【正文】 5 片場(chǎng)地，暫定價(jià) 40 元/，考慮每天每片利用 4小時(shí)，可得網(wǎng)球館每月收益 萬(wàn)元。羽毛球館為 26 片，暫定價(jià)為 20 元/，考慮每天每片利用6 小時(shí)，可得羽毛球館每月收益為 萬(wàn)元。多功能體育場(chǎng)館一個(gè)，考慮到該場(chǎng)館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。一年中按使用三分之一的時(shí)間計(jì)算，則年收入為 16 萬(wàn)。室外網(wǎng)球場(chǎng)為 4 片，參考周邊室外網(wǎng)球場(chǎng)的價(jià)格，暫定價(jià)為 20攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24元/，考慮每天每片利用 6 小時(shí)，可得網(wǎng)球場(chǎng)每月收益為 萬(wàn)元。乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置 20 處，暫定價(jià)為10 元/ ，考 慮每天每臺(tái)利用 4 小時(shí)，可得 乒乓球每月收益為 萬(wàn)元。該項(xiàng)目設(shè)置停車(chē)位 450 個(gè)，按照每車(chē)位收費(fèi) 3 元計(jì)算，一天中一個(gè)車(chē)位可周轉(zhuǎn) 4 次，可得停車(chē)收益為 萬(wàn)元/ 年。可得，正常經(jīng)營(yíng)年份運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收入為 萬(wàn)元/年，前三年分別為 萬(wàn)元/年、 萬(wàn)元/年、 萬(wàn)元/年。根據(jù)目前市場(chǎng)情況，球館等營(yíng)業(yè)支出按照營(yíng)業(yè)收入的 30%計(jì)??；球館等設(shè)施 維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)，取費(fèi)比率約為建設(shè)成本的 1%2%，這里按照 2%計(jì)取；公益設(shè)施維護(hù)按十年壽命考慮，則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的 10%；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照目前各地規(guī)定，按照 7 元/m ；公益部分人工按照 50 萬(wàn)元/年計(jì)算。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25（3）住宅由于項(xiàng)目位于炳三區(qū)，近年來(lái)本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的，因此這部分的銷(xiāo)售成本相對(duì)而言占收入的比重可以取的低一些，按照 10%考慮 。（2）商鋪如表 32，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利 潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。（3）住宅一如表 33，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利 潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。（4）住宅二如表 34，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利 潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。（5）綜合（不考慮土地費(fèi)用）如表 35，以十年作為計(jì)算期，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27表 31 運(yùn)動(dòng)中心投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101 現(xiàn)金流入 　 　 　 網(wǎng)球館 　 　 　 羽毛球館 　 　 　 多功能體育場(chǎng)館 　 　 　 室外網(wǎng)球場(chǎng) 　 　 　 乒乓球 　 　 　 游泳館 　 　 　 停車(chē)收益 　 　 　 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 　 　 　 　 　 　 球館等營(yíng)業(yè)支出 　 　 　 球館等設(shè)施維護(hù) 　 　 　 公益設(shè)施維護(hù) 　 　 　 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 　 　 　 公益部分人工工資 　 　 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 　 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告284 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29表 32 商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 　　 　 1 2 3 4 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 　 商鋪出售收入 　 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 土地費(fèi)用 　 　 　 　 商鋪出售成本 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 　攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告305 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 　攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31表 33 住宅一投資現(xiàn) 金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期　 　 1 2 3 41 現(xiàn)金流入 　 出售收入 　 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 出售成本 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 　 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告327 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33表 44　住宅二投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期　 　 1 2 3 4 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 　 公寓出售收入 　 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　 土地費(fèi)用 　 　 　 　 公寓出售成本 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 　攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告345 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 　攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告35表 35 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 住宅一 　 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 　 　 　 住宅二 　 　 　 　 　 　 　 商鋪 　 　 　 　 　 　 　 2 現(xiàn)金流出 住宅一 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 住宅二 　 　 　 　 　 　 商鋪 　 　 　 　 　 　 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 　5 調(diào)整所得稅 　 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 　攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告374 結(jié)論與建議 結(jié)論通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入支出測(cè)算可以看出：（1）項(xiàng)目總投資約 5 億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約 1 億元（不含土地出讓金）。（2）本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為 287 萬(wàn)元，在今后長(zhǎng)期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)中無(wú)盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。若按此思路， 則全部設(shè)施建完后，有 17290 M2的商鋪可用于出租，假定租金為 30 元/ 2，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?620 萬(wàn)元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為 330 萬(wàn)，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7 年左右）計(jì)算，土地出讓金大攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38約為 136 萬(wàn)元/畝。（2）從提供給市民休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所來(lái)看，方案一（M11C/2022 為接待中心）在 M11C/2022 地塊設(shè)置了游泳池， 對(duì)外開(kāi)放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè) M11C/2022 地 塊封閉，市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大大減少。（3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，本方案將具有較大