【正文】 戶型； ○ 2 蕪湖縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進城的部分購房群體 A、購買目的為自居； B、主要目的是為了子女進城求學而購房； C、購買力相對較強； D、購買心理主要考慮戶型總價； E、購房也為了二次置業(yè)； ○ 3 老城區(qū)改善性需求購房群體 A、主要購買目的為自居； B、屬于工薪階層，購買能力相對較弱； C、購房主要考慮戶型總價； D、主要喜歡兩室兩廳或三室兩廳 ○ 4 外來高級務工購房群體 A、購買目的為自居； B、這部分客戶群體，收入不穩(wěn)定，但收入可觀，有一定的 經(jīng)濟實力； 35 C、購買心理主要考慮戶型總價； D、購房原因是考慮置業(yè)、上班便利； ○ 5 政府官員、事業(yè)單位人員 A、主要購買目的為自居； B、收入穩(wěn)定，待遇高購買能力相對較強； C、主要喜歡較有檔次的景觀戶型； D、購房原因主要改變居住環(huán)境； ○ 6 少量投資置業(yè)群體： A、購房目的為投資置業(yè)； B、經(jīng)濟實力雄厚，購房能力強； C、購買心理主要考慮 戶型單價和升值潛力； D、一般付款方式不采取一次性付款，采用銀行按揭； 項目入市時機分析及建議 提早以中價入市，迅速去化，回籠資金 項目的入市時機并不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。圍繞主 題的同時，在各項要素設計中力 37 求有創(chuàng)新性亮點。 （ 3）、營造持續(xù)的賣點：本案在面對強大而長期的區(qū)域樓盤競爭情況下，需不斷挖掘與創(chuàng)造持續(xù)的賣點，保持市場溫度。本案則采用雙向互動式銷售手段，也就是說本案的銷售方式是在客戶與我們借助一些促銷活動雙向互動溝通，以此達到銷售目的，為“專家咨詢促銷”。 （ 3）建立團購價格折扣：本案為贏得關系營銷與集體購房的消費群體，設計團購價格折扣。本案擬通過各種形式的促銷展銷及公關活動實現(xiàn)銷售。 41 軟件方面： （ 1）、售樓人員著裝不再是傳統(tǒng)的職業(yè)套裝，本案采用中式服裝作為制服。 目的：介紹工程奠基；傳達江南文化住宅的主題概念及對該理念的體現(xiàn)。 促銷活動 硬廣告 目的：以全價寄售的方式吸引投資者介入，降低投資風險，激發(fā) 43 樓花炒作。 時間：開盤期前期。 內(nèi)容：告知活動內(nèi)容、細則、時間；適當介紹樓盤特質(zhì)。 ? 優(yōu)惠招租活動 硬廣告 目的：商鋪通過對業(yè)主的優(yōu)惠招租，吸引消費者購買樓盤。 。 目的：強調(diào)工程質(zhì)量；繼續(xù)宣傳具有江南文化系統(tǒng)住宅的主題概念，強調(diào)項目對該理念的具體實現(xiàn)。 時間：強銷期中期、促銷活動期間。 軟廣告 目的：向消費者說明套內(nèi)面積計價的優(yōu)勢，是對消費者利益的更好保障，從而吸引消費者關注并實現(xiàn)購買。 內(nèi)容：宣傳內(nèi)部預定的熱烈氣氛，認購情況的總結，宣布預定房源的大致數(shù)量與百分比。 時間：開工當日。 （ 2）、售樓處：營造有濃郁中國文化氛圍的具有藝術感染力的賣場氛圍，室內(nèi)外充分運用江南園林造景環(huán)境，洽談區(qū)設計成茶座形式，免費供應茶點，開發(fā)接待臺，采用情景營銷手段營造充滿親和力與輕松 的售樓環(huán)境。 （ 4）立體化銷售組織： 本案銷售組織中除售樓處及展示處外另設置外圍銷售人員，進行人際直銷及多渠道促銷立體運作。 價格策略 本案在整個推盤過程中，須 前期設置樓王一幢，低開高走，強化 39 樓盤價值升值的概念 。 觸發(fā)購房者的親情期待（配合親恩廣告）。 （ 2）、先賣包裝：本案面對的市場不確定因素較多，在樓盤建設尚未全面展開時，先抓緊時間營建現(xiàn)場售樓處及周邊景觀，讓消費者能盡快 看到本案的特性，以利于營銷戰(zhàn)術的展開。使本項目迅速去化，回籠資金。 33 5 .5 目標客戶群分析 本項目定位為高等收入鄉(xiāng)鎮(zhèn)及中高端城市居民的精品樓盤，那么在如今的蕪湖縣場上會有哪一部分人去購買呢？我們又要去在哪些潛在市場上挖掘客戶呢？通過調(diào)查得出下面一些結論。 （ 4）物業(yè)管理建議 提前介入，封閉 式，規(guī)范化管理 針對本項目所處地理位置的特殊情況，即項目地處蕪湖縣城西，而且緊臨火車站，高速公路出入口，來往的車輛繁多，未來人流可能較混雜。 戶型面積配比建議圖： （ 3）、價格 戶型面積 配比率 90M178。同時在樹種的配 置。 項目組團建議 針對本項目地塊格局情況，建議項目形成 數(shù)個 半圍合、半開放的建筑組團格局。在保障開發(fā)風險相對較 低的情況下，在保證城市景觀要求的前提下，盡量提高土地利用率；同時，在滿足使用功能的前提下，合理配置建筑物的體量。 27 本項目所在的區(qū)域交通便利，位于 蕪湖南路以東 ， 荊 河 路以北，順應城市中心南移趨勢 ， 周邊樓盤房價處于城市尖端。 書香名第是蕪湖縣現(xiàn)有樓盤中檔次較高的住宅樓盤，其價格變化也直接影響著蕪湖縣的房價走勢。位于蕪湖南路南端西側，毗鄰南湖，由蕪湖天虹置業(yè)開發(fā)。開發(fā)商蕪湖新紐置業(yè)有限公司。占地面積 60 畝， 建筑面積 6 萬平方米， 容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 （水岸景觀房） 主力戶型： 80100 平 銷售均價：多層 3300 元 /平， 小高層 3400 元 /平 商鋪均價：雙層 7900 元 /平，單層 6000 元 /平 儲藏室： 2280 元 /平 車庫： 2800元 /平 促銷方式：首付 20%，誠意金 5000 抵 15000 銷售率： 80% 銷售進度：一期多層已售完，二期三座江景 小高層 已結頂，一、三號樓基本售完，二號樓已售 60%。 項目 SWOT 分析 小結： 了解市場供需狀況，把握項目自身特點，揚長避短，才能吸引項目目標消費群體。但目前蕪湖縣對 小高層 接受度還不夠充分，需要市場發(fā)展成熟才能逐漸接受。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1）項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。為主 市場潛力分析 投資前景較好。為主 個體經(jīng)營者與地方機關管理人員 2550歲 高中、大學文化水平 已婚，子女 25歲以下。購房人群主要有四類：外出打工回來購房、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在縣城購房、婚房、子女上學用房 。近幾年，大量的外地投資者進入蕪湖縣房地市場，使得蕪湖縣城市化建設快步發(fā)展，房地市場出現(xiàn)了前未所有的開發(fā)熱潮。 （ 1） 開發(fā)規(guī)模迅速擴大 房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長。 從 2020 年以來，蕪湖縣的房產(chǎn)市場持續(xù)升溫。依托城鎮(zhèn)，大力發(fā)展賓館、娛樂、商務、金融、物流、文化、各類中介等第三產(chǎn)業(yè)，提升城鎮(zhèn)服務水平，提高城鎮(zhèn)品位?！疤招了崱北辉u為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點。 ? 第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展是城發(fā)展良性表現(xiàn)，也是推動城發(fā)展的前提；在 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬元 ,增長 %。年末，全縣戶籍人口 383994 人，比上年增加 378人。 固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 4446 萬元；第二產(chǎn)業(yè)投資 692636萬元，增長 %，其中工業(yè)投資 691945 萬元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 148046 萬元，增長 %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 55831 萬元，增長 %。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 629179 萬元，比上年增長%。和平生態(tài)旅游區(qū)地處蕪湖縣南部新設的紅楊鎮(zhèn)內(nèi)，距縣城灣 沚 12 公里，青弋江、灣西路貫穿全境，旅游區(qū)總面積 68。 市 場調(diào)查報告及地塊規(guī)劃建議書 蕪湖縣自來水廠地塊（ 09091 地塊） 初 稿 杭州恒達房地產(chǎn)代理有限公司 2 目 錄 一、蕪湖縣域概況 ........................................... 3 蕪湖縣地理位置 ............................................. 3 蕪湖縣 歷史概述 ............................................. 3 蕪湖縣旅游交通 ............................ 錯誤 !未定義書簽。入夏以來千畝水面蓮葉接天，荷花映日， 4 使“陶辛水韻”更添異彩 ，吸引遠道游客紛至沓來。 （ 2） 2020 年主要經(jīng)濟指標分析 2020 年蕪湖縣經(jīng)濟指標： 單項名稱 總額 增長率 GDP 億元 % 財政收入 億元 % 財政支出 億元 % 社會消費品零售總額 億元 % 金融機構人民幣存款 47 億元 比年初增加 億元 在崗職工平均工資 32488 元 % 農(nóng)村居民人均純收入 6405 元 19% 6 人均生活用房面積 平方米 增加 平方米 國民經(jīng)濟。本年項目建成投產(chǎn)率 %，固定資產(chǎn)交付使用率 %。 7 人口。該數(shù)據(jù)表明了蕪湖縣作為第二產(chǎn)業(yè)定位中良好的執(zhí)行能力， 2020 年其第二產(chǎn)業(yè)較上年增長了%，支柱產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長有利 于商業(yè)、金融、服務等第三產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡。 “城市化戰(zhàn)略”重點圍繞把 灣 沚 建成蕪湖市副中心城市的戰(zhàn)略目標，以規(guī)劃為龍頭，以現(xiàn)代化為導向，以要素集聚為基礎，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，不斷完善基礎設施條件，增強灣 沚 及中心鎮(zhèn)的集聚和輻射 11 功能，初步形成特色鮮明、布局合理、發(fā)展協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。但蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展仍然處于初級階段，目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的 樓盤，具有較高的提升空間。 而且，蕪湖縣房產(chǎn)市場基本為外地開發(fā)商壟斷，其中，書香名第