【正文】 戶型； ○ 2 蕪湖縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進(jìn)城的部分購房群體 A、購買目的為自居； B、主要目的是為了子女進(jìn)城求學(xué)而購房； C、購買力相對較強(qiáng)； D、購買心理主要考慮戶型總價(jià)； E、購房也為了二次置業(yè)； ○ 3 老城區(qū)改善性需求購房群體 A、主要購買目的為自居； B、屬于工薪階層，購買能力相對較弱； C、購房主要考慮戶型總價(jià)； D、主要喜歡兩室兩廳或三室兩廳 ○ 4 外來高級務(wù)工購房群體 A、購買目的為自居； B、這部分客戶群體，收入不穩(wěn)定，但收入可觀，有一定的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 35 C、購買心理主要考慮戶型總價(jià)； D、購房原因是考慮置業(yè)、上班便利； ○ 5 政府官員、事業(yè)單位人員 A、主要購買目的為自居； B、收入穩(wěn)定，待遇高購買能力相對較強(qiáng)； C、主要喜歡較有檔次的景觀戶型； D、購房原因主要改變居住環(huán)境； ○ 6 少量投資置業(yè)群體： A、購房目的為投資置業(yè)； B、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購房能力強(qiáng)； C、購買心理主要考慮 戶型單價(jià)和升值潛力； D、一般付款方式不采取一次性付款，采用銀行按揭； 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)分析及建議 提早以中價(jià)入市，迅速去化，回籠資金 項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場環(huán)境所決定的。圍繞主 題的同時(shí)，在各項(xiàng)要素設(shè)計(jì)中力 37 求有創(chuàng)新性亮點(diǎn)。 （ 3）、營造持續(xù)的賣點(diǎn)：本案在面對強(qiáng)大而長期的區(qū)域樓盤競爭情況下，需不斷挖掘與創(chuàng)造持續(xù)的賣點(diǎn)，保持市場溫度。本案則采用雙向互動(dòng)式銷售手段，也就是說本案的銷售方式是在客戶與我們借助一些促銷活動(dòng)雙向互動(dòng)溝通，以此達(dá)到銷售目的，為“專家咨詢促銷”。 （ 3）建立團(tuán)購價(jià)格折扣：本案為贏得關(guān)系營銷與集體購房的消費(fèi)群體，設(shè)計(jì)團(tuán)購價(jià)格折扣。本案擬通過各種形式的促銷展銷及公關(guān)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷售。 41 軟件方面： （ 1）、售樓人員著裝不再是傳統(tǒng)的職業(yè)套裝，本案采用中式服裝作為制服。 目的：介紹工程奠基；傳達(dá)江南文化住宅的主題概念及對該理念的體現(xiàn)。 促銷活動(dòng) 硬廣告 目的：以全價(jià)寄售的方式吸引投資者介入，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，激發(fā) 43 樓花炒作。 時(shí)間：開盤期前期。 內(nèi)容：告知活動(dòng)內(nèi)容、細(xì)則、時(shí)間；適當(dāng)介紹樓盤特質(zhì)。 ? 優(yōu)惠招租活動(dòng) 硬廣告 目的：商鋪通過對業(yè)主的優(yōu)惠招租，吸引消費(fèi)者購買樓盤。 。 目的：強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量；繼續(xù)宣傳具有江南文化系統(tǒng)住宅的主題概念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目對該理念的具體實(shí)現(xiàn)。 時(shí)間：強(qiáng)銷期中期、促銷活動(dòng)期間。 軟廣告 目的：向消費(fèi)者說明套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的優(yōu)勢，是對消費(fèi)者利益的更好保障，從而吸引消費(fèi)者關(guān)注并實(shí)現(xiàn)購買。 內(nèi)容：宣傳內(nèi)部預(yù)定的熱烈氣氛，認(rèn)購情況的總結(jié)，宣布預(yù)定房源的大致數(shù)量與百分比。 時(shí)間：開工當(dāng)日。 （ 2）、售樓處：營造有濃郁中國文化氛圍的具有藝術(shù)感染力的賣場氛圍，室內(nèi)外充分運(yùn)用江南園林造景環(huán)境，洽談區(qū)設(shè)計(jì)成茶座形式，免費(fèi)供應(yīng)茶點(diǎn)，開發(fā)接待臺(tái)，采用情景營銷手段營造充滿親和力與輕松 的售樓環(huán)境。 （ 4）立體化銷售組織： 本案銷售組織中除售樓處及展示處外另設(shè)置外圍銷售人員，進(jìn)行人際直銷及多渠道促銷立體運(yùn)作。 價(jià)格策略 本案在整個(gè)推盤過程中，須 前期設(shè)置樓王一幢，低開高走，強(qiáng)化 39 樓盤價(jià)值升值的概念 。 觸發(fā)購房者的親情期待（配合親恩廣告）。 （ 2）、先賣包裝：本案面對的市場不確定因素較多，在樓盤建設(shè)尚未全面展開時(shí)，先抓緊時(shí)間營建現(xiàn)場售樓處及周邊景觀，讓消費(fèi)者能盡快 看到本案的特性，以利于營銷戰(zhàn)術(shù)的展開。使本項(xiàng)目迅速去化，回籠資金。 33 5 .5 目標(biāo)客戶群分析 本項(xiàng)目定位為高等收入鄉(xiāng)鎮(zhèn)及中高端城市居民的精品樓盤，那么在如今的蕪湖縣場上會(huì)有哪一部分人去購買呢？我們又要去在哪些潛在市場上挖掘客戶呢？通過調(diào)查得出下面一些結(jié)論。 （ 4）物業(yè)管理建議 提前介入，封閉 式，規(guī)范化管理 針對本項(xiàng)目所處地理位置的特殊情況，即項(xiàng)目地處蕪湖縣城西，而且緊臨火車站，高速公路出入口，來往的車輛繁多，未來人流可能較混雜。 戶型面積配比建議圖： （ 3）、價(jià)格 戶型面積 配比率 90M178。同時(shí)在樹種的配 置。 項(xiàng)目組團(tuán)建議 針對本項(xiàng)目地塊格局情況，建議項(xiàng)目形成 數(shù)個(gè) 半圍合、半開放的建筑組團(tuán)格局。在保障開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對較 低的情況下，在保證城市景觀要求的前提下，盡量提高土地利用率；同時(shí)，在滿足使用功能的前提下，合理配置建筑物的體量。 27 本項(xiàng)目所在的區(qū)域交通便利，位于 蕪湖南路以東 ， 荊 河 路以北，順應(yīng)城市中心南移趨勢 ， 周邊樓盤房價(jià)處于城市尖端。 書香名第是蕪湖縣現(xiàn)有樓盤中檔次較高的住宅樓盤，其價(jià)格變化也直接影響著蕪湖縣的房價(jià)走勢。位于蕪湖南路南端西側(cè)，毗鄰南湖，由蕪湖天虹置業(yè)開發(fā)。開發(fā)商蕪湖新紐置業(yè)有限公司。占地面積 60 畝， 建筑面積 6 萬平方米， 容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 （水岸景觀房） 主力戶型： 80100 平 銷售均價(jià)：多層 3300 元 /平， 小高層 3400 元 /平 商鋪均價(jià)：雙層 7900 元 /平，單層 6000 元 /平 儲(chǔ)藏室： 2280 元 /平 車庫： 2800元 /平 促銷方式：首付 20%，誠意金 5000 抵 15000 銷售率： 80% 銷售進(jìn)度：一期多層已售完，二期三座江景 小高層 已結(jié)頂，一、三號(hào)樓基本售完，二號(hào)樓已售 60%。 項(xiàng)目 SWOT 分析 小結(jié)： 了解市場供需狀況，把握項(xiàng)目自身特點(diǎn)，揚(yáng)長避短，才能吸引項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體。但目前蕪湖縣對 小高層 接受度還不夠充分，需要市場發(fā)展成熟才能逐漸接受。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1）項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯。為主 市場潛力分析 投資前景較好。為主 個(gè)體經(jīng)營者與地方機(jī)關(guān)管理人員 2550歲 高中、大學(xué)文化水平 已婚，子女 25歲以下。購房人群主要有四類：外出打工回來購房、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在縣城購房、婚房、子女上學(xué)用房 。近幾年，大量的外地投資者進(jìn)入蕪湖縣房地市場，使得蕪湖縣城市化建設(shè)快步發(fā)展，房地市場出現(xiàn)了前未所有的開發(fā)熱潮。 （ 1） 開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大 房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長。 從 2020 年以來，蕪湖縣的房產(chǎn)市場持續(xù)升溫。依托城鎮(zhèn)，大力發(fā)展賓館、娛樂、商務(wù)、金融、物流、文化、各類中介等第三產(chǎn)業(yè)，提升城鎮(zhèn)服務(wù)水平，提高城鎮(zhèn)品位?！疤招了崱北辉u為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 ? 第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展是城發(fā)展良性表現(xiàn)，也是推動(dòng)城發(fā)展的前提；在 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬元 ,增長 %。年末，全縣戶籍人口 383994 人，比上年增加 378人。 固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 4446 萬元；第二產(chǎn)業(yè)投資 692636萬元，增長 %，其中工業(yè)投資 691945 萬元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 148046 萬元，增長 %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 55831 萬元，增長 %。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 629179 萬元，比上年增長%。和平生態(tài)旅游區(qū)地處蕪湖縣南部新設(shè)的紅楊鎮(zhèn)內(nèi)，距縣城灣 沚 12 公里，青弋江、灣西路貫穿全境，旅游區(qū)總面積 68。 市 場調(diào)查報(bào)告及地塊規(guī)劃建議書 蕪湖縣自來水廠地塊（ 09091 地塊） 初 稿 杭州恒達(dá)房地產(chǎn)代理有限公司 2 目 錄 一、蕪湖縣域概況 ........................................... 3 蕪湖縣地理位置 ............................................. 3 蕪湖縣 歷史概述 ............................................. 3 蕪湖縣旅游交通 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。入夏以來千畝水面蓮葉接天，荷花映日， 4 使“陶辛水韻”更添異彩 ，吸引遠(yuǎn)道游客紛至沓來。 （ 2） 2020 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 2020 年蕪湖縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 單項(xiàng)名稱 總額 增長率 GDP 億元 % 財(cái)政收入 億元 % 財(cái)政支出 億元 % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 % 金融機(jī)構(gòu)人民幣存款 47 億元 比年初增加 億元 在崗職工平均工資 32488 元 % 農(nóng)村居民人均純收入 6405 元 19% 6 人均生活用房面積 平方米 增加 平方米 國民經(jīng)濟(jì)。本年項(xiàng)目建成投產(chǎn)率 %，固定資產(chǎn)交付使用率 %。 7 人口。該數(shù)據(jù)表明了蕪湖縣作為第二產(chǎn)業(yè)定位中良好的執(zhí)行能力， 2020 年其第二產(chǎn)業(yè)較上年增長了%，支柱產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長有利 于商業(yè)、金融、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡。 “城市化戰(zhàn)略”重點(diǎn)圍繞把 灣 沚 建成蕪湖市副中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，以規(guī)劃為龍頭，以現(xiàn)代化為導(dǎo)向，以要素集聚為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強(qiáng)灣 沚 及中心鎮(zhèn)的集聚和輻射 11 功能，初步形成特色鮮明、布局合理、發(fā)展協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。但蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展仍然處于初級階段，目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的 樓盤，具有較高的提升空間。 而且，蕪湖縣房產(chǎn)市場基本為外地開發(fā)商壟斷，其中，書香名第