【文章內(nèi)容簡介】 應量分析 通過各區(qū)域在售樓盤總體供應量情況我們可以看出，目前濰坊住宅市場上奎文區(qū)總體供應量最大，為 150 萬平方米 左右 ，可見該區(qū)域房地產(chǎn)市場比較活躍，是當前濰坊市房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，其次為開發(fā)區(qū)總體供應量為 30 多 萬平方米，目前開發(fā)區(qū)新建社區(qū)的體量其實要遠遠超過這個數(shù)量，但大部分為些大型企事業(yè)單位的單位宿舍，正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目比重還比較小，但隨著開發(fā)區(qū)大片居住社區(qū)的形成以及生活配套的成熟，該區(qū)域有著廣闊發(fā) 展空間，開發(fā)區(qū)將成為濰坊市房地產(chǎn)市場山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 15 的焦點。 在濰坊的三區(qū)中濰城區(qū)的中高檔樓盤數(shù)量最少。該區(qū)域樓盤規(guī)模小且分散，大部分為原有的舊村改造，樓盤品質(zhì)較低，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展還需要有實力的開發(fā)商、高品質(zhì)的樓盤來激活。 （ 2） 銷售價格對比分析 根據(jù)調(diào)研情況看，濰城區(qū)房價最低，位于開發(fā)區(qū)和奎文區(qū)交接處的房價最高 ，與城市的發(fā)展方向相一致，目前 此 區(qū)域整體均價最高 約 為 3000 元 /平方米，主要是因為這個區(qū)域分布的樓盤以高層、小高層為主，住宅品質(zhì)都較高，同時區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展前景也提升了該區(qū)域的銷售均價。 奎文區(qū)是濰坊市住 宅市場發(fā)展最早的區(qū)域，樓盤檔次、產(chǎn)品類型多樣，較能代表濰坊市整體住宅市場價格水平，該區(qū)域平均售價為 2800 元 /平米 左右 。 作為濰坊的老城區(qū)，濰城區(qū)開發(fā)的住宅項目以多層為主，戶型面積集中在 80100平米， 130 平米以上的大戶型占極少比例，產(chǎn)品品質(zhì)較低，該區(qū)域價格也處于濰坊住宅最低價位 1855 元 /平方米，這與濰城區(qū)區(qū)域居民及從業(yè)人員收入水平低、購買能力弱有直接關系。 （ 3） 建筑類型對比分析 區(qū)域名稱 主要建筑類型 奎文區(qū) 多層、小高層、高層均有分布 開發(fā)區(qū) 多層、高層 濰城區(qū) 多層 建筑類型區(qū)域特征 明顯，濰城區(qū)開發(fā)水平較低，普遍為多層?？膮^(qū)建筑類型多樣，多層、小高層、高層均有分布；而開發(fā)區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要沿城市主干道東風街和勝利街分布，受政府規(guī)劃為提高土地利用率在該沿線鼓勵建高層的影響，已開發(fā)的樓盤普遍為高層或沿街為高層。 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 16 第三章 濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 一、濰坊市商圈概況 商圈的定義 商圈具有雙重含義，一是指經(jīng)營商店目標顧客分布的地理區(qū)域范圍，通過商圈分析可以了解經(jīng)營商店目標顧客的分布特征、消費特性及競爭狀況。另指商家聚集的區(qū)域或地段。 商圈的形成不是人為造成的，它是通過經(jīng)濟發(fā) 展到一定階段后，有了社會需求，隨著城市規(guī)模擴大以后，人口增多，隨著消費需求的變化，商圈往往是在有引導的情況下形成這個商圈。 商圈的特點是使單個規(guī)模較小的商業(yè)企業(yè)集合為規(guī)模較大的商業(yè)群，使花色品種多樣、檔次不同的大量商品集中到某一空間范圍內(nèi)，形成規(guī)模效應，供消費者自由挑選和購買，消費者購買活動的空間范圍相對集中，節(jié)省其用以購買商品和獲得商業(yè)服務的時間，減少購買路線，并滿足消費者多層次的消費需求。因此商店經(jīng)營的商品類型、商店經(jīng)營的規(guī)模、競爭商店的地理位置、商店的促銷活動、商圈的交通條件都是影響商圈的范圍的重要原 因。 濰坊市商圈分析 濰坊的商業(yè)主要由一個成熟的核心商圈和若干個區(qū)域性商圈共同組成。成熟的山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 17 核心商圈指白浪河兩岸區(qū)域，該區(qū)域是由中百、百貨大樓、世紀泰華、三聯(lián)、國美、四平路佳樂家、友誼商場及在建的銀座購物公園共同組合成的商業(yè)物業(yè)集中區(qū)域。區(qū)域性商圈主要有新華路佳樂家商圈和小商品城商圈等。目前濰坊商業(yè)圈呈一主多元的分布格局。 ? 核心商圈： 白浪河商圈： 以白浪河為界，東到向陽路，西至濰州路，南到民生街，北至福壽西街，構(gòu)成目前濰坊市最大的核心商圈。 ? 區(qū)域級商圈： （ 1） 小商品城商圈： 以青年路為中軸，東至濰 州路，西至向陽路，南至健康街，北至民生街。 （ 2） 新華路商圈： 以新華路為界，南至民生街，北至福壽街，隨著開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，該商圈的范圍將不斷擴大，或在東部出現(xiàn)新的商圈。如上東國際、財富廣場等大中型商業(yè)項目將使東部區(qū)域商圈規(guī)模不斷擴大，并將改變?yōu)H坊傳統(tǒng)的商業(yè)格局。 濰坊市商圈發(fā)展特點 通過調(diào)研可以 看出 濰坊 市 的商業(yè)市場呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點： （ 1） 核心商圈不斷向南擴張，輻射能力不斷提升 濰坊地處山東半島腹地，自古就是名揚天下的商貿(mào)城市，素來有“南蘇杭，北濰縣”之稱。解放之前，商埠集中于白浪河東岸的南、北下河 一帶，使該區(qū)域具有濃厚的商業(yè)氛圍。隨著城市的不斷發(fā)展，該區(qū)域有百貨大樓、中百大廈、友誼商場、世紀泰華等大中型百貨商場和購物中心的加入，白浪河兩岸成為濰坊輻射區(qū)域最廣泛的核心商圈。位于勝利街南面現(xiàn)在建的銀座購物公園會將濰坊核心商圈的范圍向南延伸，并把核心商圈中的各大商場和商業(yè)街聯(lián)系的更為密切，使核心商圈的輻射能力大大增強，目前白浪河兩岸作為濰坊核心商圈的地位堅不可摧。 （ 2） 商圈分布與城市發(fā)展趨勢相一致，區(qū)域性商圈不斷發(fā)展 隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展、城市化的進程加劇、城市改造步伐的加快，濰坊城區(qū)的規(guī)模不斷擴大，城 市功能結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了變化。特別是 對濰坊市發(fā)展提出“一個山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 18 中心，六個片區(qū)”的總體布局框架后，濰坊市出現(xiàn)向東發(fā)展的趨勢，奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)成為 投資熱點區(qū)域，因此在核心商圈得到提升的同時，一些新的商圈不斷形成和發(fā)展，如新華路商圈等，隨著近年來奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，該商圈的輻射力度在逐漸加強。 二、濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場概況 濰坊市 2021 年 GDP 達到 億元，同比增速 ％，與青島、煙臺、淄博一起成為山東半島城市群的代表。城市崛起必然帶來商業(yè)發(fā)展的機遇， 縱觀目前濰坊市商業(yè)發(fā)展和商業(yè)房地產(chǎn)的狀況，濰坊市 房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下特點： 眾多商業(yè)地產(chǎn)項目同時登場亮相 2021 年全市商業(yè)物業(yè)市場供應量超過 60 萬平方，各類在建、在售以及開業(yè)經(jīng)營的商業(yè)項目超過 15 個，年內(nèi)開工、開盤、開業(yè)的項目有財富廣場、恒易星河輕紡城、風箏廣場、溫州商貿(mào)城、圣榮廣場、泰華城三期、豪德光彩大市場、北王國際車城、利群百貨、沃爾瑪購物廣場、北王國際數(shù)碼港、廣州汽配城等，而且這些項目規(guī)模大都超過 3 萬平方，有的重點項目規(guī)模甚至超過 10 萬平米，與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相比，在規(guī)模及硬件條件上就已經(jīng)具有很大優(yōu)勢。 產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能 結(jié)構(gòu)需要 目前， 濰坊投放市場的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢的大型集中式休閑購物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場，還有社區(qū)商業(yè)步行街、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)項目基本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費需求的商業(yè)項目大多處于重要區(qū)位如位于大濰坊城市中心的財富廣場、老城區(qū)中心的風箏廣場等項目，而以服務城市及周邊區(qū)域為主的各類專業(yè)市場、商貿(mào)市場則分別占據(jù)各個主要交通要道如濰州路的北王國際車城、北王 數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風西街的豪德光彩大市場等。 東、西區(qū)域形成新老商圈格局 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 19 伴隨著東部建設的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風東街、福壽東街、健康東街等地段，除了已經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營頗佳的佳樂家超市、中百益家園外，今年相繼開業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店，明年還將開業(yè)的沃爾瑪、財富廣場以及即將動工建設的汽配家居城等商業(yè)物業(yè)，形成了一個結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進、輻射面廣、具有強大聚客效應的新商圈，與西部老商圈遙相呼應，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動社會消費的兩極。 品質(zhì)提升，市場進入精營時代 同時集 中如此供應量的市場必然導致激烈的競爭，而濰坊良好的市場環(huán)境和氛圍帶來的競爭結(jié)果就是商業(yè)項目整體品質(zhì)的普遍提升。除了各項目之間對于地塊價值的準確定位外，開發(fā)商對項目的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設計、工程建設，還是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，大多開發(fā)商都抱著高度負責、一絲不茍的態(tài)度操作項目，許多具有國際水準的商業(yè)細節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、千平方中庭、沿河酒吧街、 9米層高影院、 3萬平方停車場等在濰坊商業(yè)項目中出現(xiàn)也就不足為奇。一流的商業(yè)品質(zhì)吸引的自然是一流的商家，山東銀座把濰坊作為進軍半島城市群的橋 頭堡，將陸續(xù)在濰坊市區(qū)投資經(jīng)營東西兩個百貨店和一個主力超市，大連萬達及其合作伙伴時代華納在財富廣場投資建設目前省內(nèi)唯一的五星級國際影院等事件就是濰坊商業(yè)進入精營時代的最好證明。 安全性及升值潛力成為商鋪投資主流 濰坊目前大多商業(yè)項目都采取銷售方式解決建設資金的需求，這給普通投資者帶來了前所未遇的投資機遇，同時濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點，多數(shù)投資者基本都會把差不多所有在售項目看遍、吃透才會出手。雖然每個項目采取的銷售方式各不相同，價格差距也 不是很大，而且每平方 1 萬元左右的市場銷售均價水平在山東同類城市中并不算高，但是偏于理性的濰坊商鋪投資者往往更看好投資安全并具有較大升值潛力的項目，如何有效規(guī)避風險、提高項目經(jīng)營運作能力及成功率成為開發(fā)商需要認真解決和對待的問題，也是打開銷售局面的最有效和最直接的辦法。 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 20 三、部分住宅底商分析 項目名稱 地 址 商 鋪 面積 商鋪 層數(shù) 均價（元 /m2） 金江大廈 新華路東，健康東街南 190、 200、 300 3 6800 財富廣場 勝利街 南、 北海路 西 2 52 、 62 11000 怡和 星國際 勝利街北、北海路西 300700 3 7500 盛世豪庭 勝利街與文化路南 500米 3 未定 領秀華城 健康街與濰州路交叉口 170220 2 8000 3 6000 碧水豪庭 民生街與白浪河交匯處 110270 2 10500 陽光又一城 東風街與鳶飛路西 13 170、 215 2 8900 左岸華庭 福壽街與虞河路 150、 2520 2 74008100 嘉日花園 東風街與新華路交叉口 僅剩一套 244 2 8200 隆基花園 富華路與福壽街東南角 僅剩一套 1000 3 4250 翰林苑 濰坊學院對面 200、 300 3 5500 住宅底商 是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房，作為社區(qū)的商業(yè)配套，滿足自身或周邊區(qū)域內(nèi)消費者的各種需求。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟 ， 城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展， 怡和星國際、盛世豪庭、壁 水豪庭、領秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問世。 開發(fā)商對于住宅底商的開發(fā)也表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進行詳細策劃，一些社區(qū) 底商在滿足人們生活配套的同時取得了良好的發(fā)展?？v觀以上統(tǒng)計表格（以奎文區(qū)、高新區(qū)為主 ）可見，濰坊市住宅底商分布于社區(qū)沿城市主次干道或商圈附近，一般為 3層，套型面積較大以 150300 居多，從各樓盤調(diào)研情況看來， 一般2層面積在 100 平米以下的底商非常暢銷。滯銷的多為面積較大，總價較高的商鋪，這部分商鋪對投資者來說資金要求較高。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價格在 8000 元 /平方米左右。 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項目 21 第四章 項目地塊分析 一 、地塊 位置 項目地塊位于濰坊市 *****以北所有土地使用權(quán)在 ****委名 下的土地 ，項目占地約 300 畝 ，可規(guī)劃建筑面積約 35 萬平方米，項目可規(guī)劃為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公等一體的房地綜合項目 。 二 、項目提出背景 近年來，隨著濰坊市城市化進程的加快，原來城市邊緣村鎮(zhèn)已經(jīng)隨著城市化的進程發(fā)展成為“城中村”，這嚴重制約了濰坊城區(qū)的發(fā)展。為了進一步推進城市化進程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐。 濰坊市人民政府分別于 2021 年、 2021 年出臺了《關于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見》及補充意見，計劃用十年的時間全部完成“城中村”的改造。 ****城