【文章內(nèi)容簡介】 程將進(jìn)一步提速， 開封 城市框架也將不斷拉大。 隨著目前開封的城市發(fā)展形勢，以及基本達(dá)成共識的城市空間組織結(jié) 構(gòu)，正在形成， 以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會展的發(fā)展?fàn)I造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改造建步伐，在 3 一 5 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，拉動三產(chǎn)、推動二產(chǎn)、反浦一產(chǎn)，改善轄區(qū)城市形象， 推動城區(qū)經(jīng)濟(jì)快速循環(huán)發(fā)展，在市委、市政府統(tǒng)一安排部署下， 2020 年鼓樓區(qū)將進(jìn)行南柴屯城中村改造項(xiàng)目的建設(shè)，積極開展新型社區(qū)建設(shè)前期規(guī)劃工作。 1 、南柴屯村整體概況 南柴屯村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。人口600 人，現(xiàn)有土地 1000 畝，一般農(nóng)用地為 800 畝，現(xiàn)狀村莊占地總面積 200 畝。 2 、現(xiàn)狀存在的問題 村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境差，居民 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 24 頁 共 90 頁 的生活質(zhì)量難以提高。村莊建設(shè)處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行） 。村容村貌極差，嚴(yán)重影響城市整體形象，極待改善，并納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理中去。村集體經(jīng)濟(jì)無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。 目前村民生活來源主要靠農(nóng)業(yè)種植，需要通過村莊改造，形成經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)實(shí)體，整合資源，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 近幾 年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，南柴 屯 急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。 二、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 根據(jù)市總體規(guī)劃，西部開發(fā)區(qū)將建成開封市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū) 已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善西南部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)西南 部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃， 樹立開封市新的形象，促進(jìn)開封市現(xiàn)代化旅游城市的建設(shè)。 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。 通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 25 頁 共 90 頁 本，變成了資金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自 然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場。 南柴屯內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，有些地方甚至連自來水都不通。啟動該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。 國家出臺了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升 了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過該區(qū)域土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)。 是提供了社會保障，促進(jìn)了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 26 頁 共 90 頁 第三 部分 開封市 房地產(chǎn)市場分析 一、 2020年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行基本特征分析 投資 快速增長，增速出現(xiàn)回落 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長%，增速分別比上年同期、一季度加快 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 18 月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在快速增長中出現(xiàn)回落態(tài)勢。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 %下降到 %；辦公樓投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 ，增長 %，比重由上年同期的 %下降到 %；其他投資 億元，增長 %，比重由上 年同期的 %提高到 %。 在住宅投資中， 90 平方米及以下住宅投資 億元，比上年同期增長 %，低于住宅投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 18 月份分別提高 個(gè)和 個(gè) 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 27 頁 共 90 頁 百分點(diǎn)，占住宅投資的比重僅為 %； 140 平方米以上住宅投資 億元，增長 %，低于住宅投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 資金到位，自籌資金 為 主渠 道 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 億元，比上年同期增長 %，增速比一季度加快 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、18 月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速高于完成投資增速 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 % 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 28 頁 共 90 頁 提高到 %；自籌資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企業(yè)自有資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期 %下降到 %；定金及預(yù)收款 億元 ，增長 %，所占比重由上年同期的 %下降到%。 房屋施工、新開工和竣工面積增速趨緩 2020 年前三季度，河南省全省房屋施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下住宅施工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)， 90 平方米及以下住宅施工面積占住宅施工面積的比重僅為 %。 前三季度，全省房屋新開工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開工面積 萬平方米，增長 %，分別 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 29 頁 共 90 頁 比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下住宅新開工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè) 百分點(diǎn)， 90 平方米及以下住宅新開工面積占住宅新開工面積的比重僅為 %。 前三季度，全省房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，比 18 月加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)， 90 平方米及 以下住宅竣工面積占住宅竣工面積比重僅為 %。 商品房銷售增速持續(xù)回落 前三季度，全省商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為 萬平方米， 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 30 頁 共 90 頁 增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 在商品住宅銷售中， 90 平方米及以下住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、 18月回落 個(gè) 、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為 %； 140 平方米以上住宅銷售面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售面積的比重為 %。 前三季度，全省商品房銷售額 億元，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 31 頁 共 90 頁 其中商品住宅銷售額為 億元，同比增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn) 。 在商品住宅銷售中， 90平方米及以下住宅銷售額 ，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為 %；140 平方米以上住宅銷售額 億元，增長 %，分別比一季度、上半年和 18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為 %。 二、 2020年 110月 開封市 房地產(chǎn) 市場 整體概況 2020 年開封市房地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億，規(guī)劃總用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米（其中住宅面積 萬平方米，商業(yè)面積為 萬平方米，其它建筑面積 萬 ）。 我市至 10 月底完成開發(fā)項(xiàng)目投資 億元， 我市房地產(chǎn)開發(fā) 10 月份完成投資 億元，較去年同期上漲了 %。其中住宅 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 32 頁 共 90 頁 投資為 億元，約占累計(jì)完成項(xiàng)目投資的 83％。 至 2020 年 10 月底，開封市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建建筑面積 萬平方米，其中 10 月份在建建筑面積 萬平方米，較去年同期提高了 %。其中住宅和商業(yè)分別為 萬平方米和 萬平方米，其他建筑 萬平方米。 截至 2020 年 10 月底，開封市住宅類銷售均價(jià)約為 4058 元 /平方米，比 9 月份上漲 229*元 /平方米。非住宅類銷售均價(jià) 9713 元/平方米（銷售均價(jià)不含經(jīng)濟(jì)適用房）。 三 、 2020年 110月 開封市各類型房屋供求狀況 2020 年 110月份商品房各類型房屋供給結(jié)構(gòu)供求對比表 房屋結(jié)構(gòu) 90 ㎡以下 90 110 ㎡ 110 130 ㎡ 130 – 150 ㎡ 150 ㎡以上 09 年占總量比例 % % % % % 14 月占總量比例 % % % % 6% 5 月占總量比例 37% % % % % 6 月占總量比例 % % % % % 7 月占總量比例 % % % % % 8 月占總量比例 % % % % % 9 月占總量比例 % % % % % 10 月占總量比例 % % % % % 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 33 頁 共 90 頁 分析結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市住宅面積供給類型 6月份比前 5 月中小面積戶型比重有所上升，其主要原因是購房者買房以 110 平方米以下的兩室兩廳或三室兩廳為首選造成的。 自 7 月份以后， 我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因?yàn)楦纳菩孕枨蟮闹脴I(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選，并且這類人群有極強(qiáng)的購買能力，占據(jù)市場消費(fèi)的主力 。 2020 年 110月份商品房各類型物業(yè)供求量對比表 （ 單位：萬 ㎡ ） 住宅銷售 較去年 同期 非住宅銷售 較去年同期 2020 年 4 月 萬 ㎡ 11% 萬 ㎡ % 2020 年 5 月 萬 ㎡ 3% 萬 ㎡ % 2020 年 6 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2020 年 16 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2020 年 8 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2020 年 9 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2020 年 10 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 2020 年 110 月 萬 ㎡ % 萬 ㎡ % 分析結(jié)論： 2020 年，開封市全年住宅共計(jì)銷售 萬平方米，非住宅銷售面積為 萬平方米。從 2020 年 110 月 的數(shù)據(jù)顯示開封市房地產(chǎn)市場銷售趨于平穩(wěn)上升，購房者趨于理性購房，以剛性需求為主的開封樓市，購房者在經(jīng)歷過樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場中漸漸顯現(xiàn)。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 34 頁 共 90 頁 四 、