【正文】 有的 鞋業(yè) 經(jīng)營戶； （ 2） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈 以外的鞋類市場經(jīng)營戶； （ 3） 國內(nèi)外品牌 鞋類產(chǎn)品 代理商 ； （ 4） 投資 專業(yè)市場 商鋪 的人群。 現(xiàn)有商鋪在經(jīng)過 35 年的經(jīng)營后，其租金水平往往翻番，甚至轉(zhuǎn)讓費(fèi)用更是達(dá)到驚人的 50 萬元以上。 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì) 總投資規(guī)模 11500 萬元 左右 ，項(xiàng)目 建設(shè) 資金 投入5500 萬元 左右 。 （ 2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約 16000 萬元（其中首期投資 11950 萬元 ） 。 位置 一線 位置 二線 位置 三線 位置 商鋪 120 元 /月 /m2 110 元 /月 /m2 100 元 /月 /m2 2 層 60 元 /月 /m2 55 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 3 層 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 50 元 /月 /m2 ④ 假定項(xiàng)目市場經(jīng)營得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到 90%，則物業(yè)租金收入 萬元 /月，物業(yè)管理費(fèi)等收入 萬元 /月。 （ 2） 經(jīng)營期年度收入預(yù)測：假定項(xiàng)目市場經(jīng)營得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營收入預(yù)計(jì)如下表 （單位：萬元；本收入預(yù)估表不包含商鋪等 經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 商鋪?zhàn)饨? 面積 1 2 2 2 2 租金 均 價(jià) 100 106 月租金 100 159 辦公區(qū)租金 面積 2 3 4 4 4 4 租金 均 價(jià) 50 53 月租金 100 159 配套租金 配套面積 租金單價(jià) 100 106 月租金 5 商鋪物管費(fèi) 面積 1 2 2 2 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 10 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 辦公區(qū)物管費(fèi) 面積 2 3 4 4 4 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 5 5 5 5 月收費(fèi) 10 15 20 20 20 月均收費(fèi) 出租 100% 225 出租 90% 年收入 出租 90% 2430 （ 3） 經(jīng)營期年度利潤預(yù)測：預(yù)計(jì)經(jīng)營期第一年度稅前利潤約為 2900 萬元，預(yù)計(jì)經(jīng)營期第五年度稅前利潤達(dá)到 6000 萬元。 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營 建筑 面積約為 6 萬 m2，其中商鋪 2 萬m 辦公室 4 萬 m配套 萬 m2；另有 硬地面積 萬 m2（含綠化面積 萬 m2）。 （ 3） 建 設(shè) 投入：按照 1800 元 /m2成本計(jì)算，商鋪、 辦公區(qū) 部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為 11250 萬元，其他建設(shè)成本約為 500 萬元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及 水電、通訊、 圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費(fèi)用）； 本項(xiàng)目采用建 設(shè) 投入總計(jì) 12021 萬元左右。 （ 6） 結(jié)論：項(xiàng)目 基本 可行。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 37 頁 2021110 經(jīng)營期財(cái)務(wù)預(yù)測 （ 1） 經(jīng)營期年經(jīng)營支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營支出，包括 管理費(fèi)用、 經(jīng)營成本（含 宣傳推廣 、折舊費(fèi)用）、稅金等等。 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模 （ 1） 經(jīng)營面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營 建筑 面積約為 6 萬 m2，其中商鋪 2 萬m 辦公室 4 萬 m配套 萬 m2；另有 硬地面積 萬 m2（含綠化面積 萬 m2）。 （ 2） 經(jīng)營期年度收入預(yù)測：假定項(xiàng)目市場經(jīng)營得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增 6%，則 前五年 各年度經(jīng)營收入預(yù)計(jì)如下表 （ 單位：萬元 ） ： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 小計(jì) 租金 租賃面積 6 6 6 6 租金均價(jià) 40 月租金 100 配套商鋪?zhàn)饨? 配套面積 租金單價(jià) 100 106 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 34 頁 2021110 月租金 25 月均收費(fèi) 出租 100% 125 出租 90% 年收入 出租 90% 1350 （ 3） 經(jīng)營期年度利潤預(yù)測：預(yù)計(jì)經(jīng)營期第一年度稅前利潤約為 980 萬元，預(yù)計(jì)經(jīng)營期第五年度稅前利潤達(dá)到 3250 萬元。 （ 2） 收入規(guī)模： ① 按照定位于 倉儲(chǔ) 配套 區(qū) ： 目前 租金 應(yīng)當(dāng)為 40~50 元 /m2，而且租金 增長空間不大，增速較緩。鋪位而且還十分搶手，造成經(jīng)營者經(jīng)營成本的大幅上升，因此，經(jīng)營戶中大多數(shù)人都希望 與批發(fā)市場直接簽約。 ② 此價(jià)格參考了 天富 西城鞋業(yè)市場商鋪 的租金水平和 富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心 辦公室 的租金水平； 如有可能，參考財(cái)富天地廣場的租金或銷售價(jià)格。 （ 5） 商業(yè)運(yùn)營： ① 管理體系 設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)立綜合 辦公室、營銷中心（策劃部和 招商 部）、 物業(yè) 部（ 包括 建筑及物業(yè)管理中心 或 客戶服務(wù)中心）、 保安部、財(cái)務(wù)部等部門 ； ② 設(shè)立專業(yè)化服務(wù)窗口， 按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn) 提供服務(wù) ，實(shí)行全區(qū)封閉式 物業(yè) 管理 ，通過電子商務(wù)等手段幫助入駐企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù) ； ③ 利用 行業(yè)媒體和 網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行項(xiàng)目 形象宣傳， 適時(shí)組織行業(yè)性高端活 動(dòng) ，不斷提升行業(yè)內(nèi)的知名度和項(xiàng)目的高度 ，樹立較好的口碑 。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 28 頁 2021110 ⑦ 結(jié)構(gòu)： 無論何種 策略 定位，都需要增加現(xiàn)有建筑物業(yè)面積，因此需要 將現(xiàn)有物業(yè)全部 改建為三層框架式結(jié)構(gòu)物業(yè) ； 從項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，建議在整體物業(yè)條件方面定位于 面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的 現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 。 項(xiàng)目建設(shè)的建議 根據(jù)定位于 現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū) 的 策略 ，對項(xiàng)目建設(shè)做概要性說明。 ④ 策略 四： 領(lǐng)先策略， 面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū) 。 投入 與產(chǎn)出 ： 建設(shè) 投入一般 （估計(jì) 800 元 /m2） ， 租金 將 有 一定 提升。 配套： 只需對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)改建或擴(kuò)建。 （ 4） 根據(jù)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢和需要， 項(xiàng)目如果 引入相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu) 在專業(yè)技術(shù)人才培育、企業(yè)品牌培育等方面提供輔助性配套和 專業(yè) 化 支持，將增強(qiáng)對目標(biāo)企業(yè)客戶的吸引力。 劣勢分析 （ 1） 地理位置：本項(xiàng)目離 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈 約 1000 米，且周邊沒有大型鞋業(yè) 市場，吸引鞋業(yè) 商貿(mào)客流 移步到 本 項(xiàng)目有一定的難度。項(xiàng)目 具有一定的開發(fā)價(jià)值 ；但考慮商業(yè)配套和商圈發(fā)展的實(shí)際，項(xiàng)目可能需要 2 年左右的培育期 。 ③ 營業(yè) 管理： 面向不同的目標(biāo)市場，其管理方式也卻有不同；部分實(shí)力商家均采用 “ 商鋪 +展貿(mào)辦公室 ” 相結(jié)合的方式開展?fàn)I業(yè)，現(xiàn)場營業(yè)管理更多重視實(shí)際的溝通和推介能力 ；在客戶資源穩(wěn)定的情況下，部分商家開始撤銷商鋪而改以展貿(mào)式辦公室為經(jīng)營場所 。 （ 4） 神明 國際鞋服商貿(mào)中心 項(xiàng)目位置： 石槎路 388 號(hào) 項(xiàng)目概況： 神明國際鞋業(yè)商貿(mào)中心為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社（潭村或平沙村）所 建物業(yè)，占地面積約 35 畝，建筑面積約 5 萬 m2，共 12 幢兩層框架結(jié)構(gòu)建筑，鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 17 頁 2021110 除少量用做物流或其他行業(yè)用途外（約 30%），大部分為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室（約 70%，共約12 家，每家租用面積 1000m2 以上）， 租金為 35 元 /m2/月（實(shí)用率 90%，租金每年遞增 10%）、管理費(fèi) 3 元 /m2/月， 出租率約 90%。 評價(jià)： 該項(xiàng)目 是廣州城建集團(tuán)迄今開發(fā)的最大型商貿(mào)項(xiàng)目，也是廣州鞋業(yè)商圈的巨無霸項(xiàng)目。只有剛剛過半數(shù)的批鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 14 頁 2021110 發(fā)市場能具備代辦年檢的服務(wù)功能，提供價(jià)格信息和供求信息的功能，提供設(shè)有銀行網(wǎng)點(diǎn)的金融結(jié)算功能，具備經(jīng)常進(jìn)行一些包括路牌廣告在內(nèi)的促銷功能。相比較而言 ，由于圈內(nèi)鋪位、寫字間供應(yīng)比較緊張，租金比較高，將倉庫設(shè)在鞋業(yè)商圈內(nèi)不經(jīng)濟(jì)，成本比較高。 ② 第二層次：國際鞋 城 、天和鞋 城 、歐陸鞋 城 特點(diǎn)：建成較早，資格較老，檔次居中，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈中 心 位置。 特別說明： 由于本報(bào)告?zhèn)戎赜谛瑯I(yè)市場及其相關(guān)商戶的分析，對鞋 材 、皮具 等市場的情況不作整理和分析，具體情況可參見《調(diào)查日志》（附后）。 （ 6） 西城鞋業(yè)廣場（ 天富 西城鞋業(yè)商圈 ） ： 項(xiàng)目地址： 環(huán)市西路 89 號(hào) 95 號(hào) 項(xiàng)目概況： 西城鞋業(yè) 廣場 共有 8 幢建筑，總建筑面積約 10 萬 m2，共有商鋪約 3000 個(gè)（其中鞋業(yè)商鋪約 1500 個(gè)、鞋材商鋪約 1500 個(gè)）、展貿(mào)式辦公室約 700 間，主體建筑分為西城 鞋材市場 、華麗宮鞋業(yè)展貿(mào)中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市場 四部分，其余建筑作為配套（ 約 4 萬 m2 倉儲(chǔ) 物流等）和輔助功能（個(gè)別作為輔助專業(yè)市場）；最初市場經(jīng)營的時(shí)間為 1995年，目前為同一個(gè)運(yùn)營管理商，進(jìn)行統(tǒng)一的集中式管理；各建筑的樓層業(yè)態(tài)大體相同： 12 層為商鋪（ 共約 1000 間， 單個(gè)商鋪建筑面積約 2030m2，實(shí)用率 50%）， 3 層以上為展貿(mào)式辦公室（ 共約 250 間， 每間辦公室約100150m2，實(shí)用率 70%）；基本租滿，少有商鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租（即便有也全鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 9 頁 2021110 部為第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，目前可以成交的租金水平大致為：商鋪 1000 元 / m2，辦公室為 300 元 /m2） ?，F(xiàn)時(shí)廣場已經(jīng)有數(shù)百家鞋業(yè)經(jīng)銷商進(jìn)駐經(jīng)營，展銷的鞋款數(shù)以萬計(jì)，但全部都只有單邊一只。 評價(jià)： 多數(shù)經(jīng)營戶均自有工廠（ 75%），該類商戶往往購置一間以上商鋪或辦公室，在市場不景氣的時(shí)候往往將其中一間或多間出租以降低風(fēng)險(xiǎn)；市場出租率超過 99%，出租情況 非常 好。 但是，廣東鞋業(yè)還存在很多不足：一方面 廣東鞋類產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品附加值低和產(chǎn)品市場規(guī)模大不相適應(yīng) ， 企業(yè)研發(fā)實(shí)力弱和企業(yè)市場能力強(qiáng)不相適應(yīng) ， 產(chǎn)業(yè)根植性弱和產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)不相適應(yīng)等 ； 另一方面，因特殊的產(chǎn)業(yè)歷史緣故，廣東鞋業(yè)自主品牌和知名品牌的匱乏 。 再次， 制鞋行業(yè) 缺少 與國際同行進(jìn)行鞋技術(shù)、鞋時(shí)尚、鞋品牌交流的平臺(tái)。 鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 3 頁 2021110 第一部分 市場調(diào)查 與分析 一、 市場環(huán)境 分析 —— 國內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè) 概況 國內(nèi)鞋業(yè)概況 （ 1） 規(guī)模龐大 ，區(qū)域特色顯著 經(jīng)過 20 多年的快速發(fā)展， 中國一躍升為全球最大的鞋類生產(chǎn)國和出口國， 目前已經(jīng)有 近 3 萬家 生產(chǎn) 企業(yè)， 已在廣東、福建、溫州、成都、重慶等地形成了五大鞋類生產(chǎn)集散地，這個(gè)區(qū)域在產(chǎn)品、品牌和營銷形成了特色。鞋業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 1 頁 2021110 鞋業(yè) 項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 目 錄 第一部分 市場調(diào)查與分析 ........................................................................... 3 一、 市場環(huán)境分析 ——國內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況 .................................. 3 國內(nèi)鞋業(yè)概況 ..................................................................................3 廣東鞋業(yè)概況 ..................................................................................4 二、 廣州鞋業(yè)市場商圈分析 .................................................................... 5 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場概況 .........................................................6 環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場租金情況 ................................................... 11 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析 ............................................................................... 12 西灣路 西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況 .......................................................... 14 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析 ............................................................................... 17 第二