【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為 620 萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為 330 萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7 年左右）計(jì)算，土地出讓金大約為 136 萬元/畝。 建議（1）本方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2 的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來相當(dāng)?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場(chǎng)需求不足的問題，投 資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11虧損難以得到有效保證。（2）從提供給市民休閑娛樂的場(chǎng)所來看，方案一（M11C/2022 為接待中心）在 M11C/2022 地塊設(shè)置了游泳池， 對(duì)外開放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè) M11C/2022 地 塊封閉，市民休閑娛樂場(chǎng)所大大減少。從這個(gè)角度看，也不推薦使用本方案。（3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項(xiàng)目帶來較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，方案一更適合追求長(zhǎng)期收益的資金投資方向，更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一（M11C/2022 為接待中心），不推薦使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問題，本方案將具有較大的可行性。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告122 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)攀枝花市類似工程近期造價(jià)水平估算，并參照：（1）四川省定額管理站的有關(guān)文件（2）有關(guān)建筑安裝指標(biāo)（3）現(xiàn)行市場(chǎng)有關(guān)材料調(diào)查價(jià)格（4）體育公園初步設(shè)計(jì)方案（5）《四川省建筑工程概算定額》（6）《四川省其他費(fèi)用定額》（7）國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 投資估算（1）運(yùn)動(dòng)中心運(yùn)動(dòng)中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算見表 21。表 21　運(yùn)動(dòng)中心投資估算表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元）攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13一 建筑安裝工程費(fèi) m2 　 　 1 羽毛球館 　 　 　 　 土建裝飾 m2 9200 2200 給排水 m2 9200 90 強(qiáng)電 m2 9200 229 弱電 m2 9200 109 通風(fēng) m2 9200 53 合計(jì) m2 9200 2681 2 網(wǎng)球館 　 　 　 　 土建裝飾 m2 10000 2200 給排水 m2 10000 90 強(qiáng)電 m2 10000 229 弱電 m2 10000 109 通風(fēng) m2 10000 53 合計(jì) m2 10000 2628 3 多功能體育館 m2 6000 　 　 土建裝飾 m2 6000 3000 給排水 m2 6000 90 強(qiáng)電 m2 6000 229 弱電 m2 6000 109 通風(fēng) m2 6000 53 合計(jì) m2 6000 3428 4 其余 　 　 　 　攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14 道路及鋪裝 m2 4500 280 綠化 m2 26440 120 自然水體 m2 4000 100 跌水 m2 2022 300 室外網(wǎng)球場(chǎng) m2 4000 300 籃球場(chǎng)及活動(dòng)場(chǎng)地 m2 2400 150 小天橋 m2 160 3500 大天橋 m2 850 3500 兒童戲水池 項(xiàng) 1 600000 水管網(wǎng) m2 46100 28 強(qiáng)電管網(wǎng) m2 46100 15 弱電管網(wǎng) m2 46100 18 燃?xì)夤芫W(wǎng) m2 66100 場(chǎng)地整理費(fèi) m2 66100 30 景石 項(xiàng) 1 180000 雕塑 項(xiàng) 1 304000 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 項(xiàng) 1 280000 室外家具小品 項(xiàng) 1 202200 樹池、花池 項(xiàng) 1 80000 各類戶外運(yùn)動(dòng)健身器械 項(xiàng) 1 64000 戶外兒童游樂設(shè)施 項(xiàng) 1 64000 邊坡治理 項(xiàng) 1 2022000 合計(jì) 　 　 　 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 　 　 　 　1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告152 施工圖審查費(fèi) 　 　 　 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 　 　 　 4 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 　 　 　 6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi) 　 　 　 7 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 　 　 　 8 工程保險(xiǎn)費(fèi) 　 　 　 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 　 　 　 城市配套費(fèi) 　 19200 0 新型材料專項(xiàng)費(fèi) 　 19200 7 異地綠化建設(shè) 　 19200 5 散裝水泥專項(xiàng)基金 　 19200 1 人防異地建設(shè)費(fèi) 　 19200 20 其他 　 　 　 10 合計(jì) 　 　 　 三 預(yù)備費(fèi) 　 　 　 1 基本預(yù)備費(fèi) 　 5% 　 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　 3% 　 四 項(xiàng)目總投資 　 　 　 （2）商鋪商鋪部分投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 22。表 22　商鋪投資估算表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元）一 建安成本 　 　 　 　1 土建裝飾 m2 34290 1300 2 給排水 m2 34290 64 3 強(qiáng)電 m2 34290 146 4 弱電 m2 34290 83 5 合計(jì) m2 34290 二 室外工程 　 　 　 　1 水管網(wǎng) m2 34290 28 2 強(qiáng)電管網(wǎng) m2 34290 15 3 弱電管網(wǎng) m2 34290 18 4 燃?xì)夤芫W(wǎng) m2 34290 5 合計(jì) 　 　 　 三 其他費(fèi)用 　 　 　 　1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 2 施工圖審查費(fèi) 　 　 　 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 　 　 　 4 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 　 　 　 6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi) 　 　 　 7 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 　 　 　 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告178 工程保險(xiǎn)費(fèi) 　 　 　 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 　 　 　 城市配套費(fèi) 　 34290 65 新型材料專項(xiàng)費(fèi) 　 34290 7 異地綠化建設(shè) 　 34290 5 散裝水泥專項(xiàng)基金 　 34290 1 人防異地建設(shè)費(fèi) 　 34290 20 其他 　 　 　 10 合計(jì) 　 　 　 四 預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　1 基本預(yù)備費(fèi) 　 5% 　 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　 3% 　 　 合計(jì) 　 　 　 五 項(xiàng)目總投資 　 　 　 （3）住宅一住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 23。表 23　住宅一投資估算表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元）一 建安成本 　 　 　 　1 土建 m2 110400 1650 　 地下車庫 m2 　 　 2 給排水 m2 110400 64 3 強(qiáng)電 m2 110400 146 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告184 弱電 m2 110400 83 5 通風(fēng)燃?xì)?m2 110400 53 6 電梯 部 20 400000