20xx靈芝公園可行性分析報告-閱讀頁
2025-05-31 09:15本頁面
【正文】 過 100 米泰華地產(chǎn)的冠城世家，投標(biāo)樓面地價達 1756 元 /平方米，即 可 證明本項目地段之優(yōu)越。 3)交通 ：本項目地處寶安兩大主干道 —— 創(chuàng)業(yè)路與前進路交匯處，有數(shù)十路大巴往來，極為便捷。同時，對項目的形象推廣有一定的負面影響。 機會 （ O） 1)市場的興旺 ：受惠于“一市多城”的計劃，寶安房地產(chǎn)市場在歷年發(fā)展的同時，迎來了高速發(fā)展期。 2)價格的攀升 ：冠城世家等高檔樓盤的面世，將原來普遍的 4000 元左右的單價提升到 5500 元左右，為本項目的價格定位預(yù)留了較大空間。 威脅（ T） 周邊項目 ：冠城世家與深信泰豐大廈都以豪宅定位，定位均在市場的高端。 三、項目定位 定位依據(jù) ： 1） 爭對手： 本項目緊鄰的冠城世家項目，總建筑面積達 23 萬平方米，現(xiàn)已公開發(fā)售，預(yù)計銷售周期應(yīng)為 ，正是本項目的 銷售期，該項目以“寶安地王”定位。 12 2)市場需求 ：房地產(chǎn)市場的需求應(yīng)是“橢圓型”，即兩頭小中間大，最高端和最低端的需求比例遠小于 中端 產(chǎn)品 的需求。 3)項目劣勢 ：本項目規(guī)模小，又受已建基礎(chǔ)和裙樓制約，不適宜全新規(guī)劃設(shè)計。 項目定位 ： 1) 市場定位： 既避開強大的競爭對手，又迎合了廣大的市場需求，還規(guī)避了自身弱點。 寶城健康住宅形象大使 3)價格定位： 定價依據(jù) a、 寶城片區(qū) 2001 年住宅總體均價約 3900 元 /平米 （含多層、小高層、高層）； b、冠城世家均價 5500 元 /平米； c、新安湖之新昆閣、新侖閣帶 450 元裝修，達 5300 元 /平米。 本項目 住宅的單價暫定為 4000 元 /平米； 本項目 商場總?cè)龑泳鶅r暫定為 6000 元 /平米 ； 13 第三部分 發(fā)展計劃 一、設(shè)立項目公司 為了使本項目開發(fā)工作自成一體，擬新設(shè)立一項目公司，獨立運作本項目開發(fā)。 3)建筑施工： 尋找有實力有信譽的知名企業(yè)，確保建筑質(zhì)量和工期； 4)銷售： 尋找專業(yè)的房地產(chǎn)銷售代理公司進銷售，以確保預(yù)期價格，加快銷售速度，盡快回籠資金。 1) 完成項目公司的注冊登記 2) 完成項目的營銷策劃 3) 完成項目的重新設(shè)計 14 4) 完成項目的方案、擴粗、施工圖的重新報批 5) 領(lǐng)取建筑許可證，施工許可證 第二階段： 2002 年 1月 1日 —— 2002 年 3 月 30 日，共 3個月 。 1) 完成出屋面部分施工； 2) 完成主體外裝修 修、內(nèi)部裝修、水電安裝工作； 3) 完成室外管網(wǎng)及架空層施工 4) 工程驗收 第四階段： 2020 年 8月 1日 —— 2002 年 9 月 28 日，共 2個月。 17 第五部分 經(jīng)濟分析 依據(jù)本地塊的規(guī)劃要點，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：可 售商品住宅面積： 平方米；可售商業(yè)用房面積： 5350 平方米 一、 基本分析前提 1） 開工時間： 按工程總體進度計劃，本項目的 重新啟動時間 為 2002 年 10 月 1日 ， 重新開工時間 為 2020 年１月１日 。 3) 收入預(yù)測： 根據(jù)前邊所述的市場分析和周邊市場調(diào)查，預(yù)計商品住宅銷售單價均價為 4000 元 /m2；商業(yè)裙房銷售單價均價為 6000 元 /m2。經(jīng)過對本項目廣告設(shè)計、制作、推廣等分項分析，得出本項目的銷 售費用為 319 萬元 。 二、 財務(wù)分析 對本項目的財務(wù)分析全部采用靜態(tài)分析方法，本部分采用以下評價指標(biāo)： ① 銷售收入 ② 稅前利潤 ③ 稅后利潤 ④ 銷售利潤率 ⑤ 成本利潤率 各計算如下： 因為： 建造總投資 為： 萬元 銷售總收入 為： 萬元 若：資金投入按一年期計算，年利率為 8%，且在銷售時投入資金在總投資額的 75%。
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