【正文】 0㎡ 車 位 數(shù) 量 總建筑面積 17 萬㎡（ 住宅 11 萬㎡，沿街商業(yè) 3萬㎡，酒店式公寓3萬㎡） 容積率 組團(tuán)開發(fā)順序 一期 5棟小高 二期高層 三期待定 園林綠化 簡(jiǎn)單綠化 項(xiàng) 目 配 套 底商 周邊配套 濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等 現(xiàn)場(chǎng)及營銷策略 表現(xiàn) 銷售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可 現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格 廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、折頁、戶外大牌、墻體 開售情況 開盤時(shí)間 06年 4月 18日 銷售進(jìn)度 已經(jīng)銷售兩棟 目前工程進(jìn)度 都已封頂 樓盤交樓時(shí)間 06年 12月 開盤價(jià)格 2600元 /㎡ 價(jià)格水平 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /㎡ 整體均價(jià) 2670元 /㎡ 樓 層 差 價(jià) 60元 /層 最 低 價(jià) 格 2490元 /㎡ 最高價(jià) 格 2850元 /㎡ 戶型 戶型 項(xiàng)目 面積范圍 數(shù)量 比例 銷售率 二 房 91㎡ 105套 44% 100% 三 房 127㎡ 105套 44% 100% 其他戶型 復(fù)式 160220㎡ 30套 12% 商鋪 沿街 13層為商鋪 統(tǒng)一出售 售價(jià)格水平 5000 元 /㎡ 67 米 進(jìn)深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡ 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平 80 元 /平方米 現(xiàn)場(chǎng)促銷 開一棟賣一棟 ,交 5萬誠意金進(jìn)行排號(hào) ,確定價(jià)格后排隊(duì)選房 . ◆項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ① 項(xiàng)目靠近濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府。由于項(xiàng)目有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。 四 、 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT 矩陣分析表 Strength 優(yōu)勢(shì)分析 Weakness 劣勢(shì)分析 ，區(qū)位優(yōu)越 ； 、北海路 ，交通便利； 人民廣場(chǎng) 、 九龍山樹木 園，環(huán)境優(yōu)美； 691 醫(yī)院、五院，醫(yī)療配套齊全； 規(guī)則、 平坦，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)； ，距市中心較遠(yuǎn) ； ； Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析 O1. 濰坊市整體經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好； O2. 迎合城市發(fā)展方向，處于城市發(fā)展核心地段 ； O3. 屬市“城中村”改造項(xiàng)目，享受一定政策優(yōu)惠 。 ****城中村改造項(xiàng)目正是在這一環(huán)境和背景下提出的。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，一些社區(qū) 底商在滿足人們生活配套的同時(shí)取得了良好的發(fā)展。 品質(zhì)提升，市場(chǎng)進(jìn)入精營時(shí)代 同時(shí)集 中如此供應(yīng)量的市場(chǎng)必然導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而濰坊良好的市場(chǎng)環(huán)境和氛圍帶來的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果就是商業(yè)項(xiàng)目整體品質(zhì)的普遍提升。隨著城市的不斷發(fā)展，該區(qū)域有百貨大樓、中百大廈、友誼商場(chǎng)、世紀(jì)泰華等大中型百貨商場(chǎng)和購物中心的加入，白浪河兩岸成為濰坊輻射區(qū)域最廣泛的核心商圈。區(qū)域性商圈主要有新華路佳樂家商圈和小商品城商圈等?？膮^(qū)建筑類型多樣，多層、小高層、高層均有分布；而開發(fā)區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要沿城市主干道東風(fēng)街和勝利街分布，受政府規(guī)劃為提高土地利用率在該沿線鼓勵(lì)建高層的影響，已開發(fā)的樓盤普遍為高層或沿街為高層。 濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)水平、生活水平比較落后，住宅市場(chǎng)零星發(fā)展，目前開發(fā)的普遍為低檔次小區(qū)，戶型面 積適中，總房款低，因而在低收入的工薪階層中很有市場(chǎng)，銷售速度很快。 （ 2） 開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 容積率 綠化率 均價(jià) 建筑類型 主力戶型 面積（平方米） 嘉日花園 2 3 38 3000 多層、高層 三室 136176 怡和星國際 6 2 45 3700 高層 三室 130150 富華公寓 5 40 3000 高層 三室 146234 泛海城市花園 3800 多層 三室 130 隆基花園 5 40 2300 小高層 兩室、三室 113157 九龍山莊 20 2600 多層 三室 130 翰林新城 17 2670 小高層 兩室、三室 92130 從開發(fā)區(qū)的樣本樓盤來看，目前開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)上在售的面積 30 多 萬平方米，平均綠化率為 40%，區(qū)域容積率平均水平為 ，區(qū)域均價(jià)為 27002800 元 /平方米左右 。前面就濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)以及山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項(xiàng)目 12 城市發(fā)展方向?qū)H坊市房地產(chǎn)市產(chǎn)的影響進(jìn)行了分析，本部分將重點(diǎn)分析目前濰坊市住宅市場(chǎng)的整體狀況。 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項(xiàng)目 11 第二章 濰坊市住宅市場(chǎng)分析 一 、濰坊住宅市場(chǎng)概述 從發(fā)展歷程看，濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1998 年才真正開始起步，自 1998 年取消福利分房以后，在國家增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需政策的推動(dòng)下，隨著房改的逐步深化，濰坊的住房消費(fèi)由過去的企業(yè)、機(jī)關(guān)集體消費(fèi)占主導(dǎo)轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)占主導(dǎo)，個(gè)人購房比例明顯提高。如果不考慮凈出口，在 GDP 中，投資率與消費(fèi)率成反比，消費(fèi)率降低，投資率就會(huì)相應(yīng)的升高，反映在濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)上就是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)很活躍，同時(shí)由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民的消費(fèi)預(yù)期受到影響，居民在減少了當(dāng)期的消費(fèi)的同時(shí)，開始轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄 積累，以期購買住宅、汽車等大型消費(fèi)品。隨著城市改造、市政建設(shè)的進(jìn)行，土地供應(yīng)、居住需求加大，將為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供內(nèi)在支撐，并且隨著城市功能日益完善，濰坊市將越來越適合居住。 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項(xiàng)目 6 三 、濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 濰坊 GDP 分析 G DP 分布圖02004006008001000120014001600總量0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %比例G D P （億元） 802 895 1030 G D P 增長率 % % % % %2021 2021 2021 2021 2021 從依據(jù)近 5 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們可以看出濰坊市 GDP 增長 線貴 穩(wěn)定，并且始終保持著增長的趨勢(shì)，特別是近 三 年增長速度開始加速。區(qū)內(nèi)有兩座 110 千伏、 12． 6萬千伏的變電站，電力供應(yīng)充足。 公路： 濰坊公路以通車?yán)锍潭唷⒙访娴燃?jí)高聞名全國。 “長松組團(tuán)”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí)，將積極參與推動(dòng)物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 業(yè)設(shè)施水平面。 近期 2021 年 2021 年 , 建成區(qū)面積 120 平方公里，人口達(dá)到 120萬。 中心市區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)新改擴(kuò)建北海路、健康街、寶通街、西環(huán)路、機(jī)場(chǎng)路、濰州路、青年路、和平路等城市主干道 27條，總長度 226 公里、總面積 455 萬平方米，道路綠化 550 萬平方米，建成了濱海項(xiàng)目區(qū)“三橫五縱”８條道路，總長度 32 公里，形成了起步區(qū)路網(wǎng)框架。 總面積 萬平方公里，總?cè)丝?847 萬，面積和人口均約占山東省十分之一 。千百年文化傳承與積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠(yuǎn)流長、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。 城 市人口 濰坊為地級(jí)市，轄 4 區(qū) 2縣代管 6市。 具體分為 “兩中心、兩基地、一樞紐”三個(gè)部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。 “出口加工組團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。 空運(yùn)： 開發(fā)區(qū)距濟(jì)南、青島兩個(gè)國際機(jī)場(chǎng)和濰坊機(jī)場(chǎng)分別為 180 公里、 120 公里、 10 公里。 廠房： 開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購置或自行建造。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布圖01002003004005006007008002021 2021 2021 2021 2021產(chǎn)值（億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項(xiàng)目 7 根據(jù)近 5 年濰坊市一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行作圖分析，我們可以看出三者都保持增長的勢(shì)頭，其中增長速度最快的為第二產(chǎn)業(yè)，其次為第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，濰坊城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設(shè)增加的住房需求，也帶來了巨大的住房需求。 從住宅指標(biāo)看，濰坊市城市人均居住面積達(dá) 平方米，已超過 10 平方米的小康指標(biāo)，而“后小康”時(shí)期住宅的重要概念就是品質(zhì)和性價(jià)比的提高。同時(shí)樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。 （ 1） 奎文區(qū)住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 容積率 綠化率 均價(jià) 建筑類型 主力戶型 面積（平方米） 左岸華庭 6 2 40 2800 多層、 小 高層 三室 130160 陽光又一城 35 2500 多層、小高層 兩室、三室 110268 領(lǐng)袖華城 26 40 2700 多層、小高層 三 室 120150 碧水 豪庭麗景苑 3 40 3200 小高層、高層 三室 130150 康橋水岸 42 3500 小高層、 小 高層 兩室、三室 110170 圣榮都市新城 50 40 2400 多層、小高層、 兩室、三室 101135 瑞景康成 2700 多層 兩室、三室 80120 東方御景 5 2900 小高層、 多 層 三室 130 盛事豪庭 40 3200 小高層、高層 兩室、三室 118136 書香苑 3 2900 小高層 一室 3050 山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項(xiàng)目 13 依據(jù)樣本樓盤，奎文區(qū)住宅市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 150 多 萬平方米，平均容積率為，平均綠化率為 40%，區(qū)域的整體均價(jià) 在 2900 元 /平方米。 高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位 職員、政府公務(wù)員、私營企業(yè)主，此區(qū)域內(nèi)有大量的政府單位宿舍，且大部分行政小區(qū)無土地證，房子無法上市交易，業(yè)主只有使用權(quán)。該區(qū)域樓盤規(guī)模小且分散，大部分為原有的舊村改造，樓盤品質(zhì)較低，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還需要有實(shí)力的開發(fā)商、高品質(zhì)的樓盤來激活。 商圈的形成不是人為造成的，它是通過經(jīng)濟(jì)發(fā) 展到一定階段后，有了社會(huì)需求，隨著城市規(guī)模擴(kuò)大以后，人口增多，隨著消費(fèi)需求的變化，商圈往往是在有引導(dǎo)的情況下形成這個(gè)商圈。 ? 區(qū)域級(jí)商圈： （ 1） 小商品城商圈： 以青年路為中軸，東至濰 州路，西至向陽路，南至健康街，北至民生街。特別是 對(duì)濰坊市發(fā)展提出“一個(gè)山東 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濰坊 ****城中村改造項(xiàng)目 18 中心，六個(gè)片區(qū)”的總體布局框架后，濰坊市出現(xiàn)向東發(fā)展的趨勢(shì)，奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)成為 投資熱點(diǎn)區(qū)域，因此在核心商圈得到提升的同時(shí)，一些新的商圈不斷形成和發(fā)展，如新華路商圈等，隨著近年來奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，該商圈的輻射力度在逐漸加強(qiáng)。 安全性及升值潛力成為商鋪投資主流 濰坊目前大多商業(yè)項(xiàng)目都采取銷售方式解決建設(shè)資金的需求，這給普通投資者帶來了前所未遇的投資機(jī)遇，同時(shí)濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點(diǎn)也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點(diǎn)，多數(shù)投資者基本都會(huì)把差不多所有在售項(xiàng)目看遍、吃透才會(huì)出手。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價(jià)格在 8000 元 /平方米左右。 宗地上現(xiàn)有 ****村面平房住宅，村委負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目 拆遷工作，其項(xiàng)目的拆遷 工作將直接影響到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。 橫向?qū)Ρ确治? （ 1） 整體規(guī)劃對(duì)比分析 項(xiàng)目 名稱 整體規(guī)劃 評(píng)述 翰林新城 17萬 m2,分三期開發(fā)，一期 5棟小高層， 二期高層，三期待定；項(xiàng)目配套只有底商；基本沒有園林設(shè)計(jì)，只在樓距間做有簡(jiǎn)單綠化； 項(xiàng)目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補(bǔ)。 分析：