【正文】 該廣告計(jì)劃時(shí)間為樓盤開發(fā)的第一階段，僅為粗略構(gòu)架。 45 目的：介紹工程完工；介紹工程質(zhì)量；透露項(xiàng)目的大致規(guī)劃設(shè)計(jì)，傳達(dá)具有江南文化的系統(tǒng)住宅這樣一個(gè)概念及項(xiàng)目對(duì)該理念的體現(xiàn)。 時(shí)間：強(qiáng)銷期中期。 時(shí)間：內(nèi)部預(yù)告結(jié)束階段。 內(nèi)容：宣布樓盤銷售在即，介紹樓盤及認(rèn)購(gòu)方式，宣傳樓盤增值理由和趨勢(shì)。 廣告投放計(jì)劃 建議本項(xiàng)目廣告投放分為建設(shè)階段、預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、收尾期五個(gè)階段，分別投入不等量的廣告，將樓盤信息、促銷訊息、公司形 象傳達(dá)給消費(fèi)者，并起到引發(fā)購(gòu)買行為、樹立公司形象品牌的作用。本案贏得銷售的成功，擬 靈活運(yùn)用口碑營(yíng)銷手段，制定口碑營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，通過(guò)各種促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)及正常的銷售途徑，鼓勵(lì)與發(fā)展口碑宣傳。 本案可與 蕪湖縣、蕪湖 市一家或兩家媒體建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，房產(chǎn)營(yíng)銷，媒體的運(yùn)用很重要，通過(guò)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，可在傳播推廣中占據(jù)低成本與品牌營(yíng)造的作用，同時(shí)亦可利用媒體資源，創(chuàng)造銷售渠 道。 （ 5）、支持集體購(gòu)房：目前已有集體購(gòu)房現(xiàn)象，他們通過(guò)網(wǎng)上找到買同一樓盤的若干人群，集體與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。 客戶及親屬生日、傳統(tǒng)節(jié)日，給客 戶郵寄賀卡與禮物。 （ 1）、打人文健康、價(jià)優(yōu)牌：以江南文化營(yíng)銷手段營(yíng)造本案的品質(zhì)差異性。 考慮到未來(lái)市場(chǎng)銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，同時(shí)政府宏觀調(diào)控政策方面尚存在諸多不確定因素。有兩方面優(yōu)勢(shì)，一方面是提高本案品質(zhì)形象，另一方面對(duì)本案的開發(fā)商企業(yè)品牌樹立有很大的促進(jìn)作用。以上 5% 32 根據(jù)調(diào)查，在價(jià)格上影響消費(fèi)者購(gòu)房的最主要因素是總價(jià)， 2840萬(wàn)的總價(jià)是消費(fèi)者承受比例最高的。 （ 2）、戶型 建議面積配比： 針對(duì)市場(chǎng)空缺點(diǎn)，項(xiàng)目主力戶型面積控制在 80120ｍ 178。 如設(shè)沿街店面，則建議開間規(guī)劃為 ～ ； 30 詳細(xì)規(guī)劃建議 （ 1）、小區(qū)自身規(guī)劃： 建筑形態(tài)： 小高層 +小 高層 在容積率、建筑密度、綠化率的限制的情況下尋找最佳的組合形式為了使利潤(rùn)最大化，盡量將容積率做高，建議小區(qū)建筑公寓以 小高層 為主，輔以 小高層 建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約時(shí)尚或清新典雅 建筑立面是建筑風(fēng)格中最形象的，簡(jiǎn)約時(shí)尚的外立面容易營(yíng)造項(xiàng)目“人文健康”的定位，同時(shí)易于控制成本。 (4) 在滿足規(guī)劃條件的前提下，盡量提高土地利用率，均勻地 分配建筑體量，把握景觀時(shí)尚建筑的造型特色，以現(xiàn)代化造型元素來(lái)形成整體建筑風(fēng)格，使本項(xiàng)目既具個(gè)性又兼顧城市總體規(guī)劃的景觀亮點(diǎn)。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)建議 根據(jù)本項(xiàng)目地塊所處的地形和土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，結(jié)合我們對(duì)地塊區(qū)域所做的市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下建議： 規(guī)劃指標(biāo)要求 本項(xiàng)目占地面積約為： 33418 ㎡ ，容積率 ，地上建筑面積規(guī)劃 28 為： ㎡ 。 未來(lái)推出土地，除八達(dá)拍得的地塊外，近期還有東湖公園以北189畝、縣政府廣場(chǎng)以南 約 48畝與東湖公園以西 40畝三塊土地推出。 小結(jié) 縣城目前在售樓盤很少，且檔次較低，近期開發(fā)具代表性的主要有以上三個(gè)樓盤。一期為 2 幢 小高層 。開盤日期未定。整體以東湖公園為靈魂，占地面積 506 畝，建筑面積 50萬(wàn)余 ㎡ ，綠地率 %，建筑密度 %，容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 、 小高層 、花園 洋房、商業(yè)街等，匯聚幼兒園、小學(xué)、商業(yè)休閑、高級(jí)會(huì)所、公園景觀等一體的“一站式新都市湖畔生活城”。 威脅 政策影響 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，使投機(jī)性的消費(fèi)群體將減少。據(jù)蕪湖縣司法局郭局長(zhǎng)介紹，已有多家開發(fā)商前來(lái)了解蕪湖縣土地出讓情況。根據(jù)測(cè)算，蕪湖 縣現(xiàn)有樓盤項(xiàng)目，除樓面地價(jià)外，建安費(fèi)用、前期費(fèi)用等其他相對(duì)穩(wěn)定的成本大約為 2020 元 /㎡ 。為主 ， 部分 140ｍ 178。 投資 80100ｍ 178。 多層 受歡迎 隨著市民購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變，人們不再只關(guān)心價(jià)格和地段，而是開始注重房子的綜合指標(biāo)：社區(qū) 規(guī)劃、建筑外立面、景觀、建材、物業(yè)等等。 房產(chǎn)回顧 小結(jié)： ● 供需關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)變 14 蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，已達(dá)到了相對(duì)的“量”的突破，特別是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)速度快，供求結(jié)構(gòu)改變，市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)； ● 購(gòu)買力增強(qiáng) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的上漲，有效購(gòu)房比例上 升。蕪湖縣經(jīng)濟(jì)是隨著機(jī)械工業(yè)園的建立而逐漸發(fā)展起來(lái)的， 發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，發(fā)展水平不高。 12 三、蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 蕪湖縣房產(chǎn)回顧 近些年來(lái)，蕪湖縣著力推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，全縣房地產(chǎn)業(yè)保 持了快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。縣城灣 沚 距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車程。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副 產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增長(zhǎng)緩慢的跡象，則表現(xiàn)出蕪湖縣城化發(fā)展進(jìn)程在日益提高。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 153654 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額 26092 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。全年完成固定資產(chǎn)投資 845148 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %；其中，城鎮(zhèn)投 資 820618 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。有利于城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險(xiǎn)”，歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地。縣境東南鄰宣城，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇） 、“沿江”（沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。 相思島距蕪湖縣縣城灣 沚 鎮(zhèn)西北 2 公里處，汪潭似玉盤，托起相思島這顆水上明珠，汪潭湖面寬廣，煙波浩渺，島上樹木蔥郁，鳥破幽靜，潭中有龍的傳說(shuō)，島上凄美的故事，島為潭增色，潭映島添景。人均生產(chǎn)總值 16385 元，比上年增長(zhǎng) %。 市 場(chǎng)消費(fèi)。全年人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長(zhǎng)率為 ‰。 （ 4） 蕪湖縣 消費(fèi)品市場(chǎng)概況 2020－ 2020年 蕪湖縣市場(chǎng) 消費(fèi) 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 消費(fèi)品零售總額 105037 120268 萬(wàn)元 143913 萬(wàn)元 181617 萬(wàn)元 增長(zhǎng)率 % % % % 2020 年， 蕪湖縣 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 181617 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，增幅為近 12年來(lái)最高。蕪湖縣社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅 速，是全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、群眾體育先進(jìn)縣、計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)縣，目前正在創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)縣。 蕪湖縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)、工貿(mào)中心建設(shè)步伐日漸加大。目前縣城內(nèi)住宅樓盤均價(jià) 35003800 元 /㎡ ，并仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 （ 2）商品房銷售繼續(xù)旺盛 2020年，蕪湖縣全年銷售商品房 ，比上年增長(zhǎng) %；商品房銷售額 18633 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。其市場(chǎng)特點(diǎn)表現(xiàn)為： 房源少，去化速度較快 15 蕪 湖縣在售與規(guī)劃樓盤不多，在售樓盤銷售基本進(jìn)入尾盤，銷售去化較好 。 潛在客戶需求分析 蕪湖縣房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 職業(yè)特征 年齡 文 化 程 度 家庭狀況 家 庭 月 收 入 購(gòu)買目的 主要需求 面積區(qū)域 16 蕪湖縣企事業(yè)單位從業(yè)人員及機(jī)關(guān)工作人員 3045歲 大專及以上文化水平 已婚，子女 10歲以下 2500 元以上 方便工作 改變居住現(xiàn)狀 投資 90130ｍ 178。為主 17 城市拆遷安置戶 3050歲 高中以上 已婚，子女 23歲以下可與長(zhǎng)輩同住 2020 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。 投資環(huán)境較好。本項(xiàng)目地塊位于城南行政辦公文教居住新區(qū)核心地段，距老城區(qū)商業(yè)繁華 中心僅幾 20 分鐘，尤其是南面緊鄰縣政府辦公大樓和寬敞的廣場(chǎng)，必將吸引政府、企事業(yè)單位職工的關(guān)注； （ 2）項(xiàng)目地塊大小適中、形狀規(guī)則、基本無(wú)拆遷，啟動(dòng)速度快、資金需求量不大，便于房產(chǎn)操作。 （ 2）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng) 目前蕪湖縣在售樓盤較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。 主力戶型： 主力戶型有 76 平方米的精致小二房， 89平方米的溫馨小三房及 104 平方米、 128 平方米的舒適大三房。位于蕪湖中路商業(yè)核心區(qū)域，由蕪湖晟鑫房產(chǎn)開發(fā)，總建筑面積 33620 ㎡ 。 12 月開盤，價(jià)格未定。項(xiàng)目占地面積 36667 平方米，建筑面積 51300 平方米，容積率，由十六棟三至十一層公寓組成?，F(xiàn)已尾盤，其中最后一期西 2 樓將于 11 月底開盤，明年 10月交房?，F(xiàn)各樓盤售價(jià)約在 3300～ 4000 元 /㎡ 之間，據(jù)調(diào)查蕪湖縣樓盤均價(jià)集中在 3800 元 /平米 左右，但目前市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)高品質(zhì)、中低價(jià)位的房產(chǎn)品。落實(shí)貫徹“尊重自然”與“環(huán)境可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，在充分考慮項(xiàng)目各種基本要素的基礎(chǔ)上，力求創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵豐富及個(gè)性鮮明的時(shí)尚居住社區(qū)。本項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀也有待進(jìn)一步開發(fā)，就目前情況，建議本項(xiàng)目建設(shè)成住宅產(chǎn)品較為適宜。 ① 打造主題景觀 豐富景觀軸線，沿主軸線兩邊多布置園林小品及小的休閑活動(dòng)空間。 35％ 110120M178。引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司采用專家顧問(wèn)式服務(wù)，形成品牌疊加效應(yīng)，提供人性化的親情物業(yè)管理服務(wù)，提高樓盤升值空間，加快銷售速度。 （ 2）、本項(xiàng)目目標(biāo)客群行為分析及因素分解 ○ 1 蕪湖縣企業(yè)中 小高層 購(gòu)房群體 34 A、主要購(gòu)買目的為自居； B、屬于工薪階層，購(gòu) 買能力相對(duì)較弱； C、購(gòu)房原因主要考慮房?jī)r(jià)及上班方便； D、主要比較喜歡兩室兩廳的