2002靈芝公園可行性分析報告(編輯修改稿)
2025-04-19 00:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 湖花園的高層項(xiàng)目新昆閣、新侖閣帶450元／m2裝修后均價在5300元／m2。冠城世家、御景臺價格較高，均價在5500元/m2左右。 e、銷售狀況 寶城片區(qū)目前在售樓盤總體銷售狀況有以下特點(diǎn)：l 銷售情況較好的面積區(qū)間為100平方米左右的三房戶型，同時120平方米及以上的較大戶型銷售狀況也較好。l 樓盤素質(zhì)高、配套齊全、綠化環(huán)境好且規(guī)模大的樓盤其價格較其他樓盤高，銷售情況仍然較好。如：冠城世家、御景臺、新安湖花園。l 大部分樓盤的銷售，基本上在１年－１年半的銷售期內(nèi)銷售率可達(dá)到80%90%以上。第二部分 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目基本資料本項(xiàng)目位于寶安老城區(qū)前進(jìn)路與創(chuàng)業(yè)一路交匯處，毗鄰靈芝公園。 ，，%。，不可售面積1800平方米。，商場面積5350平方米。本項(xiàng)目于1999年由富信康公司出地、百利鑫公司出資合作開發(fā)，因投資方資金問題而停工?，F(xiàn)已完成樁基工程、地下室一層1800平方米、裙樓商場三層5350平方米主體工程，共計7150平方米。本項(xiàng)目未建面積為 18592平方米，為塔樓住宅面積。二、項(xiàng)目SWOT分析：分析原則：強(qiáng)化優(yōu)勢，減弱劣勢，把握機(jī)會，回避風(fēng)險。 優(yōu)勢（S）1) 地段：本項(xiàng)目地處繁華、成熟的寶安老城區(qū)。這里配套完備，生活成熟。大批的寶安人對此有不可割舍的情結(jié)。隨著老城區(qū)待開發(fā)配套 地珍稀，本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢愈顯珍貴。與本項(xiàng)目相距不過100米泰華地產(chǎn)的冠城世家，投標(biāo)樓面地價達(dá)1756元/平方米，即 可 證明本項(xiàng)目地段之優(yōu)越。2)景觀：本項(xiàng)目由創(chuàng)業(yè)路方向凹進(jìn)靈芝公園，屬典型的公園物業(yè)，達(dá)12000公頃的天然生態(tài)景觀，是其它項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢。3)交通：本項(xiàng)目地處寶安兩大主干道——創(chuàng)業(yè)路與前進(jìn)路交匯處，有數(shù)十路大巴往來，極為便捷。 劣勢（W）1)現(xiàn)狀：本項(xiàng)目屬“爛尾樓”項(xiàng)目，已有的設(shè)計顯然不適合當(dāng)今需求，對未建的住宅主體將重新設(shè)計，既費(fèi)力又受局限。同時，對項(xiàng)目的形象推廣有一定的負(fù)面影響。2)規(guī)模：本項(xiàng)目規(guī)模小，不能營造大規(guī)模的居住社區(qū)，不能設(shè)置齊備的自身配套。 機(jī)會 （O）1)市場的興旺：受惠于“一市多城”的計劃，寶安房地產(chǎn)市場在歷年發(fā)展的同時，迎來了高速發(fā)展期。寶安新中心的啟動，隨著現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)地產(chǎn)商的介入，使寶安地產(chǎn)的開發(fā)水平將上一個新臺階。2)價格的攀升：冠城世家等高檔樓盤的面世，將原來普遍的4000元左右的單價提升到5500元左右，為本項(xiàng)目的價格定位預(yù)留了較大空間。3)周邊項(xiàng)目：與本項(xiàng)目毗鄰的冠城世家 、深信泰豐大廈的公開發(fā)售，為本項(xiàng)目差異化定位提供了充足的客源。 威脅（T）周邊項(xiàng)目：冠城世家與深信泰豐大廈都以豪宅定位，定位均在市場的高端。本項(xiàng)目必須避開豪宅路線，尋求差異化突圍。三、項(xiàng)目定位 定位依據(jù)：1） 爭對手：本項(xiàng)目緊鄰的冠城世家項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)23萬平方米，現(xiàn)已公開發(fā)售，正是本項(xiàng)目的銷售期，該項(xiàng)目以“寶安地王”定位。而在建的華寶公司項(xiàng)目（深信泰豐大廈）也是以高檔豪宅定位。2)市場需求：房地產(chǎn)市場的需求應(yīng)是“橢圓型”，即兩頭小中間大，最高端和最低端的需求比例遠(yuǎn)小于中端產(chǎn)品的需求。優(yōu)良的建筑品質(zhì)，良好的形象包裝 ，適中的價格水平，一定能贏得絕大多數(shù)顧客的青睞。3)項(xiàng)目劣勢：本項(xiàng)目規(guī)模小，又受已建基礎(chǔ)和裙樓制
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