【正文】 臺(tái)。 （ 2） 站西路的大部分鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還處于比較低級(jí)的階段，雖然大中型批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)水平比較低。 （ 3） 配套：項(xiàng)目除了 相鄰的 大型社區(qū) —嶺南灣畔餐飲 配套外，周邊 餐飲 、商旅 配套缺乏。 劣勢(shì)分析 （ 1） 地理位置：本項(xiàng)目離 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈 約 1000 米，且周邊沒(méi)有大型鞋業(yè) 市場(chǎng)，吸引鞋業(yè) 商貿(mào)客流 移步到 本 項(xiàng)目有一定的難度。 項(xiàng)目所在商圈位置： 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 22 頁(yè) 2021110 二、 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析 （ SWOT分析） 優(yōu)勢(shì) 分析 （ 1） 地理位置優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 處于城郊結(jié)合部，交通方便，運(yùn)輸條件較好，是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。 （ 2） 公共交通： ? 20 多 路 公車(chē)線(xiàn)近在門(mén)口 （黑山站） ： 有 17 、 6 7 80、 1317 17 17 19 21 21 22 22 23 24 5254 54 83夜 夜 1夜 21 路車(chē)。 項(xiàng)目周邊配套情況 （略）。項(xiàng)目 具有一定的開(kāi)發(fā)價(jià)值 ；但考慮商業(yè)配套和商圈發(fā)展的實(shí)際，項(xiàng)目可能需要 2 年左右的培育期 。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 20 頁(yè) 2021110 第二部分 項(xiàng)目可行性 建議 一、 項(xiàng)目的相關(guān)情況 項(xiàng)目概況： 該項(xiàng)目位于廣州市 荔灣區(qū)西北部， 地塊總占地面積約 30 畝，建筑面積可達(dá) 6 萬(wàn) m2， 緊鄰 荔灣至白云的交通要道之一 西灣路西側(cè)（原廣州水泥廠舊址南方），前身為 廣東 二輕 儲(chǔ)運(yùn) 公司西灣倉(cāng)庫(kù)。 ② 影響行業(yè)或企業(yè)發(fā)展的幾個(gè)因素 ： ? 行業(yè)的起伏波動(dòng) ：廣東鞋業(yè)以外銷(xiāo)為主，海外市場(chǎng)的變化波動(dòng)對(duì)鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 19 頁(yè) 2021110 行業(yè)影響較大，商戶(hù)對(duì)此一般都比較重視 ； ? 金融因素的影響 人民幣升值對(duì)出口的影響 ； ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素 工商管理部門(mén)的打假行動(dòng)等 ：大部分缺少自主品牌，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和品牌建設(shè)方面缺少投入和經(jīng)驗(yàn) ； ? 經(jīng)營(yíng)因素的變化 成本加大、利潤(rùn)降低 ：目前原材料和人力資源成本的上漲，使得鞋業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)大大降低，因此在投入方面更為慎重 。 （ 3） 商戶(hù)考慮的實(shí)際情況 ① 經(jīng)營(yíng)的投入和產(chǎn)出情況 ：鞋業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻目前不高，一般投資 2050萬(wàn)即可；但是如果進(jìn)行系統(tǒng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) ——尤其 是進(jìn)行品牌建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，則需要較大投入和較長(zhǎng)時(shí)間。 ③ 營(yíng)業(yè) 管理： 面向不同的目標(biāo)市場(chǎng)，其管理方式也卻有不同；部分實(shí)力商家均采用 “ 商鋪 +展貿(mào)辦公室 ” 相結(jié)合的方式開(kāi)展?fàn)I業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)管理更多重視實(shí)際的溝通和推介能力 ；在客戶(hù)資源穩(wěn)定的情況下，部分商家開(kāi)始撤銷(xiāo)商鋪而改以展貿(mào)式辦公室為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 。 （ 2） 商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)管理情況和思路 ① 目標(biāo)市場(chǎng)和客戶(hù)對(duì)象 ：商戶(hù)的目標(biāo)市場(chǎng)比較清晰，一般分為歐美、中東、南亞和非洲幾個(gè)類(lèi)別和層次 。 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶(hù)分析 （ 1） 商戶(hù)構(gòu)成情況 ① 地域分布： 來(lái)自全國(guó)各地，主要為廣東（約 50%）、浙江（約 25%）。 （ 5） 溪雨國(guó)際鞋業(yè)總匯 項(xiàng)目位置： 西槎路 603 號(hào) 項(xiàng)目概況： 溪雨國(guó)際鞋業(yè)總匯占地面積約 15 畝，建筑面積約 萬(wàn) m2，主要建筑為兩層框架結(jié)構(gòu)，大部分物業(yè)已經(jīng)出租（ 95%以上） ， 大部分 （ 80%左右） 為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室 。 （ 4） 神明 國(guó)際鞋服商貿(mào)中心 項(xiàng)目位置： 石槎路 388 號(hào) 項(xiàng)目概況： 神明國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社（潭村或平沙村）所 建物業(yè)，占地面積約 35 畝，建筑面積約 5 萬(wàn) m2，共 12 幢兩層框架結(jié)構(gòu)建筑，鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 17 頁(yè) 2021110 除少量用做物流或其他行業(yè)用途外（約 30%），大部分為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室（約 70%，共約12 家，每家租用面積 1000m2 以上）， 租金為 35 元 /m2/月（實(shí)用率 90%，租金每年遞增 10%）、管理費(fèi) 3 元 /m2/月， 出租率約 90%。 租金及管理費(fèi)等： 兩年前租金約為 90100 元 /m2/月（實(shí)用率 50%），今年調(diào)整后租金為 40 元 /m2/月；暫時(shí)不收管理費(fèi)；大部分商鋪不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 評(píng)價(jià) ： 該市場(chǎng)缺少整體規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)存在先天不足；該市場(chǎng)轉(zhuǎn)型已經(jīng)兩年， 2021 年招商的出租率較高，但由于之前商業(yè)經(jīng)營(yíng)不甚理想，大部分商戶(hù)退出（除倉(cāng)儲(chǔ)部分外）。 （ 2） 西城同德鞋業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目位置： 西槎路 31 號(hào)院內(nèi) 項(xiàng)目概況： 該市場(chǎng)原為廣州市西城同德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司物業(yè)，占地面積約80 畝，建筑物分布雜亂無(wú)章，總建筑面積約 12 萬(wàn) m2，主要建筑物為倉(cāng)庫(kù)，場(chǎng)內(nèi)大部分物業(yè)已經(jīng)出租（最主要的一幢主體建筑出租作為華麗宮大酒店），絕大部分經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)。 評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目 是廣州城建集團(tuán)迄今開(kāi)發(fā)的最大型商貿(mào)項(xiàng)目，也是廣州鞋業(yè)商圈的巨無(wú)霸項(xiàng)目。 西灣路 西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況 西灣路 西槎路位于廣州市鞋業(yè)商圈的邊緣地帶，主要作為鞋業(yè)市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)配套，目前由于環(huán)市西路鞋業(yè)商圈辦公室的稀缺和緊張，已有部分中型外地鞋業(yè)企業(yè) 在西槎路設(shè)立集倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、展示等于一體的辦公室，未來(lái)還將有廣州越秀城建集團(tuán)在西灣路開(kāi)發(fā)的財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目投入使用。交易方式還是以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨對(duì)面交易為主，只有很少的批發(fā)市場(chǎng)有拍賣(mài)交易、期貨交易等現(xiàn)代化交易方式。這些重要功能的缺失表明站西路老鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的總體建設(shè)水 平 不高。只有剛剛過(guò)半數(shù)的批鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 14 頁(yè) 2021110 發(fā)市場(chǎng)能具備代辦年檢的服務(wù)功能，提供價(jià)格信息和供求信息的功能，提供設(shè)有銀行網(wǎng)點(diǎn)的金融結(jié)算功能，具備經(jīng)常進(jìn)行一些包括路牌廣告在內(nèi)的促銷(xiāo)功能。此外，許多鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的選址與開(kāi)發(fā)建設(shè)缺乏科學(xué)、統(tǒng) 一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 雖然大中型批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)水平比較低。但是，這也增加了鞋業(yè)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，并給其經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不便。相比較而言 ，由于圈內(nèi)鋪位、寫(xiě)字間供應(yīng)比較緊張，租金比較高，將倉(cāng)庫(kù)設(shè)在鞋業(yè)商圈內(nèi)不經(jīng)濟(jì)，成本比較高。在鞋業(yè)商圈的內(nèi)部?jī)H有北城、天惠在其商場(chǎng)的地下一樓和地上 5 樓擁有自己的倉(cāng)庫(kù)，其余市場(chǎng)一般都將倉(cāng)庫(kù)設(shè)置在離商圈較遠(yuǎn)的西灣路 西槎路 一帶。而對(duì)于現(xiàn)代化的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商廈，該商圈缺乏必要的會(huì)展、會(huì)議、 信息 發(fā)布等功能 。 （ 2） 環(huán)市 西路鞋業(yè)市場(chǎng)劣勢(shì)分析： ① 優(yōu)勢(shì) 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 13 頁(yè) 2021110 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈內(nèi)部配套設(shè)施相對(duì)較全，餐飲、商務(wù)、酒店、會(huì)議、展示功能齊全，但是相對(duì)而言相關(guān)配套數(shù)量較少，配套檔次較低，且很少位于商圈的核心地段，基本上分布于商圈的周邊地區(qū)。 ② 第二層次：國(guó)際鞋 城 、天和鞋 城 、歐陸鞋 城 特點(diǎn)：建成較早，資格較老，檔次居中，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈中 心 位置。 ① 第一層次：步云天地鞋 業(yè) 、富力國(guó)際 商貿(mào)中心 兩個(gè)項(xiàng)目 均是近年新建的大型鞋批發(fā)，檔次高 、 規(guī)模大 、 裝修豪華，尤其是步云天地 地理位置 上 佳 ；集中了 廣州規(guī)模最大、客流量最大、檔次最高的 鞋業(yè)商貿(mào)商戶(hù) ，款式新穎時(shí)尚，代表著廣州鞋業(yè)的最新潮流，作為國(guó)內(nèi) 中高檔 真皮鞋對(duì)外展示和貿(mào)易窗口，得到客商的普遍認(rèn)可。 3 西城鞋業(yè)廣場(chǎng) 98% 2 樓： 2301（約 45㎡ ） 8001000元 /m2/月 第一手出租單價(jià)商鋪為 500 元 /m2/月 ，辦公室為 250300 元 /m2/月 4 廣州國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng) 99% 1 樓： B182（約 50㎡） 萬(wàn)元 /月 2 樓： B151（約 50 ㎡） 萬(wàn)元 /月 5 天和鞋城 100% 1 樓： A117（約 60㎡） 萬(wàn)元 /月 2 樓： 207（約 35 ㎡） 2 萬(wàn) /月 6 勝其路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 95% 1 樓： D177（約 50㎡） 3 萬(wàn)元 /月 該 商城只有街鋪 7 富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心 95% 426 樓（約 80m2） 100 元 /m2/月 23 樓 （約 30m2） 5055 元/m2/月 8 廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場(chǎng) 30% 1 樓：A573576（約 65㎡） 150 元 /m2/月 2 樓： C203（約 50 ㎡） 60 元 /m2/月 注： 大部分 鞋業(yè)市場(chǎng)的 商鋪管理費(fèi) 20 元 /m2/月，辦公室管理費(fèi) 10 元 /m2/月 。 2 樓： A232（約 50㎡） 2 樓：800900元 /㎡ /月 2 樓： C226（約 40 ㎡） 2 樓：700800元 /㎡ /月 3 樓： A385（約 65㎡） 3 樓：700800元 /㎡ /月 3 樓： C337（約 120 ㎡） 3 樓：600700元 /㎡ /月 2 歐陸商業(yè)廣場(chǎng)鞋業(yè)城 100% 1 樓： 103B（約 30㎡） 2 萬(wàn)元 /月 3 樓： 349（約 50 ㎡） 3 萬(wàn)元 /月 已含管理費(fèi)。 特別說(shuō)明： 由于本報(bào)告?zhèn)戎赜谛瑯I(yè)市場(chǎng)及其相關(guān)商戶(hù)的分析，對(duì)鞋 材 、皮具 等市場(chǎng)的情況不作整理和分析，具體情況可參見(jiàn)《調(diào)查日志》（附后）。 13 層為商鋪，大部分曾經(jīng)出租（業(yè)態(tài)復(fù)雜），但管理混亂、經(jīng)營(yíng)不好，目前首層商鋪?zhàn)饨鸺s為 150 元 /m2/月（實(shí)用率 70%，含管理費(fèi)）；二層租金約 60 元 /m2/月（含管理費(fèi)） ；整個(gè)市場(chǎng) 大部分未租出（出租率約 30%）。 評(píng)價(jià)： 該市場(chǎng)定位清晰，商圈成熟，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)配套較好，租金較高且穩(wěn)定；該市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年經(jīng)營(yíng)，出租率較高，集中了部分經(jīng)營(yíng)實(shí)力不錯(cuò)的商家（廠家 較少 ）。 銷(xiāo)售價(jià)格及轉(zhuǎn)手費(fèi) ： 發(fā)展商未銷(xiāo)售商鋪及辦公室，但收取經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)（每間商鋪或辦公室大體為 1015 萬(wàn)元，個(gè)別的則高達(dá) 20 萬(wàn)元以上）；大部分商鋪及辦公室須交付轉(zhuǎn)讓費(fèi)（每間商鋪大體為 1015 萬(wàn)元，而辦公室則高達(dá)50 萬(wàn)元以上）。 （ 6） 西城鞋業(yè)廣場(chǎng)（ 天富 西城鞋業(yè)商圈 ） ： 項(xiàng)目地址： 環(huán)市西路 89 號(hào) 95 號(hào) 項(xiàng)目概況： 西城鞋業(yè) 廣場(chǎng) 共有 8 幢建筑，總建筑面積約 10 萬(wàn) m2，共有商鋪約 3000 個(gè)（其中鞋業(yè)商鋪約 1500 個(gè)、鞋材商鋪約 1500 個(gè)）、展貿(mào)式辦公室約 700 間，主體建筑分為西城 鞋材市場(chǎng) 、華麗宮鞋業(yè)展貿(mào)中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市場(chǎng) 四部分，其余建筑作為配套（ 約 4 萬(wàn) m2 倉(cāng)儲(chǔ) 物流等）和輔助功能（個(gè)別作為輔助專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）；最初市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間為 1995年，目前為同一個(gè)運(yùn)營(yíng)管理商，進(jìn)行統(tǒng)一的集中式管理；各建筑的樓層業(yè)態(tài)大體相同： 12 層為商鋪（ 共約 1000 間， 單個(gè)商鋪建筑面積約 2030m2，實(shí)用率 50%）， 3 層以上為展貿(mào)式辦公室（ 共約 250 間， 每間辦公室約100150m2，實(shí)用率 70%）；基本租滿(mǎn)，少有商鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租（即便有也全鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 9 頁(yè) 2021110 部為第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，目前可以成交的租金水平大致為：商鋪 1000 元 / m2，辦公室為 300 元 /m2） 。天和鞋城內(nèi)通道寬敞，配套設(shè)施齊全，設(shè)施配備較為先進(jìn)。 鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 8 頁(yè) 2021110 銷(xiāo)售價(jià)格： 發(fā)展商銷(xiāo)售了大約 60%商鋪及辦公室，目前商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格較高， 23 層商鋪售價(jià)為 萬(wàn)元 /m2，辦公室售價(jià)為 2 萬(wàn)元 /m2左右； （ 5） 天和鞋城 項(xiàng)目地址： 站西路 20－ 22 號(hào) 項(xiàng)目概況： 座落于 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈中心地帶 ，天和鞋城經(jīng)營(yíng) 10 多年，為站西路段最早的鞋類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)之一。 （ 4） 富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心 項(xiàng)目地址： 環(huán)市西路 290 號(hào) 項(xiàng)目 概況： 該中心為富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)的獨(dú)幢建筑，物業(yè)共 28 層（地下兩層、地上 26 層），總建筑面積約 12 萬(wàn) m2，主要建筑物為展貿(mào)式辦公室；除 23層定位為香港式產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)專(zhuān)區(qū)而失敗外，大部分物業(yè)已經(jīng)出租，絕大部分經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)?，F(xiàn)時(shí)廣場(chǎng)已經(jīng)有數(shù)百家鞋業(yè)經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，展銷(xiāo)的鞋款數(shù)以萬(wàn)計(jì)，但全部都只有單邊一只。 該市場(chǎng)為建筑面積約 12萬(wàn) m2， 13 層為商鋪（共約 190 個(gè)，每層約 60 個(gè)）， 49 樓為展貿(mào)式辦公室，絕大部分物業(yè)已經(jīng)出租（每層樓僅有 12 個(gè)商鋪轉(zhuǎn)租，而辦公室目前全部租滿(mǎn)并無(wú)轉(zhuǎn)租者）。 評(píng)價(jià)： 該市場(chǎng)為重建商場(chǎng)，整體規(guī)劃較好，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有較好條件，商圈鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 及項(xiàng)目建議 機(jī)密 第 7 頁(yè) 2021110 成熟，經(jīng)營(yíng)存在先天優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 歐陸商業(yè)廣場(chǎng)鞋業(yè)城 項(xiàng)目地址： 廣州市站西路 24 號(hào)宏