾夫內(nèi)容。高爾夫改變了海南長(zhǎng)期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面,對(duì)于海南提高國(guó)際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對(duì)外交流、促進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用?! 『D锨驁?chǎng)基本上都是旅游度假型球場(chǎng),70%以上的客人來(lái)自島外,因此球場(chǎng)同酒店業(yè)一樣,存在著明顯的淡旺季,每年的112月的冬季,由于國(guó)內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場(chǎng)大多封場(chǎng),大批客人前來(lái)海南打球,這4個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)旺季;每年的9月的夏季,海南氣候炎熱,國(guó)內(nèi)外客人來(lái)海南打球的人數(shù)很少,這6個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)淡季,10月為經(jīng)營(yíng)平季?! 『D锨驁?chǎng)在淡季客源稀少,門可羅雀,在旺季應(yīng)接不暇,人滿為患,造成球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很不穩(wěn)定。高爾夫發(fā)達(dá)國(guó)家在球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中有一個(gè)著名的“四八定律”,指40%的本地固定客人提供了80%的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入,而海南球場(chǎng)的“四八定律”則只能作另外一種解釋:4個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季對(duì)8個(gè)月的經(jīng)營(yíng)淡(平)季;在4個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季中創(chuàng)造了全年80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入。海南球場(chǎng)(18洞),但目前全年接待量平均只有2萬(wàn)多人次,不到接待能力的25%,良好的球場(chǎng)設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒(méi)有收到應(yīng)有的經(jīng)營(yíng)效益?! ?guó)際和國(guó)內(nèi)大多數(shù)球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐表明,如果一個(gè)球場(chǎng)的選址不發(fā)生失誤,那么在目前和今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),海南球場(chǎng)的盈利模式為(不計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和會(huì)員證銷售收入,只依靠經(jīng)營(yíng)打球):一個(gè)18洞球場(chǎng)每年的接待量要達(dá)到4萬(wàn)輪次,人均消費(fèi)要達(dá)到600元/輪/人以上;或一個(gè)球場(chǎng)的接待量要達(dá)到5萬(wàn)輪次,人均消費(fèi)要達(dá)到500元/輪/人以上才會(huì)有微利,而一個(gè)球場(chǎng)的盈虧平衡點(diǎn)是每年接待打球至少3萬(wàn)輪次,并且果嶺費(fèi)不低于300元。而目前海南大多數(shù)球場(chǎng)的年接待量均在3萬(wàn)輪次上下徘徊,一個(gè)重要原因是淡季客源太少,全年的經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定。  因此,在經(jīng)營(yíng)淡季,海南高爾夫行業(yè)亟需利用海南和世界其它國(guó)家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異,加大對(duì)國(guó)際客源市場(chǎng),尤其是美洲、北歐市場(chǎng)的促銷,吸引國(guó)際客源來(lái)海南打球,改善淡季的經(jīng)營(yíng)狀況,但這方面的工作恐要假以時(shí)日,不可能一蹴而就,因此海南球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)淡旺季過(guò)于明顯的局面在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)有明顯改觀。  前面已經(jīng)提到,海南是島嶼型旅游目的地,絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入,但目前海南兩個(gè)機(jī)場(chǎng)同國(guó)內(nèi)外通航的城市不是很多,開(kāi)辟的境外航線更少,這在相當(dāng)大的程度上影響了國(guó)際客人來(lái)海南打球,并且這種狀況在短時(shí)期內(nèi)難以得到改變?! ∧壳昂??、三亞都開(kāi)通了直達(dá)韓國(guó)的固定航線,方便了大批韓國(guó)客人來(lái)海南打球,使韓國(guó)客人在海南各球場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)中上升為第一位;但由于海南到日本的航班只是旅游包機(jī),沒(méi)有固定航線,使得日本客源很不穩(wěn)定。國(guó)內(nèi)各地球場(chǎng)都在競(jìng)爭(zhēng)韓國(guó)客源,受中日國(guó)家關(guān)系影響,日本客源自2005年以來(lái)下降趨勢(shì)明顯,海南球場(chǎng)的境外客源較為脆弱,亟需開(kāi)拓新的國(guó)際客源市場(chǎng)。  海南各球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本基本在1000萬(wàn)元1500萬(wàn)元/年(含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用,不含折舊、攤銷),營(yíng)業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá)23%,費(fèi)用支出浩大,經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)較重?! 『D弦呀?jīng)營(yíng)業(yè)的20家球場(chǎng)占地均超過(guò)1100畝,由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同,最低投資折合人民幣7000萬(wàn)元,最高投資超過(guò)2億元(含會(huì)所)。由于球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不盡理想,投資者的回報(bào)較慢?! ∧壳?,海南高爾夫基本還是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主,球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷幾乎是空白,高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后,高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小?! ∮捎谀壳昂D锨驁?chǎng)中出于世界著名球場(chǎng)設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)師之手的作品不多,球場(chǎng)風(fēng)格類型較為雷同,因此要以前瞻的眼光,在規(guī)劃新球場(chǎng)項(xiàng)目時(shí),對(duì)球場(chǎng)類型精心選擇,不僅使海南球場(chǎng)風(fēng)格日趨多樣,而且為促進(jìn)海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。目前我國(guó)高爾夫球俱樂(lè)部的會(huì)所和餐廳均按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造,設(shè)施齊備,裝潢典雅,融餐飲娛樂(lè)為一體。因此俱樂(lè)部為顧客提供產(chǎn)品的差異主要來(lái)自于球場(chǎng)。這種差異可以從硬件以及軟件兩個(gè)方面進(jìn)行分析。硬件第一,球場(chǎng)設(shè)計(jì)以及打球難度。不同的高爾夫球俱樂(lè)部都以為顧客提供高品質(zhì)的球場(chǎng)為目標(biāo),但是每一家俱樂(lè)部球場(chǎng)的風(fēng)格卻不盡相同。根據(jù)自然的地形地貌設(shè)計(jì)和建設(shè)球場(chǎng),每一家球場(chǎng)都有自己獨(dú)特的自然景觀與打球難度,這就決定了每一家俱樂(lè)部所提供產(chǎn)品的差異洼。第二,球場(chǎng)草地質(zhì)量。高爾夫球俱樂(lè)部間硬件差異還表現(xiàn)在每個(gè)球場(chǎng)草地的質(zhì)量不同。高爾夫球場(chǎng)以草為靈魂,草的質(zhì)量直接決定了球場(chǎng)的質(zhì)量,草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。軟件第一,服務(wù)。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。高爾夫俱樂(lè)部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè),服務(wù)主要包括會(huì)所服務(wù)以及球童服務(wù)。球場(chǎng)的管理和服務(wù)則可以體現(xiàn)出俱樂(lè)部的特色。俱樂(lè)部能否提供高品質(zhì)的服務(wù)以滿足客人的需求,影響著客人對(duì)俱樂(lè)部的忠誠(chéng)度以及消費(fèi)行為,并最終決定了俱樂(lè)部在激烈競(jìng)爭(zhēng)中是否占據(jù)有利地位。第二,俱樂(lè)部地理位置。球場(chǎng)的地理位置差異也已經(jīng)成為產(chǎn)品差別化的重要原因。球場(chǎng)區(qū)位離市區(qū)是否較近,交通是否便利通常是客人選擇球場(chǎng)考慮的重要因素。調(diào)查顯示,在已開(kāi)業(yè)的287家球場(chǎng)中,離市區(qū)較近的球場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)收益明顯高于地理位置較為偏僻的球場(chǎng)。本項(xiàng)目所處區(qū)域SWOT分析:SWOT 分析優(yōu)勢(shì)(Strengths)鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機(jī)場(chǎng)的市部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹(shù)草原環(huán)境(大田國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū))以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化在城區(qū),商務(wù)型酒店設(shè)施正在出現(xiàn)市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟,能提供較好的服務(wù)工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)(如石化工業(yè)、港口工業(yè)等)已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力無(wú)論是政府還是社會(huì)都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力與城區(qū)相比,規(guī)劃區(qū)擁有相對(duì)清潔的環(huán)境(特別是空氣質(zhì)量)富有特色的餐飲食品村莊少弱勢(shì)(Weaknesses)規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低,缺乏保護(hù)意識(shí)現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏高效的區(qū)域公共交通過(guò)度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對(duì)高品質(zhì)旅游的投資意識(shí)文化旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)還很落后對(duì)生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)不足市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上,還沒(méi)有成為一種旅游產(chǎn)品機(jī)會(huì)(Opportunities)泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國(guó)家的大型國(guó)際性活動(dòng)將帶來(lái)大批國(guó)際游客海南國(guó)際旅游島的建設(shè),將存在潛在的巨大的國(guó)內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場(chǎng)基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場(chǎng)正在不斷增長(zhǎng)康療旅游正在起步(如贛州水鄉(xiāng)的溫泉?。└邫n的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場(chǎng)城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識(shí)正在提高周邊城市(海口、三亞)已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)周末出游市場(chǎng)可能會(huì)有更多投資商對(duì)開(kāi)發(fā)旅游感興趣海上旅游交通(郵輪旅游)正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅(Threats)過(guò)分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量,并對(duì)環(huán)境造成破壞過(guò)度開(kāi)發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競(jìng)爭(zhēng)、降低收益對(duì)旅游投資不加控制可能會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開(kāi)發(fā)汽車和游客帶來(lái)的交通問(wèn)題和污染問(wèn)題可能會(huì)影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開(kāi)發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突,它們可能會(huì)影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境,并造成永久性破壞未經(jīng)規(guī)劃就開(kāi)放和開(kāi)發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域,將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量農(nóng)村的重建可能會(huì)毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)可能會(huì)破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開(kāi)發(fā)建設(shè)、缺乏對(duì)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì),可能對(duì)優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響公路的過(guò)度建設(shè)也可能影響景觀效果當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會(huì)不平等如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降,高消費(fèi)游客就可能會(huì)另找新的旅游目的地本項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè):贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市,旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高,相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開(kāi)發(fā),在建設(shè)國(guó)際旅游島的背景下,政府加大了對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。目前贛州的交通基礎(chǔ)設(shè)施完善,西線高速貫通全市,有著良好的深水碼頭,外貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍,同時(shí),根據(jù)全國(guó)機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃,贛州將會(huì)獲準(zhǔn)建造一座民用機(jī)場(chǎng)。這些硬件無(wú)疑對(duì)贛州的地方經(jīng)濟(jì)騰飛,起關(guān)鍵的作用。按贛州市政府的規(guī)劃,區(qū)內(nèi)新建兩大旅游風(fēng)景區(qū),分別為市區(qū)濱海旅游區(qū)和約翰尼水庫(kù)風(fēng)景旅游區(qū)。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為40平方公里,海航擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目計(jì)劃占地面積7480畝,為區(qū)內(nèi)的第一個(gè)擬建項(xiàng)目,隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動(dòng),高爾夫球場(chǎng)建成后,場(chǎng)內(nèi)的土地價(jià)格將得到充分其實(shí)在的價(jià)值,而在目前的開(kāi)發(fā)前期,土地的價(jià)格還處于價(jià)值的洼地,毫無(wú)疑問(wèn)這是一個(gè)很好的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則利用地形、融于環(huán)境、天地相諧自然美與人工美相結(jié)合,可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩(shī)一般的意景,使人與自然之間更易達(dá)到天人合一的境界。風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項(xiàng)目將在充分結(jié)合地形特點(diǎn)、利用自然景觀的基礎(chǔ)上,按照國(guó)際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。將成功的技術(shù)考驗(yàn)和自然環(huán)境高度結(jié)合,使球場(chǎng)具備承辦各種國(guó)際職業(yè)大賽的條件。球場(chǎng)內(nèi)有的球道地勢(shì)平坦、草深地凹;有的起伏不定、變化多端;有的河湖橫臥、灌木重重;有的沙坑眾多、星羅棋布;有的居高臨下、視野開(kāi)闊。球場(chǎng)的設(shè)計(jì)既突出個(gè)人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點(diǎn),為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來(lái)不同的難度目標(biāo),讓他們?cè)谙硎軗]桿的愉快的同時(shí)又能不斷磨練自己的意志,提高思維能力和球技。使球場(chǎng)成為一個(gè)富有挑戰(zhàn)性的天然競(jìng)技場(chǎng)。前瞻性原則和國(guó)際化原則本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)將充分遵循前瞻性原則和國(guó)際化原則。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)、高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上,確保球場(chǎng)設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來(lái)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來(lái)國(guó)際高爾夫球比賽的要求,將球場(chǎng)真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國(guó)際化的高質(zhì)量球場(chǎng),使得國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者能夠在本項(xiàng)目真正體會(huì)到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的無(wú)限樂(lè)趣。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模18洞濱湖高爾夫球場(chǎng)1247畝18洞丘陵高爾夫球場(chǎng)1183畝18洞山地高爾夫球場(chǎng)1400畝溫泉?jiǎng)e墅1585湖心溫泉酒店773畝濱湖國(guó)際水療中心92畝會(huì)所及商業(yè)300畝休閑體育俱樂(lè)部600畝其他配套設(shè)施300畝第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況項(xiàng)目名稱:贛州市約翰尼濱湖溫泉度假區(qū)體育休閑公園項(xiàng)目承辦單位:贛州海航投資開(kāi)發(fā)有限公司投資項(xiàng)目金額: 合作方式: 項(xiàng)目性質(zhì):新建項(xiàng)目所屬行業(yè):旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)年限:23年項(xiàng)目主要內(nèi)容:以3個(gè)18洞錦標(biāo)賽球場(chǎng)為主的休閑度假區(qū):俱樂(lè)部、會(huì)所、酒店等。項(xiàng)目區(qū)位及其它優(yōu)勢(shì):該項(xiàng)目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處,度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚,民族特色突出,自然條件優(yōu)秀,交通設(shè)施便利,規(guī)劃前景廣闊。項(xiàng)目前期進(jìn)展情況:該項(xiàng)目已列入度假區(qū)總規(guī)方案中1項(xiàng)目地址: 聯(lián)系
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