【文章內(nèi)容簡介】 2）目前X度假型居住地產(chǎn)主要憑借優(yōu)勢資源，走的是“資源地產(chǎn)”的路線，目前發(fā)展勢頭強勁，遠(yuǎn)期發(fā)展受資源的限制。（3）目前市場上存量較大，未來10年內(nèi)，大規(guī)模綜合住宅開發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開發(fā)度假區(qū)，競爭同質(zhì)化嚴(yán)重。區(qū) 域規(guī) 模開發(fā)時間居住項目建設(shè)主城區(qū)陽光海岸2007年基本為高層和小高層公寓，規(guī)劃占地330畝三亞灣新城為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地鹿回頭半島2006年6月正式開工獨立別墅占地1725畝；聯(lián)排別墅360畝鳳凰島2006年開工，計劃2011年建設(shè)完成產(chǎn)權(quán)式公寓，建面共9萬平米山水國際2006年起，開發(fā)至2012年左右鳳凰水城2006年開工主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于2250畝大東海01年起樓盤開發(fā)，目前已全部開發(fā)完畢亞龍灣二期為中高檔別墅度假區(qū)，目前有部分在售海棠灣處于一級開發(fā)階段；2011年全面開發(fā)2010年以高檔酒店建設(shè)為主；居住用地規(guī)劃13545畝坎秧灣只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)紅塘灣城市發(fā)展備用地；一級開發(fā)階段用地控制為1800畝；高端住宅規(guī)劃(4)目前?？诘墓?yīng)仍以城區(qū)居住物業(yè)為主，但09年清水灣入市后，標(biāo)志著新興度假型居住地產(chǎn)時代已經(jīng)拉開帷幕，度假型居住地產(chǎn)逐漸入市并成為主體(5)濱海度假型居住地產(chǎn)存在的問題第一：是開發(fā)規(guī)模限制。由于地形特殊，這一類項目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設(shè)計方面受限制較多；第二：在文化的導(dǎo)入上缺乏X特色的原創(chuàng)濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；第三：各個灣區(qū)的設(shè)計產(chǎn)品單一，目標(biāo)客群重合，競爭壓力大。(6)中部旅游度假地產(chǎn)存在的問題第一：服務(wù)配套低。候鳥型社區(qū)作為獨立于當(dāng)?shù)厣鐣摹帮w地”，遠(yuǎn)離城區(qū)，項目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。第二：產(chǎn)品檔次低。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。第三：產(chǎn)品使用率低。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。X島城市中除?？诤腿齺喭?，城市市政基本配套設(shè)施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂設(shè)施缺乏。單個開發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè)，在土地的一級開發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。八、X度假型居住地產(chǎn)發(fā)展趨勢針對灣區(qū)度假地產(chǎn)——豐富產(chǎn)品走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略 X島灣區(qū)的度假區(qū)檔次較高，預(yù)計將來世界知名的一流酒店品牌都會加入進(jìn)來，但是不容回避的是未來灣區(qū)開發(fā)的同質(zhì)化。為了避免惡性競爭，灣區(qū)開發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略。（1）灣區(qū)要加大體育、養(yǎng)生、修養(yǎng)等多樣配套的營造。為了避免產(chǎn)品的單一，適當(dāng)引入和度假產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，并充分挖掘地域文化與歷史背景，發(fā)揮出地域的文化優(yōu)勢。這樣度假產(chǎn)品才會有豐富的個性，有效的避免低層次競爭。（2）為了追求更大利益，X灣區(qū)的開發(fā)強度較大，隨著度假區(qū)的成熟，將向更為高級的低密度度假區(qū)發(fā)展。這也當(dāng)今濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。在前期規(guī)劃中生態(tài)敏感區(qū)要禁止開發(fā)，協(xié)調(diào)好生態(tài)保護(hù)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的矛盾。在盡可能保護(hù)自然的同時，做到體驗自然，享受自然。（3）目前的灣區(qū)開發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強度帶狀開發(fā)，對縱深二線地產(chǎn)的開發(fā)利用不夠。應(yīng)加以重視。（4）X度假型居住地產(chǎn)將順應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的各類需求，突出休閑度假和健康長壽主題，成為大陸度假型居住地產(chǎn)中的佼佼者。針對養(yǎng)老地產(chǎn)——統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略X島中部的經(jīng)濟(jì)較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。大型候鳥型社區(qū)的開發(fā)為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。 （1）通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，提升當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，營造良好的養(yǎng)老度假環(huán)境，有利于置業(yè)人群將養(yǎng)老型度假居住地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為第一居所。同時吸納當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)人口，完善醫(yī)療、餐飲、娛樂等配套設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用癜簿訕窐I(yè)提供幫助。（2）通過深入的市場研究，針對不同的自然資源條件和人文積淀，完善相關(guān)的配套設(shè)施，形成不同特色的養(yǎng)老度假基地，避免同質(zhì)化競爭。X當(dāng)?shù)匚幕即緲?，對旅游和發(fā)展都有很強的促進(jìn)作用。（3）養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性表現(xiàn)在其針對的客戶都是老年人，生活中有大把的閑暇時間需要打發(fā)，建立社區(qū)的人際交流機(jī)制至關(guān)重要。要有和當(dāng)?shù)亟涣鞯墓部臻g，如學(xué)校、中心廣場、配套商業(yè)區(qū)等，注意加強養(yǎng)老社區(qū)和所在城市的互動關(guān)系。針對城市拓展區(qū)復(fù)合旅游地產(chǎn)開發(fā)——超前規(guī)劃空間聚集戰(zhàn)略 如東線文昌的航天產(chǎn)業(yè)將帶動大規(guī)模高素質(zhì)人口和爆炸性旅游人口，X島西線東方、臨高、洋浦等地線聚集了X主要的工業(yè)項目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發(fā)展機(jī)遇，但旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步晚，正處于探索階段。 （1）X城市面貌日新月異，城市拓展區(qū)的地產(chǎn)規(guī)劃面臨的挑戰(zhàn)也更大。既要和城市的總體規(guī)劃緊密銜接，也要和當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r結(jié)合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發(fā)展戰(zhàn)略。（2）規(guī)劃方案要站在城市發(fā)展的角度，對未來前景有著超前的認(rèn)識。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預(yù)留未來市政發(fā)展用地，特別是要預(yù)留現(xiàn)代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設(shè)施用地。（3）在適當(dāng)區(qū)域內(nèi)提高開發(fā)的強度，不僅能夠節(jié)約用地，更能夠聚集人氣，形成都市氛圍。引導(dǎo)開發(fā)項目與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和地方市場相結(jié)合，增強城市設(shè)施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不足。（4）在X島的空間規(guī)劃當(dāng)中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。這一區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動，共同承擔(dān)起X振興的責(zé)任。第五章 本項目區(qū)域休閑度假地產(chǎn)分析一、X縣關(guān)于度假居住地產(chǎn)的發(fā)展思路X后花園X——X后花園，位于X島東南部沿海，南渡江中下游南畔，全市境內(nèi)國道2條共160公里，市（縣）道14條共179公里，鄉(xiāng)道239條共861公里。近些年來，科學(xué)的定位，清晰的思路，有效的執(zhí)行，讓X縣這個X傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣在國際旅游島建設(shè)上取得長足發(fā)展，現(xiàn)已成為X的后起之城、后花園，成為國際旅游島上的璀璨明珠。重視規(guī)劃先行X縣政府在06年完成了X縣城市總體規(guī)劃、X風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、萬城新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、全縣12個鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編等29個規(guī)劃。又在07至08年期間完成了X縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等21個規(guī)劃。有了新思路，有了新規(guī)劃，真抓實干也是不可或缺的，X以新思路、新規(guī)劃為準(zhǔn)則扎實地一步一步前行。在思路的指引和規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)下，X萬城工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速改善，入園企業(yè)紛至沓來，頂津、新臺勝、高遠(yuǎn)、達(dá)川、德威士等企業(yè)建成投產(chǎn)。引來多個投資額超億元的大項目，目前正在加緊建設(shè)廠房。此外，中惠、華潤集團(tuán)等上馬的項目正在開展前期準(zhǔn)備工作。據(jù)預(yù)計，這幾個大項目全面投產(chǎn)后，全縣年工業(yè)產(chǎn)值就可增長10倍以上。如果這與05年X萬城一帶一片荒涼的情況比擬，不由得人感嘆：新規(guī)劃的先行，給“X后花園”帶來了前所未有的新貌。重視招商引資在國際旅游島建設(shè)背景下，X休閑地產(chǎn)也是迅速崛起?！昂蠡▓@”將旅游地產(chǎn)集中布局在“一帶兩區(qū)兩片”(X周邊，縣城范圍和南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等)，計劃打造成“吃住行娛購”的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。有了規(guī)劃，縣城做大了整整一倍；有了規(guī)劃，X的投資上了檔次，引進(jìn)了寶安、百創(chuàng)投資、金手指集團(tuán)和南湖投資公司等大企業(yè)。X縣和香港中信泰富簽訂了神州半島項目合作開發(fā)框架協(xié)議書。計劃從溫泉水城開始，一直延伸至X的萬城項目，規(guī)劃用地4萬畝，總投資約100億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。整個項目定位為X縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶；和華潤集團(tuán)簽署石梅灣旅游合作開發(fā)項目協(xié)議，約投資50億元，計劃用三到五年時間，優(yōu)化配置石梅灣生態(tài)、文化優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化X“南大門”形象。短短的時間內(nèi)，旅游地產(chǎn)在X異軍突起，原因不僅在于X濃厚的文化底蘊、優(yōu)美的自然風(fēng)光和優(yōu)越的地理位置，還在于投資者看中了X作為“X后花園”的后發(fā)優(yōu)勢。X以優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的項目引進(jìn)大公司后，將充分利用大公司資金、技術(shù)、設(shè)備等優(yōu)勢，整合土地儲備資源，用國際眼光去謀劃開發(fā)建設(shè)，打造頂尖的休閑旅游地產(chǎn)項目，使X在國際旅游島建設(shè)大背景下，發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游服務(wù)業(yè)中搶得先機(jī)，實現(xiàn)X經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展和崛起騰飛。二、X縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀案例一 【X“神州半島”】開發(fā)商：香港中信泰富集團(tuán)公司樓盤位置：X東澳鎮(zhèn)項目均價：一期住宅項目“X?中信溫泉水城”，綜合價格5300元/m2，基本售罄項目介紹：X中信溫泉水城由X世佳企業(yè)集團(tuán)有限公司和香港中信泰富集團(tuán)有限公司聯(lián)手開發(fā)。　　2008年7月27日，X縣人民政府和中信泰富集團(tuán)簽署了《X新城“神州半島”合作開發(fā)協(xié)議》并舉行了新聞發(fā)布會?！吧裰莅雿u” 規(guī)劃范圍為X縣東澳鎮(zhèn)東南方，距市區(qū)38公里，規(guī)劃面積達(dá)4萬畝，是一個大型綜合型國際型旅游地產(chǎn)項目?！　〗ㄖO(shè)計采用熱帶簡約的建筑風(fēng)格，很好的詮釋了生態(tài)、健康、時尚三大生活意境。項目將興建一座五星級酒店，酒店內(nèi)設(shè)有娛樂、餐飲、健身、網(wǎng)球場、溫泉泳池等配套設(shè)施，以點帶面，全面向所有業(yè)主提供星級物業(yè)服務(wù)，充分滿足業(yè)主休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的需求。項目在配套設(shè)施上更進(jìn)一步的滿足業(yè)主的生活需求，商業(yè)面積設(shè)有銀行、醫(yī)療、超市等，小區(qū)內(nèi)設(shè)有溫泉泡池、籃球場、網(wǎng)球場等設(shè)施?？紤]到項目目前的交通出行狀況，開發(fā)商將在一定時間內(nèi)為項目提供免費的巴士車往返三亞和項目地址。 案例二 【X長信美廬】物業(yè)類型：別墅開 發(fā) 商：X長信迪力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：X城市中心項目均價：目前價格未定，別墅估計7000元/m2 左右項目介紹：位于X城市中心，項目總投資15億元，占地360畝，擬建筑面積34萬平方米。該項目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開，由著名SRT(加拿大)公司規(guī)劃設(shè)計，擁有超大花園，超大露臺，居所沿水系而生，臨湖而立。原生態(tài)地貌被充分保留，力求為X打造一個規(guī)劃優(yōu)、品質(zhì)高、景觀好、配套齊全、性價比高的溫馨居住環(huán)境。案例三 【石梅灣旅游度假區(qū)】（1）投資方：華潤集團(tuán)有限公司（2）石梅灣旅游度假區(qū)位于X東南部。作為熱帶天堂，X島自然風(fēng)光極其優(yōu)美，為本項目打造成世界級旅游目的地提供了很好的背景。石梅灣旅游度假區(qū)總規(guī)以項目選址自然本底為基礎(chǔ)，完好的原生鄉(xiāng)野景色和濕地景觀構(gòu)成一個整體的開發(fā)范圍。橋南鎮(zhèn)作為主要人口聚集區(qū)。各景點間設(shè)置探險游覽區(qū)，既把分散景點和濕地保護(hù)區(qū)連接在一起，也將各個景點和自然保護(hù)區(qū)分離開來。以此構(gòu)成一個完整旅游度假區(qū)。游客可以通過自駕車、巴士，或連接?xùn)|線高速的輕軌進(jìn)入石梅灣旅游區(qū)。這些入園方式都將以“自然之旅”進(jìn)行主題化，讓游客一進(jìn)入景區(qū)就立刻感受到濃厚的尊重環(huán)境的氛圍。（3）石梅灣旅游度假區(qū)景區(qū)石梅灣旅游度假區(qū)，占地面積12平方公里，由兩個新月型的海灣組成，三面環(huán)山，面朝碧波蕩漾的南中國海，6公里長沙灘銀白如練。，冬暖夏涼，適合四季休閑度假。海水水質(zhì)屬于國家一類水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，能見度為9米，自海岸向外200米內(nèi)水深不超過2米，水底平坦無礁石，適宜游泳、帆板、游艇等各種水上活動。，是省級自然保護(hù)區(qū)，形成至少有4000年歷史，為世界上僅存兩片海濱青皮林之一，自清朝已經(jīng)立碑保護(hù)。建設(shè)中的東環(huán)輕軌從度假區(qū)外圍經(jīng)過，預(yù)計于2010年底建成，屆時石梅灣到?？诤腿齺喰熊嚂r間將縮短至40分鐘內(nèi)。 石梅灣度假區(qū)由華潤集團(tuán)屬下的X華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司作為主開發(fā)商。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積12平方公里，其中可建設(shè)的土地面積約8000畝，以“行云流水——石梅灣”為主題，突出“自然、生態(tài)、環(huán)保、文化”等特色，將建成為集高端度假酒店群、度假別墅、度假公寓、購物、餐飲、健康養(yǎng)生、特色水療、人文藝術(shù)、海洋運動于一體的國際性生態(tài)型熱帶濱海旅游度假區(qū)。三、流溪湖銀發(fā)度假居住地產(chǎn)前景分析流溪湖介紹流溪湖位于X縣城東北20公里。總面積44平方公里。其中湖區(qū)面積8平方公里；水面面積4平方公里；平均水深6米；常年水溫2223℃，氣候 宜人。景區(qū)內(nèi)星級酒店、高爾夫球場、農(nóng)家樂莊園、垂釣中心等度假游樂設(shè)施齊全。X周邊，有著豐富的旅游養(yǎng)生資源。 資源優(yōu)勢（1）湖景資源、高爾夫資源、溫泉資源流溪湖水面400公頃。這里湖水清澈，碧波蕩漾，四周膠林環(huán)抱，綠樹翠竹臨岸，山青水秀，明凈瑰麗，環(huán)境幽靜雅逸，氣候溫和，終年宜泳，宜浴、宜釣。遠(yuǎn)眺X，煙波浩渺，水接著天，天連著水，碧波粼粼，湖面上空麗日融融，白云悠悠，徐網(wǎng)習(xí)習(xí)。水面云影浮游。X水域，原來是低谷、高山、巖嶺。1958年，X人民在這里修起水庫，于是低谷積水成湖，原來的高山峻嶺成了湖中小島，有方的，有圓的，有長的，共有13個。面積最大的小島有24000平方米，最小的有3300平方米。這些小島樹木竹叢蔥翠欲滴。五彩野花爭妍斗艷，林間鳥啼不歇，草地兔子蹦跳一個個小島猶如寶石翠玉般美麗，人游其中如醉如癡。 幾年來，流溪湖開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)工程及旅游設(shè)施進(jìn)展迅速，在完成道路交通、供電供水等建設(shè)的同時，豪華的大酒店、餐廳、別墅、水面娛樂及高爾夫球場等旅游設(shè)施相繼建成。為游客提供游、玩、住、吃的配套齊全的系列服務(wù)，是一個旅游度假的理想的名勝風(fēng)景區(qū)。（2）適合開發(fā)度假居住開發(fā)區(qū)根據(jù)對富人群體資源偏好的分析：國際富人群體度假資源偏好度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率%%%%%%%%%流溪湖的湖景資源具有重要的資源優(yōu)勢，加上氣候舒適，生態(tài)環(huán)境好，是理想的度假居住開發(fā)區(qū)。（3）對流溪湖的開發(fā)，需要結(jié)合生態(tài)保護(hù)進(jìn)行開發(fā)。著重考慮復(fù)育一個富有自然韻味及田園野趣的水庫風(fēng)景名勝區(qū)；提供一個超大型的野外活動場所，提倡環(huán)保及生態(tài)旅游；發(fā)展