【正文】 建筑方案的節(jié)能是非常重要的，尤其是墻體及屋面保溫材料的選用。本項(xiàng)目建筑物中，不超過 500000立方米，依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，室外消防用水量為 200L/S，按規(guī)范要求設(shè)置室外地下式消火栓 25個(gè)，保護(hù)半徑不超過 100米，消火栓布置在道路 。 污水： 本項(xiàng)目排放的生活污水，主要污染成分為 CoDCR、 BoDs、 SS，“采用 FL二氧化氯發(fā)生器”處理系統(tǒng)進(jìn)行消毒、滅菌處 理，使其達(dá)到 GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)。 室外還可以通過綠化，選擇合適的種植結(jié)構(gòu)與密度來(lái)降低噪聲，既美化了環(huán)境，又消除噪聲效果非常理想。對(duì)項(xiàng)目的各重要階段的工作進(jìn)行慎重、周密、科學(xué)地計(jì)劃就顯 得尤為重要。 2020年 12月末前完成一切開發(fā)手續(xù)和施工圖設(shè)計(jì)。 、地下停車場(chǎng)、大型購(gòu)物商場(chǎng)、會(huì)所及住宅。 表 20： 各物業(yè)各年銷售量 (單位：萬(wàn)平 ) 項(xiàng)目 2020 2020 2020 2020 小計(jì) 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積合計(jì) 住宅 21% 27% 31% 5 21% 商業(yè) 50% 50% 車位 (個(gè) ) 164 10% 500 30% 578 35% 400 25% 1642 項(xiàng)目總投資構(gòu)成 表 21：項(xiàng)目成本費(fèi)用表 序號(hào) 構(gòu)成明細(xì) 金 額（萬(wàn)元 ） 按照建筑面積計(jì)算 單位造價(jià) （ 元 / m178。建設(shè)單位要按批準(zhǔn)的范圍、性質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)的招投標(biāo)工作。 。 9 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 為使本項(xiàng)目能夠如期建成，投入使用，制定一個(gè)嚴(yán)格的實(shí)施原則和實(shí)施計(jì)劃是十分必要的。對(duì)此，可采用消音減 震裝置、使用柔性接頭等措施降噪，房間裝修還可以適當(dāng)采用一些吸音和環(huán)保材料。 噪聲：項(xiàng)目的噪聲主要是建筑物內(nèi)的設(shè)備（如水泵、風(fēng)機(jī)）產(chǎn)生的。根據(jù)建筑物耐火等級(jí)極其高度、層數(shù)、體積等指標(biāo)確定消防用水量為室深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 24 頁(yè) 共 34 頁(yè) 內(nèi) 20L/S，室外 20L/S，一次持續(xù) 2小時(shí)的 6消防用水量為 185立方米，室外設(shè)置消防水泵接合器，消火栓設(shè)置室內(nèi) 間距不大于 50米，室外不大于 100 米，消防用水由專設(shè)的地下的600立方米蓄水池供給，給水管路布置成環(huán)狀，并設(shè)二條進(jìn)水管，保證消防用水。根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放理，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷 設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。我國(guó)是一個(gè)能源消費(fèi)大國(guó)，居世界第三位，但我國(guó)的能源利用率卻很低，僅為日本的 50%，美國(guó)的 60%。 注明：以上采暖、空調(diào)與通風(fēng)方案除住戶外其它與 用戶研究后待定。 為保證建筑內(nèi)用水安全和水壓穩(wěn)定，在各建筑的主要通道上均敷設(shè)給水、消防管道。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 19 頁(yè) 共 34 頁(yè) 4 項(xiàng)目建設(shè)方案 總圖和單體設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的原則 平面設(shè)計(jì)體現(xiàn)功能的原則 建筑形式與使用功能協(xié)調(diào)一致，力求功能完善、技術(shù)先進(jìn)，具有一定的超前性； 技術(shù)設(shè)施與服務(wù)目標(biāo)相一致的原則 注重環(huán)保的原則 本項(xiàng)目建設(shè)用地呈近似四方形狀（詳見總平面布置圖）。雨水和生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。 3 現(xiàn)狀及建設(shè)條件 本 深航翡翠城選址在沈陽(yáng)市和平區(qū)長(zhǎng)白地區(qū)，位于渾南地區(qū)的西部，地處渾河南岸，北與富足的和平區(qū)老區(qū)隔河相望，三面環(huán)水，地勢(shì)總體較為平整，東 高西低，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)， 萬(wàn)科城已經(jīng)接近尾聲，對(duì)深航翡翠城沖擊不大 ； 遠(yuǎn)洋天地正在 銷售中，產(chǎn)品定位中低檔客戶群，深航翡翠城是高檔客戶群，雙方 產(chǎn)品、定價(jià)無(wú)可比性；中海國(guó)際尚未形成銷售，土地成本過高將直接影響其在長(zhǎng)白地區(qū)的定價(jià)， 定價(jià)過高，產(chǎn)品就必須是高檔產(chǎn)品，由于地段和容積率的限制，只能建設(shè)中低檔樓盤，市場(chǎng)前景暗淡。 綜上所述，沈陽(yáng)高端住宅（單價(jià)在 5000 元左右）銷售呈上升趨勢(shì)。 “ 十 （見表 6 62） 表61:20202020年沈陽(yáng)商品房與商品住宅竣工面積增長(zhǎng)率變化情況20020406080商品房竣工面積增長(zhǎng) 61 商品住宅竣工面積增長(zhǎng) 4 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 表6 2 : 2 0 0 0 2 0 0 7 沈陽(yáng)市住宅銷售面積( 單位: 萬(wàn)平)0200400600800100012001400%%%%%%%%%商品住宅銷售面積 99 184 1151 1303增幅 %%21% 54% %% 58% 88% 31% %1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 在建 住宅 增加 、竣工增速下降，銷售增長(zhǎng)放緩 。據(jù)目前形勢(shì)判斷，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在副省級(jí)城市中將較長(zhǎng)時(shí)間保持領(lǐng)軍地位，我市已當(dāng)之無(wú)愧地成為全國(guó)最好的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 20202020年是經(jīng)濟(jì)調(diào)整年，但是居民的可支配收入和消費(fèi)也將保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，從上述指標(biāo)來(lái)看 ，沈陽(yáng)市民存在消費(fèi)能力和動(dòng)力。據(jù)經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律， 20202020年將進(jìn)入調(diào)整階段。一個(gè)擁有 “渾河明珠、鉆石寶地 ”冠冕的 “新都心 ”，必將以其輝煌的成就達(dá)到市委要求的 “沈陽(yáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的制高點(diǎn) ”的全新高度 。地下建筑面積 (含人防 ) 萬(wàn) 平方米 。項(xiàng)目規(guī)劃為住宅小區(qū)，兼有臨街商業(yè)，其中住宅建筑面積 228065平方米 ，為地上總建筑面積的 %，商業(yè)建筑面積為 16070平方米 ，占地上總建筑面積的 %。將大力引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、星級(jí)酒店、大型綜合性購(gòu)物中心、品牌名品名店群、高檔寫字樓、大型超市、超級(jí)娛樂業(yè)、商業(yè)摩爾等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài) ， 望長(zhǎng)白島，她的未來(lái)一定會(huì)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)門類齊全，充滿生機(jī)和活力、光芒四射、熠熠生輝的 “和 諧島城 ”形象。 從 20202020年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況來(lái)看，仍保持著較高增長(zhǎng)勢(shì)頭，顯示經(jīng)濟(jì)正穩(wěn)步增長(zhǎng)。 居民消費(fèi)增長(zhǎng)率為 %， 創(chuàng) 11年來(lái)最高增長(zhǎng)。沈陽(yáng)市商品房銷售面積僅低于上海和重慶市，在全國(guó)城市中列第三位，在副省級(jí)城市中列第一位。 沈陽(yáng)市商品住宅成交量逐年上升， 07年度達(dá)到 1303萬(wàn)平方米；商品住宅總量擴(kuò)大的同時(shí)，分布格局 也與城市規(guī)劃的拓展方向相吻合，一環(huán)內(nèi)商品住宅漸少，新供應(yīng)主要區(qū)位為南、北二三環(huán)間及于洪、沈北新城。 2020 年，沈陽(yáng)市商品房和商品住宅的均價(jià)分別為 ／平方米和 元／平方米； 2020年，沈陽(yáng)市商品房及商品住房的平均價(jià)格分別為 ／平方米、 ／平方米。具體地說(shuō)， 2020～ 3000元／平方米和 4000～5000 元／ 平方米銷售面積分別占 ％和 ％，銷售金額分別占 ％和 ％；2020～ 3000元／平方米的銷售面積和銷售金額同比均下降 11％左右，而 4000～ 5000元／平方米這一價(jià)格區(qū)段均同比均上升約 10％。 ? 典型項(xiàng)目：萬(wàn)熹綠景、七里香堤、青城、翰博西耶那、和泰馨城、河畔花城 本案所在區(qū)域?yàn)樯鲜雒枋鲋械亩悈^(qū)域，區(qū)域內(nèi)定價(jià) 45005500元 /平。 3. 深航翡翠城產(chǎn)品消費(fèi)人群為高收入人群，因此宏觀調(diào)控不影響其購(gòu)買能力和欲望 。 文化東路已布有市政排污管網(wǎng)，混凝土排水干管管徑為 DN300，緊鄰施工現(xiàn)場(chǎng)，外網(wǎng)排水分為雨水、生活污水。如混濁度指標(biāo)，國(guó)標(biāo)為小于3NTU，而現(xiàn)出廠水基本控制在 1NTU以下。消防給水與生活分開設(shè)，保證消防功能的正常使用（具體方案及材料與有關(guān)部門協(xié)商后按標(biāo)準(zhǔn)待定）。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均設(shè)計(jì)為中央空調(diào)機(jī)進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，并采取濕度控制措施；空調(diào)機(jī)設(shè)高效過濾器，新風(fēng)預(yù)熱器，加濕器，送回風(fēng)管上設(shè)消聲器，保證這幾項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 5 節(jié)能 能源是人類生存必不可少的物質(zhì)，在工業(yè)化現(xiàn)代的今天，人們對(duì)能源的重視程度超過了以往任何時(shí)候。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。提出合理用深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 23 頁(yè) 共 34 頁(yè) 水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。 器具名稱 具體內(nèi)容 龍頭 不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。消火栓分別設(shè)置在走廊、樓梯附近，其間距不大于 30米，按規(guī)范要求設(shè)置一定數(shù)量消火栓。 垃圾：主要是生活垃圾。 噪聲 項(xiàng)目的噪聲多由設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生，在控制噪聲聲源方面，選用低噪聲的設(shè)備，對(duì)水泵、風(fēng)機(jī)、電機(jī)等強(qiáng)噪聲設(shè)備可采取消音、減震，使用柔性接頭等措施降噪，在項(xiàng)目施工期間也應(yīng)注意降噪問題，保證噪聲指標(biāo)達(dá)到國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)。培訓(xùn)方式可采用在職培訓(xùn)和離崗培訓(xùn)兩種形式，培訓(xùn)要明確目的有針對(duì)性，要注重實(shí)效，經(jīng)過培訓(xùn)的業(yè)務(wù)人員要通過考核才能上崗，并 加強(qiáng)必要的職業(yè)道德教育。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，重點(diǎn)跟蹤控制明顯影響工期的環(huán)節(jié)。 為保證招標(biāo)工作的規(guī)范性與公開性，工程招標(biāo)工作應(yīng)按規(guī)定的管理程序，報(bào)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)。 12財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 表 18：項(xiàng)目用地平衡表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 規(guī)劃占地面積 ㎡ 127362 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 1723 總建筑面積 ㎡ 305103 地上建筑面積 ㎡ 248385 住宅建筑面積 ㎡ 228064 商業(yè)建筑面積 ㎡ 16070 文化活動(dòng)站 ㎡ 383 社區(qū)用房 ㎡ 192 物業(yè)用房 ㎡ 686 半地下室 ㎡ 2989 地下建筑面積 ㎡ 56718 停 車位 個(gè) 1642 容積率 總建筑密度 % 綠化面積 % 表 19：銷售價(jià)格表（單位：元） 銷售價(jià)格 (均價(jià) ) 2020 2020 2020 住宅 4500 4500 4500 洋房 5500 5500 5500 別墅 11000 11000 11000 商業(yè)裙房 8000 8000 8000 車位 (個(gè) ) 100000 100000 100000 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 30 頁(yè) 共 34 頁(yè) 注：根據(jù)周邊樓盤現(xiàn)有特點(diǎn)及市場(chǎng)上同類產(chǎn)品、臨近地區(qū)的銷售價(jià)格，確定 2020 年住宅均價(jià)為 4500 元 /平 ；車位價(jià)格為 10萬(wàn)元 /個(gè)； 市內(nèi)別墅產(chǎn)品稀缺，確定均價(jià)為 11000 元 /平方米 , 洋房產(chǎn)品只有萬(wàn)科有，萬(wàn)科已經(jīng)售出，確定均價(jià)為 5500元 /平方米，商業(yè)裙房為高檔社區(qū)配套服務(wù)，確定均價(jià)為 8000元 /平方米 。 24個(gè)月。 33月銷售， 2020年 12月 全部售罄。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃應(yīng)遵循以下原則： ，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。 8 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 項(xiàng)目的建設(shè)單位是 深航（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 開發(fā)，設(shè)董事長(zhǎng)一名，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名，總工程師一名，下設(shè)工程部、財(cái)務(wù)部、人力資源與管理部、營(yíng)銷部 、統(tǒng)計(jì)部 。達(dá)標(biāo)后排入市政污水干線。 場(chǎng)區(qū)同一時(shí)間發(fā)生火災(zāi)數(shù)按一次考慮，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：消火栓按 2小時(shí)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)按 1小 時(shí)計(jì)算，則一次消防最大需要用水量為 185立方米，由新建 600立方米地下蓄水池供給。在建筑施工過程中也有設(shè)備節(jié)能的問題。充分利用雨水，減少市政供水。 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)環(huán)境，提供安全、有效的供水，污水處理，日用系統(tǒng)，節(jié)能用水。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。因?yàn)楝F(xiàn)在我們使用的主要能源煤炭和石油，都是不可再生的，所以合理的選擇能源的利用方式，節(jié)約能源是非常重要的。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 21 頁(yè) 共 34 頁(yè) 表 14：主要設(shè)備表 序號(hào) 設(shè)備名稱 單位 數(shù)量 備注 1 2 3 4 干式變壓器 高壓開關(guān)柜 低壓開關(guān)柜 配電箱 臺(tái) 臺(tái) 臺(tái) 臺(tái) 1 2 10 50 室外線路采用電纜穿鋼管保護(hù)、沿地下電纜溝敷設(shè)方案；室內(nèi)線路采用電纜橋架沿設(shè)備井及暗敷式布線，采用鋼管保護(hù)。 雨水：場(chǎng)區(qū)內(nèi)沿道路兩側(cè)鋪設(shè)雨水 管道，雨水收集后排入雨水匯集井，最終排入市政的雨水干管。按要求管網(wǎng)之間保持應(yīng)有的距離。 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)已有較大容量的通訊及有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路，可為項(xiàng)目提供通訊及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 表 12：項(xiàng)目周邊配套 商業(yè) 三好街 、 渾南新區(qū) 、 高爾夫球場(chǎng)，渾河公園 醫(yī)