【正文】 三年的總需求量。將成為臨沂高檔項(xiàng)目典范區(qū)域。 （ 2）板塊發(fā)展由自發(fā)走向引導(dǎo) 20 世紀(jì) 90 年代興起的商業(yè)板塊是資金的自發(fā)聚集，它們的形成速度較慢，但持續(xù)性較強(qiáng)。 小結(jié) 作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯 后的層面。 （ 3） 未來(lái)城市商貿(mào)中心，投資價(jià)值高 ： 作為臨沂未來(lái)的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價(jià)值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報(bào)率要高出很多。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有 3 萬(wàn)平米，大盤規(guī)模達(dá) 100萬(wàn)平米。因?yàn)闅v史及地理原因，人民廣場(chǎng)附近成為臨 沂市形成最早也是認(rèn)可度最高的商圈，客 流及物流的集中自然形成鬧市，臨沂的 “中國(guó)商貿(mào)城 ”逐漸形成， 客 流、物流、資金流 、信息流 相互交匯。 年齡及收入狀況： 4055 歲為主 ,家庭年收入 10 萬(wàn)元以上 ； 結(jié)論 （ 1） 板塊市場(chǎng)特點(diǎn)及預(yù)期 ① 濱河板塊為臨沂高檔住宅板塊； ② 板塊整體均價(jià)約 4000 元，為區(qū)域內(nèi)最高價(jià)格； ③ 各開發(fā)商重視建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)，各項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)良； ④ 住宅戶型面積彈性大， 3 室 130 平米低層銷售良好， 3（ 4）室 200 平米的戶型高層銷售良好； ⑤ 置業(yè)群體以生意人居多，此板塊是浙商等外地客商在臨沂置業(yè)之首選； ⑥ 交易 市場(chǎng) 未來(lái) 3 年將持續(xù) 活躍； ⑦ 高檔住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷售價(jià)格將持續(xù)上漲； 報(bào)告 44 ⑧ 投資熱點(diǎn)區(qū)域， 未來(lái) 5 年內(nèi)， 2 手房?jī)r(jià)格將陸續(xù)盤升 ； ⑨ 板塊市場(chǎng)內(nèi)有其他購(gòu)房現(xiàn)象存在； （ 2）分析 ① 富人居住區(qū)漸成氣候： 07 年，隨著濱河國(guó)際及蘭亭水岸、開元上城等項(xiàng)目的熱銷，表明整個(gè)濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒(méi)錢人的一種居住向往 。隨著 該 板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀賣點(diǎn)、較多的土地儲(chǔ)備，此板塊的居住環(huán)境會(huì)得到進(jìn)一步升級(jí)，板塊的范圍也將會(huì)不斷擴(kuò)張，潛力巨大。 但是南坊的市場(chǎng)供應(yīng)量在幾年內(nèi)即將飽和，供應(yīng)量是臨沂的三分之一， 預(yù)見南坊板塊在 23 年內(nèi)將是一場(chǎng)價(jià)格的血拼，質(zhì)量的血拼。 [戶型配比 ]： 板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例，戶型面積在 120180 報(bào)告 36 ㎡ 之間； 復(fù)式一般在頂層，面積 300 ㎡ 左右。 報(bào)告 34 （ 4） 供應(yīng)量 分析 南坊 2021 近期規(guī)劃人口為 24 萬(wàn)人，以人均住房面積 27 平米計(jì)算，約需 649 萬(wàn)建筑面積。 報(bào)告 32 （ 2）價(jià)格分析 32 2 南坊板塊一年內(nèi)漲幅 38%。 板塊發(fā)展概況 南坊 板塊 是最被看好的，正在建設(shè)的板塊。 羅莊區(qū)域發(fā)展概況 羅莊是臨沂 的 傳統(tǒng) 工業(yè) 區(qū) ， 以 鋼鐵焦化、陶瓷、醫(yī)藥化工等重點(diǎn) 工 業(yè) 為主，并且發(fā)展了產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 報(bào)告 28 二、區(qū)域發(fā)展概況 蘭山區(qū)域發(fā)展概況 區(qū)域內(nèi)有祊 河 、沂河、 北涑河相匯，旅游景 點(diǎn)集中， 蘭山區(qū)域是臨沂傳統(tǒng)的的政治、經(jīng)濟(jì)、文化 、商貿(mào) 中心，起著其他區(qū)域無(wú)法取代的作用。 從下表可以看出，住宅市場(chǎng)占據(jù)商品房市場(chǎng)的主流地位。其次為蘭山區(qū)，成交面積 ㎡，成交額 萬(wàn)元，成交比例占臨沂市總成交面積的 %。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例自 06 年后上升到 9%以上，臨沂房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升。 “ 一河五片 ” 是指臨沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的 五片 區(qū)域?yàn)椋? （ 1） 以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場(chǎng)和大學(xué)城為主體的蘭山片； （ 2） 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片； （ 3） 以市區(qū)物資集散、倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片； （ 4） 以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。 城鎮(zhèn)居民收入12819107729129807972071 9 . 0 0 %1 7 . 9 9 %1 2 . 9 9 %1 2 . 0 9 %8 . 6 0 %020214000600080001000012021140002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民收入 城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)率農(nóng)民人均純收入（元）472240833601315827887 . 1 4 %1 5 . 6 5 %1 3 . 3 8 %1 4 . 0 2 %1 3 . 2 7 %05001000150020212500300035004000450050002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %農(nóng)民人均純收入 農(nóng)民收入增長(zhǎng)率 報(bào)告 12 第三節(jié) 臨沂城市發(fā)展規(guī)劃 一、 臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃 規(guī)劃涉及蘭山區(qū) 、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 。 商貿(mào)物流：商貿(mào) 流通業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)是臨沂經(jīng)濟(jì)最大的亮點(diǎn)，素稱江北第一商城。 報(bào)告 8 四 、臨沂人口 臨沂市是一個(gè)多民族聚居區(qū)，共有 萬(wàn)人。 報(bào)告 4 第一部分 臨沂 城市環(huán)境 分析 報(bào)告 5 第一節(jié) 臨沂城市概況 一、臨沂區(qū)位 臨沂市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照 ,西接 棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。 第二節(jié) 總體平面規(guī)劃建議 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 報(bào)告 3 第三節(jié) 區(qū)域發(fā)展研究 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。潤(rùn)明策劃 山東臨沂 南坊 項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2021 年 5 月 報(bào)告 1 目錄 第一部分 臨沂城市環(huán)境分析 ................................................................................ 4 第一節(jié) 臨沂城市概況 .......................................................................................... 5 第 二節(jié) 臨沂經(jīng)濟(jì)狀況 .......................................................................................... 9 第三節(jié) 臨沂城市發(fā)展規(guī)劃 ..................................................................................... 12 第二部分 臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ............................................................................. 14 第一節(jié) 歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情 況 ............................................................................... 15 第二節(jié) 07－ 08 年土地市場(chǎng)調(diào)研分析 ............................................................................ 18 第三節(jié) 臨沂市住宅銷售狀況分析 ............................................................................... 23 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 ................................................................................... 26 第一節(jié) 區(qū)域發(fā)展概況 ......................................................................................... 27 第二節(jié) 板塊區(qū)域分析研究 ..................................................................................... 29 第三節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)綜述 ......................................................................................... 55 第四部分 臨沂商業(yè)環(huán)境調(diào)研分析 ........................................................................... 59 第一節(jié) 商業(yè)環(huán)境背景 ......................................................................................... 60 第二節(jié) 臨沂商業(yè)規(guī)劃 ......................................................................................... 61 第三節(jié) 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與分析 ................................................................................... 63 報(bào)告 2 第四節(jié) 本案周邊商業(yè)布局簡(jiǎn)析 ................................................................................. 69 第五節(jié) 未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ..................................................................................... 72 第六節(jié) 商業(yè)環(huán)境總結(jié) ......................................................................................... 72 第五部分 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 .............................................................................. 73 第一節(jié) 沂龍灣 ............................................................................................... 74 第二節(jié) 齊魯園 ............................................................................................... 78 第三節(jié) 南坊板塊將入市項(xiàng)目分析 ............................................................................... 81 第四節(jié) 外灘明珠 ............................................................................................. 84 第五節(jié) 鳳凰城 ............................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 基地環(huán)境研究