【正文】 提供的資料 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 2 頁(yè) 共 90 頁(yè) 南柴屯城中村改造 項(xiàng)目的可行性 研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 項(xiàng)目 地址 ： 開(kāi)封市 南柴屯 項(xiàng)目 性質(zhì)： 城中村改造 項(xiàng)目 名稱(chēng)： 南城盛世 （ 暫定 ） 項(xiàng)目 目標(biāo)： 將南柴屯改造為集 居住、 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的 人文生態(tài) 生活園區(qū) 本文通過(guò)對(duì) 南柴屯 區(qū)域 1000 畝 地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同 類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù) 南柴屯 人文生態(tài)區(qū)域 當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。自建城至今已有 2700多年的歷史。15′42″ ，北緯 34176。南北寬約 92 公里，東西長(zhǎng)約 126 公里。 開(kāi)封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為 億立方米（不含過(guò)境水）。 在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。 尉氏縣 面積 1257 平方千米，人口 87 萬(wàn)人。 據(jù)開(kāi)封市氣象記載，其主要?dú)夂蛞厝缦拢? ① 氣壓 100 . 66KP ② 氣溫 多年平均氣溫 14 . 14 ℃ 絕對(duì)最高氣溫 43 . 10 ℃ 絕對(duì)最低氣溫 一 1630 ℃ ③ 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 小時(shí)最大降水量 65 mm ⑤ 蒸發(fā) 多年平均蒸發(fā)量 1967 . 8 mm ⑥ 溫度 絕對(duì)溫度 1 . 38 mm 相對(duì)溫度 69 % ⑦ 最大凍土濃度 28cm ⑧ 最大積雪厚度 32cm ⑨ 沙暴日數(shù)（平均） 9 . 7D 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 15 頁(yè) 共 90 頁(yè) ⑩ 雷暴日數(shù)（最多） 25D 地震裂度根據(jù)河南省地震部門(mén)要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進(jìn)行抗裂設(shè)計(jì)。從上層地下水流向看，黃河的滲透水是其來(lái)源之一。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 17 頁(yè) 共 90 頁(yè) 開(kāi)封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨(dú)厚。 、 ， 14 日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1 倍。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。以建設(shè)開(kāi)封特大城市為目標(biāo)，強(qiáng)力實(shí)施中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高城市品位。 1 、南柴屯村整體概況 南柴屯村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。 近幾 年來(lái)，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，南柴 屯 急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場(chǎng)。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 26 頁(yè) 共 90 頁(yè) 第三 部分 開(kāi)封市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 2020年前三季度河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征分析 投資 快速增長(zhǎng)，增速出現(xiàn)回落 前三季度，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，增速分別比上年同期、一季度加快 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 18 月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 商品房銷(xiāo)售增速持續(xù)回落 前三季度，全省商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 32 頁(yè) 共 90 頁(yè) 投資為 億元，約占累計(jì)完成項(xiàng)目投資的 83％。從 2020 年 110 月 的數(shù)據(jù)顯示開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售趨于平穩(wěn)上升，購(gòu)房者趨于理性購(gòu)房，以剛性需求為主的開(kāi)封樓市，購(gòu)房者在經(jīng)歷過(guò)樓市新政后，逐漸走出觀(guān)望氛圍，剛性需求正在市場(chǎng)中漸漸顯現(xiàn)。 受房?jī)r(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等 條件影響，城西、城南仍為購(gòu)房的主要選擇方位；但近期城東購(gòu)買(mǎi)意向漸濃?，F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1 ㎡，按照這個(gè)建設(shè)速度，我國(guó) 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。 2020 年成都市房?jī)r(jià)仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長(zhǎng)?，F(xiàn)有村民約 600 戶(hù)，人口 2400 人。 B、 項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。） 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 43 頁(yè) 共 90 頁(yè) 住宅 南 城 標(biāo)志性的高 品質(zhì) 人文生活社區(qū) 商業(yè) 南 城 標(biāo)志性的生活商業(yè)中心 娛樂(lè) 南 城 大型游樂(lè)園 總 體定位說(shuō)明 迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的 住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心 以及 大型游樂(lè) 場(chǎng)所 。 、休閑生活商業(yè)客戶(hù)定位 經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者 休閑生活商業(yè) 客戶(hù)來(lái)源： 開(kāi)封本地或長(zhǎng)時(shí)間在開(kāi)封 的生意人、企 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 48 頁(yè) 共 90 頁(yè) 事業(yè)單 位及私 營(yíng) 企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶(hù)群體； 休閑生活商業(yè) 客戶(hù)心理特征： 講究“市場(chǎng)空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會(huì)”的高投資回報(bào)性，注重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)與未來(lái)經(jīng)營(yíng)的平衡性和投資回報(bào)周期，理性購(gòu)買(mǎi)為主； 休閑生活商業(yè) 客戶(hù)消費(fèi)特征 ： 以投資為主，自用或租賃用途為輔。區(qū)域的北部，可建 立多層樓群的生活區(qū) ， 區(qū)域南部可將原有的南柴屯小學(xué)、幼兒園擴(kuò)建，建成高檔小學(xué)和幼兒園。 二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 用地面積 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約： 約 1000 畝； 居住區(qū)用地面積： 約 360 畝， 24萬(wàn) ㎡ 用地性質(zhì)： 二類(lèi)住宅用地 容積率： ≤ 建筑密度： 建筑密度不大于 30% 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 52 頁(yè) 共 90 頁(yè) 綠化率： 不小于 25%。 三、 初步規(guī)劃方案 南柴屯開(kāi)尉公 路東部應(yīng)劃片規(guī)劃，采取招商引資的辦法，建立起大型商城、小吃一條街、 電影院 酒店、茶社、茶館和大型游樂(lè)園，最先建好大型游樂(lè)園，拉動(dòng)本區(qū)經(jīng)濟(jì)，以便更好更快的招商引資，陸續(xù)將大型商城、小吃一條街、酒店、茶社、茶館建好，方便居民生活，提高生活品味。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。 拆遷安置的具體思路是：（ 1）、貨幣補(bǔ)償為主。 房屋和土地的 補(bǔ) 償， 按市政規(guī)定， 依據(jù)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考價(jià)（由評(píng)估確定）協(xié)商補(bǔ)償，協(xié)商不成的依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定。 對(duì)于地面的一些非居住型建筑物和附屬物，按照國(guó)家和開(kāi)封市的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。 附屬物以實(shí)地勘察進(jìn)行登記，拆遷人、被拆遷人、村委會(huì)簽字認(rèn)可為依據(jù)。 拆遷安置總的原則是：政府牽頭、市場(chǎng)運(yùn)用、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本思想。各組團(tuán)的景觀(guān)設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。生活園區(qū)的次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。 生活園 區(qū)內(nèi)要以小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。 雖然生活園區(qū) 的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車(chē)相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來(lái) 業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?chē)，因此，建議在生活園 區(qū)的交通方面，充分做到人車(chē)分流并且規(guī)劃好停車(chē)位。域區(qū)中心設(shè)立標(biāo)志性建筑物，以提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來(lái)外地人，在經(jīng)過(guò)我們開(kāi)封市那大門(mén)時(shí)，對(duì)開(kāi)封有一個(gè)良好的感觀(guān)。 對(duì)項(xiàng)目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、位置優(yōu)勢(shì)、地形優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益最大化，同時(shí)，與項(xiàng)目的總體定位和形象定位相匹配，因此項(xiàng)目定位為 大型綜合型購(gòu)物中心和餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的生活商業(yè)中心及 高品質(zhì)多層 住宅 。 三、 項(xiàng)目地塊 SOWT分析 優(yōu)勢(shì) S （ Strengths） 、地段優(yōu)勢(shì)： 南柴屯 位于 開(kāi)尉公路兩側(cè)， 地塊位于 處于鄭汴路 與省 208 道交叉路口上， 向北 3 公里即進(jìn)入繁華市區(qū)， 具有城中區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位口岸， 是 開(kāi)封市南郊 罕見(jiàn)的成規(guī)模地塊； 、規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 超過(guò) 1000 畝的占地，是 市 區(qū) 地段 的絕對(duì)大盤(pán)規(guī)模 ， 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 41 頁(yè) 共 90 頁(yè) 易于營(yíng)造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，贏得成本的降低和銷(xiāo)售的規(guī)模效應(yīng)； 、城市配套優(yōu)勢(shì)： 位于 城中區(qū) ，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套； 、交通優(yōu)勢(shì)： 地塊位于 鄭汴路與省 208 道交叉路口上，界臨五一路 ，交通十分便利， 出行方便、快捷； 、景觀(guān)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊西界邊即為 馬家河北支渠 ，美 好的生活環(huán)境將從這里開(kāi)始營(yíng)造 ； 、 地塊優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊方正平整， 臨街面長(zhǎng)達(dá) 1000 米左右， 且為雙面臨街， 有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) ； 劣勢(shì) W （ Weaks） 、 地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高， 項(xiàng)目一側(cè)的 化工廠(chǎng)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境造成影響 ； 、 地塊 東邊有一飛機(jī)場(chǎng)，可能會(huì)影響居住效果，因此 消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的居家認(rèn)同度有待提高； 、 項(xiàng)目 周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項(xiàng)目周?chē)F(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。 項(xiàng)目地形相對(duì)比較規(guī)整，臨街面長(zhǎng)， 項(xiàng)目現(xiàn)有地貌平坦，場(chǎng)地平整量較小。 南柴屯 四至范圍 為 東至 開(kāi)封機(jī)場(chǎng) ；西至 馬家河北支渠 ；南至 南干道 ；北至 鄭汴路 。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年是 15 個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到 30%。 、 我國(guó)已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。 五、 開(kāi)封市消費(fèi)需求分析 外地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 35 頁(yè) 共 90 頁(yè) 市各類(lèi)商品房有近半數(shù)為外地人購(gòu)買(mǎi)。 自 7 月份以后， 我市住宅面積供給類(lèi)型 10 月份雖然還以中小面積戶(hù)型占據(jù)市場(chǎng)主流，但中大戶(hù)型的配比也在逐漸增多，這主要因?yàn)楦纳菩孕枨蟮闹脴I(yè)者比例在逐漸增多，中大戶(hù)型成為他們置業(yè)的首選，并且這類(lèi)人群有極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，占據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)的主力 。 二、 2020年 110月 開(kāi)封市 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 整體概況 2020 年開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億，規(guī)劃總用地面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米（其中住宅面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積為 萬(wàn)平方米，其它建筑面積 萬(wàn) ）。住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，分別比一季度、上半年回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比 18 月加快 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款 億元，增長(zhǎng) %，所占比重由上年同期的 % 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開(kāi)封天辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 第 28 頁(yè) 共 90 頁(yè) 提高到 %；自籌資金 億元，增長(zhǎng) %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企業(yè)自有資金 億元，增長(zhǎng) %，所占比重由上年同期 %下