【正文】 第 ３０ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 武漢 固定資產(chǎn)投資 2021 年中央政府實(shí)施積極的財(cái)政政策和貨幣政策，為了減弱全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)的影響，中央政府逐步加大對(duì)公共交通、城市發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 2021 年，武漢市累計(jì)完成社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %，汽車、石油及制品類商品銷售大幅攀升，已成為帶動(dòng)武漢市消費(fèi)增長(zhǎng)的主力軍。 ?人均 GDP:約為 270美元 ?交通方式：近郊私營(yíng)鐵路與市內(nèi)國(guó)營(yíng)鐵路相銜接 ?城市發(fā)展階段：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。 從固定資產(chǎn)投資額占 GDP 的比率來(lái)看， 2021 年至今該比率快速上漲， 2021 年武漢市固定資產(chǎn)投資額占 GDP 的比率上漲到 %。 2021 年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)部分沿海地區(qū)外貿(mào)加工型企業(yè)紛紛將其生產(chǎn)基地內(nèi)遷至武漢，從而使 2021 年武漢市的進(jìn)出口總額有較大幅度的提高， 2021 年由于受 到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，進(jìn)出口總額有所下降， 2021 年武漢市的進(jìn)出口總額僅為 億元。華中地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)情況良好，處在高速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 第 ２５ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 132 武漢行政概況： 武漢市主要功能區(qū)中，漢陽(yáng)區(qū)沌口的汽車、青山區(qū)的鋼鐵、東西湖區(qū)的食品、機(jī)電、東湖高新區(qū)的光電產(chǎn)業(yè)是 武漢市四大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 ，這四個(gè)區(qū)域定位明確，全力圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，實(shí)行區(qū)域功能規(guī)劃和完善。 部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)此中央高度關(guān)注，連續(xù)開會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，顯示政府已在醞釀出手調(diào)控。反映出國(guó)家清理整治閑置未用土地，打擊囤地的覺(jué)醒。 土地收益金：對(duì)房屋用地為劃撥取得，房屋交易時(shí)，按照土地等級(jí)和房屋種類收取，由賣方承擔(dān)。均由買方承擔(dān)。 2 月 16 日，《關(guān)于建立全市統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)的實(shí)施方案》經(jīng)德思勤視點(diǎn)： 原來(lái)的武漢城市圈土地管理是以行政區(qū)劃為主，不利于統(tǒng)一管理。 德思勤視點(diǎn)： 拿地就要先付一半錢 ,會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈形成壓 力 ,遏制部分炒地、囤地行為。因此開發(fā)商拿地后更傾向于延長(zhǎng)開發(fā)時(shí)間，通過(guò)控制新盤的供應(yīng)量制造市場(chǎng)供不應(yīng)求以提高房?jī)r(jià)。 第 １７ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 牌政策和協(xié)議出讓政策的適用范圍，提出：凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開確定土地價(jià)格和土地使用權(quán)人；劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓等，符合 規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以協(xié)議方式出讓?！锻ㄖ吠瑫r(shí)規(guī)定，對(duì)中西部地區(qū)由使用者自行完成開發(fā)的工業(yè)用地，出讓價(jià)格最低可降至原標(biāo)準(zhǔn)的 15%。支持居民正常的自住和改善型住房需求，抑制市場(chǎng)中的投資行為，打擊投機(jī)性購(gòu)房群體。營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)為 5 年，增加了“快進(jìn)快出”的投機(jī)成本，能夠在一定程度上抑制投機(jī)性購(gòu)房，形成更合理的供求關(guān)系。這樣，開發(fā)商的資金來(lái)源對(duì)于市場(chǎng)銷售的依賴性將達(dá)為增加，降價(jià)促銷的現(xiàn)象將會(huì)增多。 7 月 30 日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法（征求意見稿）》，旨在防止流動(dòng)資金貸款被挪用。 同時(shí)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一是已竣工驗(yàn)收的房德思勤視點(diǎn)： 取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅后，內(nèi)外資企業(yè)可以按照相同的計(jì)稅依據(jù)、稅率及相關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，消除了稅收待遇不一致的問(wèn)題，有利于外資資本流動(dòng)，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿。 09 年一季度，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)同比增速延續(xù)了去年以來(lái)的下降趨勢(shì)，跌至 %低谷，之后即出現(xiàn)新一輪回調(diào)，二季度%，三季度 %，第四季 %，一條“ V”形反轉(zhuǎn)曲線逐步呈現(xiàn)在人們面前。 第 ９ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 價(jià)值提升途經(jīng)： 大盤必須營(yíng)造區(qū)域價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值主張，以地塊自然景觀資源提升價(jià)值，同時(shí)注重商業(yè)、配套及園林的整合來(lái)實(shí)現(xiàn)相對(duì)較弱地塊的價(jià)值提升； 客戶定位和來(lái)源： 大盤需要營(yíng)造自己專屬的客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一。 2021 年，武漢高端市場(chǎng)累計(jì)銷售 萬(wàn)套，約合面積 177 萬(wàn)方，去化推出房源總量的 72%。 09 年洪山區(qū)供應(yīng)量?jī)H為 40 萬(wàn)方，在售項(xiàng)目相對(duì)較零散，跨度較大，供應(yīng)多集中在南湖板塊。 從商品房市場(chǎng)來(lái)看： 2021 年武漢商品住宅（除經(jīng)濟(jì)適用房）供求比為 ： 1，從 08 年的供過(guò)于求（ ： 1）到 09 年的明顯的供不應(yīng)求，供求形勢(shì)發(fā)生了重大的逆轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額不斷攀升，由于城市基礎(chǔ)建設(shè)投入的相對(duì)加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例從 2021 年開始呈逐年下降的趨勢(shì)，但仍占有其總量的四分之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位仍然十分重要。 房地產(chǎn)政策方面：加快保障性住房供地速度 和建設(shè)規(guī)模。 第 ３ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目 錄 武漢華僑城項(xiàng)目市調(diào)總結(jié) 第一部分：整體環(huán)境分析 一、宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)背景分析 政策背景分析 二、中觀環(huán)境分析 武漢概況 武漢經(jīng)濟(jì) 武漢 規(guī)劃 武漢人文生態(tài) 第二部分：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 開發(fā)投資分析 土地市場(chǎng)分析 第 ４ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 商品房市場(chǎng)分析 二、重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析 開發(fā)投資分析 土地市場(chǎng)分析 商 品房市場(chǎng)分析 三、房地產(chǎn)高端市場(chǎng)分析 高端房地產(chǎn)的歷史概況 高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀 高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的溢價(jià)趨勢(shì) 四、重點(diǎn)個(gè)案分析 第三部分：客戶調(diào)查分析： 一、 客戶高端訪談 二、問(wèn)卷調(diào)查 第四部分：附錄 附錄 一 ：重點(diǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì) 附錄二：國(guó)內(nèi)經(jīng)典案例分析 第 ５ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)： 一、整體環(huán)境部分 的 總結(jié)： 宏觀層面： 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面整體向好，房地產(chǎn)政策趨緊， 預(yù)計(jì) 主要政策 的調(diào)整方向?yàn)椋? 土地政策方面：增加土地供應(yīng)，加大閑置土地處置力度，打擊囤地。 開發(fā)商對(duì)后市充滿信心。 中心城區(qū)的樓面地價(jià)基本在 20213000 元 /平米的范圍，與 07 年、 08 年相比有所下降。且整體供應(yīng)中中高檔樓盤比例占主力。其中，漢口供應(yīng) 萬(wàn)方，武昌供應(yīng) 萬(wàn)方，漢陽(yáng)供應(yīng) 萬(wàn)方。 重點(diǎn)個(gè)案分析的總結(jié)： 物業(yè)類型： 市區(qū) 大盤 功能必須是復(fù)合和分層級(jí)的，多種物業(yè)類型組合為主，以復(fù)合物業(yè)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，泛化客戶群體，在不同的開發(fā)階段發(fā)揮不同的作用。 就中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言， 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以快速起穩(wěn)回 升，得益于中國(guó)政府為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)所采取的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，及時(shí)制定完善了一系列“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策?！兑?guī)程》自 6 月 1 日起施行。 銀監(jiān)會(huì)一周兩發(fā)信貸收緊信號(hào)：規(guī)范固定資金和流動(dòng)資金貸款 7 月 27 日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，以確保固定資產(chǎn)貸款資金能真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要。一旦政策得以貫徹執(zhí)行，則開發(fā)商獲取貸款的難度將大為增加。 德思勤視點(diǎn)： 2021 年大量投機(jī)性需求入市 ,加劇了供需矛盾 ,并推動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)非理性上漲。同時(shí)響應(yīng)了 12 月 14 日國(guó)務(wù)院國(guó)四條中提到的運(yùn)用技術(shù)手段區(qū)別對(duì)待改善型置業(yè)和投資客的思路，在一定程度上做到了通過(guò)對(duì)不同的房屋類型征收營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，區(qū)別對(duì)待不同購(gòu)房群體。 國(guó)土部：重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地出讓價(jià)可降三成 5 月 13 日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā) [2021]56 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“通知”），規(guī)定對(duì)各地優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，以及農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確