【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款 億元，增長(zhǎng) %，所占比重由上年同期的 %提高到 %；自籌資金 億元，增長(zhǎng) %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企業(yè)自有資金 億元，增長(zhǎng)%，所占比重由上年同期 %下降到 %；定金及預(yù)收款 億元，增長(zhǎng) %，所占比重由上年同期的 %下降到%。房屋施工、新開(kāi)工和竣工面積增速趨緩2022 年前三季度，X 省全省房屋施工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，90 平方米及以下住宅施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，90 平方米及以下住宅施工面積占住宅施工面積的比重僅為 %。前三季度，全省房屋新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，分別比 第 25 頁(yè)共 80 頁(yè)一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，90 平方米及以下住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，90 平方米及以下住宅新開(kāi)工面積占住宅新開(kāi)工面積的比重僅為 %。前三季度，全省房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比 18 月加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中，90 平方米及以下住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，90 平方米及以下住宅竣工面積占住宅竣工面積比重僅為%。 商品房銷售增速持續(xù)回落前三季度，全省商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 第 26 頁(yè)共 80 頁(yè)在商品住宅銷售中，90 平方米及以下住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為%；140 平方米以上住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為 %。前三季度，全省商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 第 27 頁(yè)共 80 頁(yè)在商品住宅銷售中，90 平方米及以下住宅銷售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為 %；140 平方米以上住宅銷售額 億元，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年和 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為 %。二、2022 年 110 月開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況2022 年開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億，規(guī)劃總用地面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米（其中住宅面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積為 萬(wàn)平方米，其它建筑面積 萬(wàn) ）。我市至 10 月底完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資 億元，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 10 月份完成投資 億元，較去年同期上漲了 %。其中住宅投資為 億元，約占累計(jì)完成項(xiàng)目投資的 83％。至 2022 年 10 月底，開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建建筑面積 萬(wàn)平方米，其中 10 月份在建建筑面積 萬(wàn)平方米，較去年同期提高了 %。其中住宅和商業(yè)分別為 萬(wàn)平方米和 第 28 頁(yè)共 80 頁(yè)萬(wàn)平方米，其他建筑 萬(wàn)平方米。截至 2022 年 10 月底，開(kāi)封市住宅類銷售均價(jià)約為 4058 元/平方米，比 9 月份上漲 229*元/平方米。非住宅類銷售均價(jià) 9713 元/平方米（銷售均價(jià)不含經(jīng)濟(jì)適用房） 。三、2022 年 110 月開(kāi)封市各類型房屋供求狀況2022 年 110 月份商品房各類型房屋供給結(jié)構(gòu)供求對(duì)比表房屋結(jié)構(gòu) 90㎡以下 90 110㎡ 110 130 ㎡ 130 – 150 ㎡ 150 ㎡以上09 年占總量比例 % % % % %14 月占總量比例% % % % 6%5 月占總量比例 37% % % % %6 月占總量比例 % % % % %7 月占總量比例 % % % % %8 月占總量比例 % % % % %9 月占總量比例 % % % % %10 月占總量比例 % % % % %分析結(jié)論：從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市住宅面積供給類型 6 月份比前 5 月中小面積戶型比重有所上升，其主要原因是購(gòu)房者買房以110 平方米以下的兩室兩廳或三室兩廳為首選造成的。自 7 月份以后，我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場(chǎng)主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因?yàn)?第 29 頁(yè)共 80 頁(yè)改善性需求的置業(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選，并且這類人群有極強(qiáng)的購(gòu)買能力，占據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)的主力。2022 年 110 月份商品房各類型物業(yè)供求量對(duì)比表 （ 單位：萬(wàn)㎡）住宅銷售 較去年同期 非住宅銷售 較去年同期2022 年 4 月 萬(wàn)㎡ 11% 萬(wàn)㎡ %2022 年 5 月 萬(wàn)㎡ 3% 萬(wàn)㎡ %2022 年 6 月 萬(wàn)㎡ % 萬(wàn)㎡ %2022 年 16 月 萬(wàn)㎡ % 萬(wàn)㎡ %2022 年 8 月 萬(wàn)㎡ % 萬(wàn)㎡ %2022 年 9 月 萬(wàn)㎡ % 萬(wàn)㎡ %2022 年 10 月 萬(wàn)㎡ % 萬(wàn)㎡ %2022 年 110 月 萬(wàn)㎡ % 萬(wàn)㎡ %分析結(jié)論：2022 年，開(kāi)封市全年住宅共計(jì)銷售 萬(wàn)平方米，非住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米。從 2022 年 110 月的數(shù)據(jù)顯示開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售趨于平穩(wěn)上升，購(gòu)房者趨于理性購(gòu)房，以剛性需求為主的開(kāi)封樓市，購(gòu)房者在經(jīng)歷過(guò)樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場(chǎng)中漸漸顯現(xiàn)。四、2022 年上半年開(kāi)封市商品房?jī)r(jià)格變化情況2022 年 110 月份市區(qū)商品房?jī)r(jià)格及其同比變化情況表 ( 單位：元/ ㎡ )住宅銷售均價(jià) 較上年同期 非住宅類銷售2022 年 2978 342 63204 月份 3285 547 65505 月份 3263 523 66006 月份 3315 558 67107 月份 3355 564 67808 月份 3389 586 68729 月份 3829 920 891110 月份 4058 1200 9713 第 30 頁(yè)共 80 頁(yè)分析結(jié)論：由以上圖表可以看出，2022 年同 09 年一樣房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升之勢(shì)，但 2022 年均線整體抬升。開(kāi)封房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升，2022 年 6 月份房?jī)r(jià)相比 1月份增幅達(dá)到 %。而 10 月的房?jī)r(jià)比 8 月上漲了 669 元/平方米。這一方面說(shuō)明了市場(chǎng)需求的旺盛，另一方面也與開(kāi)封土地供應(yīng)減少、地價(jià)飆升有著直接關(guān)系。因此，對(duì)開(kāi)封樓盤而言，如果土地供應(yīng)現(xiàn)狀沒(méi)有明顯改善，地價(jià)得不到有效抑制，房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲將是不可阻擋。五、開(kāi)封市消費(fèi)需求分析 外地購(gòu)房者購(gòu)買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購(gòu)買。 消費(fèi)者對(duì)開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)信心度較高，買房需求強(qiáng)烈；持幣觀望的消費(fèi)心理已經(jīng)逐步得到釋放。 受房?jī)r(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購(gòu)房的主要選擇方位；但近期城東購(gòu)買意向漸濃。 房者購(gòu)買住宅期望價(jià)格在 4000 元/㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。 普通住宅需求為當(dāng)前主流，但高檔住宅需求也較大。目前， 第 31 頁(yè)共 80 頁(yè)在 90—120㎡戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。 受房?jī)r(jià)逐步上揚(yáng)的影響，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象，很多有經(jīng)濟(jì)適用房證的居民卻購(gòu)不到房。六、開(kāi)封市發(fā)展趨勢(shì)分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)發(fā)展 10—20 年。、 我國(guó)已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是 35㎡，而現(xiàn)在我國(guó)的住房面積是人均 18㎡，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)?，F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1㎡，按照這個(gè)建設(shè)速度，我國(guó) 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。、城市化建設(shè)是動(dòng)態(tài)的。不算城市人口的自然增長(zhǎng)，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是 1100 萬(wàn)人。今后 20 年內(nèi)我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長(zhǎng)每年是 500 萬(wàn)，加起來(lái)就是 1600 萬(wàn)。、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離不開(kāi)房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年是 15 個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到 30%。 第 32 頁(yè)共 80 頁(yè)商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。2022 年成都市房?jī)r(jià)仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長(zhǎng)。供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。城南和城西南的開(kāi)發(fā)將急速升溫。經(jīng)濟(jì)適用房依然會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。拆遷安置房將會(huì)受到廣大居民的追捧。 第 33 頁(yè)共 80 頁(yè)第四部分 項(xiàng)目概況及定位一、 建設(shè)地址及屬性分析 項(xiàng)目地理位置X 位于開(kāi)尉公路兩側(cè)，是開(kāi)封市區(qū)的南大門，毗鄰 310 國(guó)道。X四至范圍為東至開(kāi)封機(jī)場(chǎng)；西至馬家河北支渠；南至南干道；北至鄭汴路 ?？傆玫丶s 1000 余畝，村莊用地 200 畝?，F(xiàn)有村民約 600 戶，人口 2400 人。2022 年年人均收入為 3000 元。分析：A、本項(xiàng)目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域?qū)儆陂_(kāi)封市鼓樓區(qū)，開(kāi)封市鼓樓區(qū)為開(kāi)封市中心商貿(mào)區(qū)，是開(kāi)封市商業(yè)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)。 第 34 頁(yè)共 80 頁(yè)B、X 位于鼓樓區(qū)最南端，鄰接鄭汴路和 310 國(guó)道，周邊無(wú)大型住宅區(qū)，交通極為發(fā)達(dá)。C、項(xiàng)目所在地與馬家河北支渠相鄰，適宜建造自然、唯美的人文景觀。項(xiàng)目地形、地貌 X 被開(kāi)尉公路分為東、西兩部分，開(kāi)尉公路東面，面積約四佰畝，X 開(kāi)尉公路西部，面積約八佰畝。項(xiàng)目地形相對(duì)比較規(guī)整，臨街面長(zhǎng)，項(xiàng)目現(xiàn)有地貌平坦，場(chǎng)地平整量較小。分析：南柴屯區(qū)域圖 第 35 頁(yè)共 80 頁(yè)A、項(xiàng)目的地形、地貌比較規(guī)整，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)都沒(méi)有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。B、項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。二、 總體設(shè)計(jì)規(guī)劃理念開(kāi)封市房地產(chǎn)相對(duì)于國(guó)內(nèi)大城市起步較晚，目前市場(chǎng)正處于快速的成長(zhǎng)期。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了進(jìn)一步完善中原城市群規(guī)劃，著力構(gòu)建“一極兩圈三層”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。加之鄭州房?jī)r(jià)的飛速上漲，越來(lái)越多的鄭州及其它外地人口進(jìn)入開(kāi)封買房，目前開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求十分旺盛。而 X 為鄰 301 國(guó)道（鄭汴路），依傍馬家河北支渠，充分利用 X 的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，將 X 改造為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的生活的居住群，將會(huì)吸引更多本市及外地人購(gòu)房，在目前鄭州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸郊區(qū)化的大趨勢(shì)下，必定受到市場(chǎng)的熱烈追捧。 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 第 36 頁(yè)共 80 頁(yè)適應(yīng)開(kāi)發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；在建筑風(fēng)格上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為開(kāi)封市建造大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育為一體的人文生態(tài)居住區(qū)創(chuàng)造良好的典范。三、 項(xiàng)目地塊 SOWT 分析優(yōu)勢(shì) S （Strengths）、地段優(yōu)勢(shì)：X 位于開(kāi)尉公路兩側(cè)，地塊位于處于鄭汴路與省 208道交叉路口上，向北 3 公里即進(jìn)入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位口岸，是開(kāi)封市南郊罕見(jiàn)的成規(guī)模地塊；、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：超過(guò) 1000 畝的占地，是市區(qū)地段的絕對(duì)大盤規(guī)模，易于營(yíng)造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開(kāi)發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應(yīng)； 、城市配套優(yōu)勢(shì)：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；、交通優(yōu)勢(shì)：地塊位于鄭汴路與省 208 道交叉路口上，界臨五一路，交通十分便利，出行方便、快捷；、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊西界邊即為馬家河北支渠，美好的生活環(huán) 第 37 頁(yè)共 80 頁(yè)境將從這里開(kāi)始營(yíng)造；、地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊方正平整，臨街面長(zhǎng)達(dá) 1000 米左右，且為雙面臨街，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；劣勢(shì) W （Weaks）、地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高，項(xiàng)目一側(cè)的化工廠對(duì)項(xiàng)目