【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 論是會(huì)議接待還是外事活動(dòng)，國(guó)投公司都可以在這個(gè)平臺(tái)上完成； 體育公園是一個(gè)非常巨大的產(chǎn)業(yè)，由于國(guó)內(nèi)目前的情況，這種巨大還沒(méi)有呈現(xiàn)在人們面前，但它的前景是可以想象的。國(guó)投公司搶先一步在海南島這個(gè)旅游大省的西部建設(shè)了這個(gè)體育公園，除了為自己的投資提供了一個(gè)很好的可供選擇的機(jī)會(huì)，還為自己今后分享體育產(chǎn)業(yè)的巨大蛋糕埋下了伏筆； 體育公園的建設(shè)必然帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。目前某的很多規(guī)劃還僅僅停留在紙面上，而體育公園的建設(shè)，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及基礎(chǔ)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而國(guó)投在這方面已經(jīng)比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的；作為新興的省份，海南還需要多方面的支持來(lái)改變她貧困落后的面貌，而作為國(guó)有大企業(yè)，國(guó)投公司有義務(wù)和能力推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)投公司在海南省投資了某港、水泥廠、西沙群島項(xiàng)目等等，這次應(yīng)海南省政府邀請(qǐng)投資某半島體育公園項(xiàng)目，為國(guó)投公司在海南的投資增加了濃墨重彩的一筆，也為海南省的建設(shè)貢獻(xiàn)了自己的力量，這一點(diǎn)也得到了海南省政府、某政府、儋州市政府的認(rèn)可和大力支持。第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案第一節(jié) 體育公園一、設(shè)計(jì)宗旨基于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)發(fā)展的主旨，從環(huán)境設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，是建筑與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，盡量減少對(duì)不可再生環(huán)境的破壞。二、設(shè)計(jì)原則 風(fēng)格和主題應(yīng)有自身的獨(dú)特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和地域特色； 盡量利用半島上現(xiàn)有的多項(xiàng)自然特點(diǎn)； 保留島上的現(xiàn)有植物和建筑； 景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該協(xié)助隔離各健身場(chǎng)館之間的相互影響； 應(yīng)被設(shè)計(jì)成適合各種類型的體育愛(ài)好者； 景觀的植栽及其結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)應(yīng)反映出地域特點(diǎn)及文化特色； 半島上應(yīng)有一條和車(chē)行道分開(kāi)的行人小徑； 會(huì)所的建造和設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)高雅、簡(jiǎn)約、充滿異國(guó)情調(diào),又能表現(xiàn)出地域特點(diǎn)。四、設(shè)計(jì)目標(biāo)在中國(guó)海南島創(chuàng)造出一匠心獨(dú)具及不受時(shí)代影響的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，并使得該俱樂(lè)部能超越具有國(guó)際水平的“Spring City”及在Pebble Berch的“Lodge”。五、景觀設(shè)計(jì)概況公園的風(fēng)景設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造出一份人造的多色彩植物園的臨場(chǎng)感覺(jué)，讓訪客初到此地就能感受到如下特點(diǎn)： 種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹(shù)及嫩綠灌木叢，感受植物園融合于體育公園； 延伸到海水邊的梯形花園，并延進(jìn)入道路建設(shè)的林蔭路； 依照設(shè)計(jì)主題栽種植物，以園石裝飾道路及小徑，享受花園中推車(chē)小道的感覺(jué)； 夜晚月光照射概念； 自然村四周石頭點(diǎn)飾的圍墻上加以手工藝術(shù)品。第二節(jié) 某半島綜合會(huì)所及低層住宅一、工程概況設(shè)計(jì)標(biāo)高為滿足會(huì)所可以俯視整個(gè)的感覺(jué)，會(huì)所建筑標(biāo)高177?！?0米。結(jié)構(gòu)與抗震本工程為乙類建筑，抗震設(shè)防基本烈度7度?；静捎妙A(yù)制樁，賓館及群房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。抗震等級(jí)為二級(jí)。二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模會(huì)所總建筑面積約6000平方米,分A和B兩座,其中A座樓高二層,各層功能布置如下:一層:出發(fā)室60㎡,體育器材店180㎡,存包租包室150㎡,休息室及更衣室100㎡,廚房倉(cāng)庫(kù)及后院250㎡,行政辦公100㎡,設(shè)備用房60㎡,西餐廳300㎡,男女更衣室及淋浴間500㎡,其他200㎡。二層:入口大廳150㎡,接待總臺(tái)20㎡,辦公室50㎡,中餐廳200㎡,會(huì)議室100㎡,會(huì)員休息室250㎡,露臺(tái)120㎡,其他200㎡。B座共三層,為四星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的賓館,可容納80張床位,此會(huì)所的規(guī)模完全根據(jù)目前國(guó)內(nèi)體育公園客流高峰期人數(shù)來(lái)設(shè)定。據(jù)統(tǒng)計(jì),、媒體等相關(guān)人員，總?cè)藬?shù)也應(yīng)在250人之內(nèi)。據(jù)此，會(huì)所的各項(xiàng)設(shè)施，從更衣柜的數(shù)量到餐廳廚房的設(shè)計(jì)容量，均以此為依據(jù)。既能滿足高峰期會(huì)所的使用，又能避免面積過(guò)大而造成投資的浪費(fèi)及運(yùn)行費(fèi)用的增加。三、布局：會(huì)所位于半島與大陸的結(jié)合部，可以俯視整個(gè)公園，與遠(yuǎn)處的海景、紅樹(shù)林遙相呼應(yīng)。四、低層住宅分為三個(gè)不同風(fēng)格的組群，座落于公園內(nèi)。共建設(shè)180棟，每棟的面積在200—300之間，總建設(shè)面積業(yè)50000㎡。在景觀上與及會(huì)所相互呼應(yīng)。第五章 管理結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目進(jìn)度第一節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)置與勞動(dòng)定額一、機(jī)構(gòu)設(shè)置半島置業(yè)公司應(yīng)實(shí)行科學(xué)的管理體制，其管理工作主要分為兩大類，即以會(huì)館員工為主的日常行政業(yè)務(wù)管理和以草坪為主的綠化維護(hù)管理。其組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及勞動(dòng)定員的控制應(yīng)充分體現(xiàn)精干、高效的原則，結(jié)合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的管理經(jīng)驗(yàn)，本公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)設(shè)置為五大總監(jiān)、十個(gè)部室。各部門(mén)職責(zé)如下：（1）總經(jīng)理辦公室協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系及對(duì)外通聯(lián)（2）總務(wù)部文書(shū)、保管、采購(gòu)、車(chē)隊(duì)、保安、通訊、水電空調(diào)等（3）財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納、財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)稽核（4）人事部人事、勞資、獎(jiǎng)懲和用工計(jì)劃（5）競(jìng)技部體育場(chǎng)館管理（6）會(huì)所會(huì)館、服務(wù)臺(tái)、專賣(mài)店、餐廳及灑吧等的管理（7）草坪部草坪與機(jī)具維修管理、給排水設(shè)備管理（8）工程部會(huì)所正常運(yùn)轉(zhuǎn)的工程維護(hù)（9）市場(chǎng)部體育公園市場(chǎng)推廣、形象策劃、日常銷售工作（10）會(huì)員部會(huì)員證的銷售、聯(lián)絡(luò)、服務(wù)及會(huì)員活動(dòng)的組織等二、人員配備高級(jí)管理人員由投資者委派，計(jì)劃招聘中、低級(jí)管理人員約30名：一般人員就地招聘，解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)。勞動(dòng)定員控制為220人。第二節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目進(jìn)度見(jiàn)附表2第六章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、投資估算內(nèi)容投資估算內(nèi)容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無(wú)形資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑工程和安裝工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)、建設(shè)期利息及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的流動(dòng)資金等。建安費(fèi)用按海南省現(xiàn)行定額和市場(chǎng)水平估算，開(kāi)辦費(fèi)按同類項(xiàng)目估算指標(biāo)確定。二、投資估算構(gòu)成本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資10000萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資9800萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期流動(dòng)資金200萬(wàn)元。 第二節(jié) 資金籌措資金來(lái)源為企業(yè)自有資金。第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié) 收入與費(fèi)用估算一、會(huì)員證發(fā)售分析 體育公園的收入渠道主要有公園內(nèi)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)收入、低層住宅的銷售收入、會(huì)員證發(fā)售、日常經(jīng)營(yíng)等。體育公園會(huì)員證為收回投資和穩(wěn)定客源隊(duì)伍的主要手段之一，世界各國(guó)廣泛采用。某半島體育公園為某和整個(gè)海南西線的第一個(gè)，隨著某開(kāi)發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，酒店、溫泉、水上旅游娛樂(lè)、交通等設(shè)施逐步完善，運(yùn)動(dòng)后即能享受溫泉浴，為會(huì)員證的銷售營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)將為會(huì)員證帶來(lái)極大的升值潛力。為配合會(huì)員證的銷售，將采取兩項(xiàng)措施：一是策劃“大會(huì)員證”概念，將會(huì)員證與低層住宅、游艇等捆綁銷售；二是持有會(huì)員證者，在區(qū)內(nèi)的酒店、康復(fù)保健等消費(fèi)項(xiàng)目將享有一定的優(yōu)惠；三是制定相對(duì)較高的非會(huì)員消費(fèi)價(jià)格。根據(jù)東南亞會(huì)員證價(jià)格情況和海南的銷售現(xiàn)狀，并結(jié)合東嶼島的水鄉(xiāng)、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效應(yīng)，以國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、東南亞以及某地區(qū)為目標(biāo)市場(chǎng)，發(fā)售會(huì)員證。二、創(chuàng)新的發(fā)售方式隨著人們生活水平的提高，體育公園的市場(chǎng)前景十分看好。在會(huì)員證的發(fā)售中，將一改原來(lái)以數(shù)十萬(wàn)元發(fā)售終身制會(huì)員證的做法，將以相對(duì)較低的價(jià)格發(fā)售三年期的會(huì)員證，具體計(jì)劃如下：年 份會(huì)員證數(shù)量（張）銷售價(jià)格（萬(wàn)元/張）收 入（萬(wàn)元）20081503450200915034502010150345020112015200張/年55000合計(jì)14506350三、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位：元/人 類 別項(xiàng) 目會(huì) 員非會(huì)員備 注門(mén)票收入免380場(chǎng)館收入140140體育用具出租收入100120陪練收入2020其它費(fèi)用6080合 計(jì)320740注：其他消費(fèi)指與體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用接待人數(shù)預(yù)計(jì)年份會(huì)員（人/天）非會(huì)員（人/天）備 注20081015為一年中的平均人數(shù)；一年除去暴雨、大風(fēng)等天氣，按300天估算2009202420104030餐飲、酒吧及咖啡廳收入按游客人均消費(fèi)30元/天計(jì)。專賣(mài)店收入預(yù)計(jì)每天的營(yíng)業(yè)額為4000元。其它收入如多功能廳出租、貴賓休息室等按每天收入1000元估算。四、低層住宅銷售收入測(cè)算共建設(shè)低層住宅面積為50000㎡，分三期建設(shè)，前二期平均銷售3500元/㎡，最后一期4000元/㎡。五、成本與費(fèi)用估算（一）相對(duì)固定的成本與費(fèi)用 主要包括肥料、農(nóng)藥、水電費(fèi)、維修費(fèi)（%計(jì)）工人工資等。（二）可變成本與費(fèi)用專賣(mài)店銷售成本按銷售收入的60%計(jì)。餐飲成本按銷售收入的50%計(jì)。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按不同的收入項(xiàng)目分別計(jì)提：收入類別銷售費(fèi)用計(jì)提比例管理費(fèi)用計(jì)提比例會(huì)員證銷售收入8％——低層住宅銷售收入5％3％其他5％17％其它費(fèi)用主要為多功能廳出租、貴賓休息室出租等服務(wù)性項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，按銷售收入的5%計(jì)提。低層住宅的建造成本第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅制度等，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行