【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,基本為多層 ,小高 ,高層 . ? 典型項(xiàng)目：萬科蘭喬圣菲、地王國(guó)際花園、泰宸湖畔佳園、盛華苑、方迪山莊、河畔新城、假日伊麗亞特灣 二類區(qū)位 : ? 價(jià)值基礎(chǔ) :繁華、配套、適度稀缺的自然資源 ? 主要賣點(diǎn) :河景 , 產(chǎn)品力 ? 生活配套 :完善 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 :45005500元 /平 ? 分布格局 :一環(huán)附近、聯(lián)合路板塊 ,長(zhǎng)江街板塊 ,渾南新區(qū)板塊 ? 居住密度 :小高 ,高層 ? 購(gòu)買動(dòng)機(jī) :自住為主 ? 區(qū)位描述 : 1. 中心城區(qū)：聯(lián)合路板塊靠近中街、北站商圈受開發(fā)帶動(dòng)土地價(jià)值回歸，外來開發(fā)商聚集，產(chǎn)品規(guī)劃理念較新穎。長(zhǎng)江街板塊靠近北行商圈 , 位于沈陽(yáng)最適合居住的皇姑區(qū) ,文脈豐厚，區(qū)域客戶忠誠(chéng)度較高。 2. 渾南新區(qū)：以渾河作為大的景觀依托 .形成渾南新區(qū)另一中高檔商品住宅板塊 .產(chǎn)品形式多樣 ,是近三年沈陽(yáng)市中高檔商品住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，目前這一區(qū)域有東移趨勢(shì)。 ? 典型項(xiàng)目：萬科新榆公館、浦江苑、御泉華庭、中央公館、水木清華、建賞歐洲、經(jīng)典生活 三類區(qū)位 : ? 價(jià)值基礎(chǔ) :成熟人氣、配套 ? 主要賣點(diǎn) :性價(jià)比 ? 生活配套 :較完善 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 :35004500元 /平 ? 分布格局 :二環(huán)附近的大東板塊 ,昆山路板塊，陵?yáng)|板塊、鐵西中心板塊、于洪新城、渾南新區(qū) ? 居住密度 :多層 ,小 高 ,高層 ? 購(gòu)買動(dòng)機(jī) :自住為主 ? 區(qū)位描述 : 1. 多位于一、二環(huán)間，原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后交通配套較好，但人文資源不足，商業(yè)及教育配套較弱區(qū)域，除于洪新城板塊外各板塊內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模不大，產(chǎn)品力營(yíng)造及總價(jià)控制是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵，隨著城市格局開闊，此類區(qū)域也有外拓的趨勢(shì) ? 典型項(xiàng)目：萬恒東方儷城、陽(yáng)光 100、中遠(yuǎn)頤和麗園、新鴻基第一城、佳和新城、紫郡城、慧緣博雅、富都麗景 四類區(qū)位 : ? 價(jià)值基礎(chǔ) :價(jià)格、戶型功能 ? 主要賣點(diǎn) :性價(jià)比、升值 ? 生活配套 :不完善 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 :3500元 /平以下 ? 分布格局 :西于洪板塊 ,丁香板塊，蒲河板塊、蘇家屯板塊 ? 居住密度 :多層 ,小高 ,低密度 ? 購(gòu)買動(dòng)機(jī) :自住為主、少量投資 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 14 頁(yè) 共 34 頁(yè) ? 區(qū)位描述 : 1. 二、三環(huán)間，城市外擴(kuò)的新區(qū)，生活便利度較差，無自然資源依托，地鐵落成后主要受益區(qū)域，有一定升值潛力。因配套欠缺，多以規(guī)模開發(fā)的形式來規(guī)避短期風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)市區(qū)自住及投資客均有一定吸引力。 ? 典型項(xiàng)目：萬熹綠景、七里香堤、青城、翰博西耶那、和泰馨城、河畔花城 本案所在區(qū)域?yàn)樯鲜雒枋鲋械亩悈^(qū)域，區(qū)域內(nèi)定價(jià) 45005500元 /平。 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)， 萬科城已經(jīng)接近尾聲，對(duì)深航翡翠城沖擊不大 ； 遠(yuǎn)洋天地正在 銷售中，產(chǎn)品定位中低檔客戶群，深航翡翠城是高檔客戶群，雙方 產(chǎn)品、定價(jià)無可比性；中海國(guó)際尚未形成銷售，土地成本過高將直接影響其在長(zhǎng)白地區(qū)的定價(jià)， 定價(jià)過高，產(chǎn)品就必須是高檔產(chǎn)品，由于地段和容積率的限制，只能建設(shè)中低檔樓盤，市場(chǎng)前景暗淡。（ 參見表 10） 表 9：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析表 項(xiàng)目名稱 萬科城 遠(yuǎn)洋天地 中海國(guó)際 物業(yè)類別 普通住宅、花園洋房 普通住宅 、公寓、 商業(yè) 普通住宅商業(yè) 建筑類型 高層 ,多層 高層 ,多層 高層 ,多層 裝修狀況 毛坯房 毛坯房 毛坯房 物業(yè)地址 和平區(qū)長(zhǎng)白西路 58 號(hào) 和平區(qū)長(zhǎng)白 島工農(nóng)橋東側(cè) 和平區(qū)長(zhǎng)白大街 2020年 價(jià)格 起價(jià) :4600元 /平方米 均價(jià) :6200元 /平方米 起價(jià)： 4100元 /平方米 均價(jià)： 4900元 /平方米 無定價(jià) 開發(fā)商 沈陽(yáng)萬科永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧萬祥置業(yè)有限公司 中海地產(chǎn)（沈陽(yáng)）有限公司 表 10：主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)對(duì)比 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 萬科城 地理位置優(yōu)越 ；交通便利、各配套齊全、小區(qū)定位高檔、成熟園區(qū)景觀 ；品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 大部分 住宅已售完、戶型設(shè)計(jì)不好 、公攤大 遠(yuǎn)洋天地 理位置優(yōu)越；交通便利、各配套齊全、品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 土地成本高、建設(shè) 密度大， 戶型設(shè)計(jì)不好、公攤大。 中海國(guó)際 集團(tuán)資金雄厚 土地成本太高，品種單一，建設(shè)密度大 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，中國(guó)的高收入人群開始?jí)汛?占中國(guó)城市人口總額的 8%左右 ， 以沈陽(yáng)為例，高收入人群就有 64 萬人，而沈陽(yáng)市符合高收入人群居住地主要集中在渾河兩岸，而長(zhǎng)白島又是渾河兩岸的 璀璨明珠，四面環(huán)水，自然與人文渾然一體，是現(xiàn)代人追求健康舒適生活的理想境地，深航翡翠城為都市現(xiàn)代人實(shí)現(xiàn)了自己的夢(mèng)想。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 15 頁(yè) 共 34 頁(yè) 深航翡翠城 產(chǎn)品定位于中、高檔 舒適 住宅， 花園洋房和別墅， 住宅戶型以中 大 戶型為 主，即 90m2120m 120m2150m2， 并 且考慮 富人的 需求，設(shè)置較大面積的戶型如 150 m2以上洋房和別墅。 表 11：政策出臺(tái)情況 調(diào)控階段 階段性質(zhì) 時(shí)間 主要調(diào)控內(nèi)容 第一階段 明確政策導(dǎo)向 2020 年初 《政府工作報(bào)告》指出重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格 2020 年 3 月 26日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)，標(biāo)志著第一次宏觀調(diào)控的開始 第二階段 溫和 調(diào)控 2020 年 3 月 17日 個(gè)人住房貸款利率調(diào)整 2020 年 4 月 24日 副總理曾培炎指出須抑制房?jī)r(jià)過快 上漲 2020 年 4 月 28日 貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào) % 2020 年 5 月 17日 國(guó)六條拉開全國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控二次序幕 第三階段 調(diào)控升級(jí)，手段 多樣化 2020 年 5 月 13日 七部委關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的八條意見出臺(tái) 2020 年 5 月 18日 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 2020 年 5 月 25日 銀監(jiān)會(huì)要求大幅增加高檔住宅及商用物業(yè)等首付比例 2020 年 5 月 30日 國(guó)六條十五條實(shí)施細(xì)則出臺(tái) 2020 年 6 月 19日 國(guó)土資源部發(fā)文制止地方政府主導(dǎo)的土地違法行為 2020 年 7 月 13日 建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》以及《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》出臺(tái) 2020 年 7 月 24日 建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布限制外資炒房的意見 2020 年 7 月 26日 國(guó)家稅務(wù)總 局發(fā)布 “ 八月一日 起將對(duì) 二手房轉(zhuǎn)讓征收 20%個(gè)人所得稅 ” 的強(qiáng)征令 2020 年 8 月 15日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 8 月 19日 央行一年期存款及貸款利率再次上調(diào) %，同時(shí)優(yōu)惠幅度由九折低至八五折 2020 年 9 月 5 日 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的 通知 2020 年 10月 1日 《北京住房建設(shè)規(guī)劃 (2020 年 ~2020 年 )》：經(jīng)濟(jì)適用住房將轉(zhuǎn)變供應(yīng)模式，由銷售為主過渡到租售并舉，并探索建立政府回購(gòu)式的“內(nèi)循環(huán)”流轉(zhuǎn)模式 2020 年 11月 14 日 《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》：二手房征收土地增值稅 2020 年 11月 15 日 存款準(zhǔn)備金由 %上調(diào)至 9% 2020 年 11月 20 日 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍 2020 年 1 月 15日 存款準(zhǔn)備金由 9%上調(diào)至 % 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 16 頁(yè) 共 34 頁(yè) 第四階段 調(diào)控加劇，實(shí)現(xiàn)硬著陸 2020 年 2 月 25日 存款準(zhǔn)備金利率再次上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 4 月 16日 存款準(zhǔn)備金再次上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 3 月 18日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 % 2020 年 5 月 19日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 7 月 20日 上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 8 月 22日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 9 月 15日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 12月 21 日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 2020 年 9 月 27日 央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（ 359 號(hào)文） 2020 年 10月 30 日 《廉租住房保障資金管理辦法》 2020 年 11月 19 日 土地儲(chǔ)備管理辦法 國(guó)土資發(fā) [2020] 277 號(hào)《土地儲(chǔ)備管理辦法 2020 年 12月 5日 《 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 銀發(fā)〔 2020〕 452號(hào) 2020 年 12月 5日 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束 時(shí)宣布， 2020 年貨幣政策從“ 穩(wěn)健 ” 轉(zhuǎn)為 “ 從緊 ” 2020 年 12月 8日 本年第 10次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)。 小結(jié)： 1. 中國(guó)改革開發(fā)放 30年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展 ,GDP平均每年 8%以上速度增長(zhǎng)，投資、出口和 消費(fèi)三駕馬車推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速走強(qiáng)，尤其出口順差過大，國(guó)內(nèi)貨幣量供應(yīng)增加， 而 中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣向來把購(gòu)田置地 (家 )放在首位 ， 就造成中國(guó)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，出現(xiàn)部分城市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象， 但是 只要中國(guó)城市化進(jìn)程不停止，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)展，當(dāng)然發(fā)展不是一氣呵成，是漸進(jìn)的、螺旋的前進(jìn)，短時(shí)的疲 憊，休整后還會(huì)健康的發(fā)展。 2. 沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是重工業(yè)基地，不是 文化、旅游、度假、休閑的目的地，更不是外向經(jīng)濟(jì)的加工出口基地，沈陽(yáng)房地產(chǎn)失去 投機(jī)炒作的溫床，因此沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格比較理性，即使有泡沫，也是個(gè)別樓盤的個(gè)別特例，因此此次宏觀調(diào)控對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是 質(zhì)的改變 。 3. 深航翡翠城產(chǎn)品消費(fèi)人群為高收入人群，因此宏觀調(diào)控不影響其購(gòu)買能力和欲望 。 3 現(xiàn)狀及建設(shè)條件 本 深航翡翠城選址在沈陽(yáng)市和平區(qū)長(zhǎng)白地區(qū)，位于渾南地區(qū)的西部，地處渾河南岸，北與富足的和平區(qū)老區(qū)隔河相望，三面環(huán)水，地勢(shì)總體較為平整，東 高西低，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。沈陽(yáng)市政府根據(jù)長(zhǎng)白的地利和資源優(yōu)勢(shì)，將處于渾河南岸的水灣處的長(zhǎng)白地區(qū)，拓寬灌渠，打造出“長(zhǎng)白島”，將其建設(shè)成一個(gè)適合居住并且集科技、商貿(mào)、生態(tài)休閑、旅游于一體的綜合性新城，一水之隔的自然條件將使長(zhǎng)白島變成城區(qū)內(nèi)最優(yōu)美的濱水空間，成為明珠新城、水上新城。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 17 頁(yè) 共 34 頁(yè) 深航翡翠城位于長(zhǎng)白島濱堤路和長(zhǎng) 白大道交界處，用地分“南地塊”和”北地塊”，總用地面積約為 ， 分兩期開發(fā)建設(shè)， 現(xiàn) 正在開發(fā)建設(shè) “南 地塊” ，土地 面積約為 。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 表 12：項(xiàng)目周邊配套 商業(yè) 三好街 、 渾南新區(qū) 、 高爾夫球場(chǎng)，渾河公園 醫(yī)院 醫(yī)大二院 、陸軍總院 學(xué)校 南寧幼兒園 、 鐵路五小 學(xué)、 134中學(xué) 交通 327， 324， 149， 220 排水方式：實(shí)行雨污分流制， AD 工藝二級(jí)深化處理，污水由污水處理廠處理，雨水直接排入市政管網(wǎng)。 管網(wǎng)：有路就有網(wǎng)，東西路設(shè)置在道路北側(cè)， 南北路設(shè)置在道路南側(cè)。雨水網(wǎng)設(shè)置在路中間。管網(wǎng)的建設(shè)、管理、維修一體化。 文化東路已布有市政排污管網(wǎng)，混凝土排水干管管徑為 DN300，緊鄰施工現(xiàn)場(chǎng)，外網(wǎng)排水分為雨水、生活污水。雨水和生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。 沈陽(yáng)供電自給有余，電網(wǎng)與東北電網(wǎng)相聯(lián)，以 10KV 電壓雙回路 T 接方式供給用戶。本項(xiàng)目需自建變電所或配電室，由 10KV電力開關(guān)站到用戶變電所敷設(shè)地下電纜及其設(shè)備由用戶負(fù)擔(dān)。 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)已有較大容量的通訊及有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路，可為項(xiàng)目提供通訊及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 沈陽(yáng)實(shí)行集中供熱，為用戶使用采暖提供熱源。