【正文】 、百悅公園城邦和南湖水上娛樂(lè)生態(tài)園的開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，當(dāng)?shù)厝藢?duì)外地開(kāi)發(fā)商接受度較高。 ● 消費(fèi)習(xí)慣： 小高層 受青睞 居民開(kāi)始對(duì)高檔物業(yè)、個(gè)性化房屋住宅的消費(fèi)上漲幅度增大， 小高層 、需求漲幅明顯，表明蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)住宅品質(zhì)要求有進(jìn)一步的提升，也表現(xiàn)了蕪湖縣購(gòu)房消費(fèi)者也已走上相對(duì)理性的思路； ● 投資好時(shí)機(jī) 相比其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，蕪湖縣房地產(chǎn)目前處于上升開(kāi)發(fā)投資階段。 理性購(gòu)房 蕪湖縣居民的購(gòu)房心態(tài)較理性，用作投資的較少。 投資 贍養(yǎng)父母 120150ｍ178。 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 投資 100140ｍ178。 四、項(xiàng)目概況 拍賣(mài)概況 地塊名稱：蕪湖縣自來(lái)水廠地塊（ 09091 地塊） 土地性質(zhì)：居住用地 地塊面積： 33418 ㎡ （約 畝） 起 拍 價(jià)： 6050 萬(wàn)元 保 證 金： 1800 萬(wàn)元 報(bào)名時(shí)間： 2020 年 10月 20 日 — 11 月 10 日 拍賣(mài)時(shí)間： 2020 年 11月 11 日 9： 30 拍賣(mài)地點(diǎn)：蕪湖縣行政中心第三會(huì)議室 指標(biāo) 要求 容 積 率： 2 建筑面積： 66832 ㎡ 建筑密度：≤ 25% 19 建筑規(guī)劃要求 綠 地 率：≥ 35%，人均集中綠地不小于 平方米，集中綠地面積不小于 1500平方米； 建筑間距：多層南北正立面日照間距不小于 ； 小高層 日照標(biāo)準(zhǔn)不低于大寒日 3 小時(shí)，同時(shí)南北向建筑之間最小間距為 30米； 停 車 位：停車?yán)锊簧儆?70%，其中地面停車?yán)锊淮笥?10%； 配套要求：按 GB5018093《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行配套設(shè)計(jì)，其中社區(qū)居委會(huì)用房配套標(biāo)準(zhǔn)按蕪政辦 [2020]21 號(hào)文件執(zhí)行，小區(qū)防范設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)按蕪 綜治辦 [2020]1 號(hào)文件執(zhí)行； 防空地下室：按人防法律法規(guī)規(guī)定和蕪政 [2020]48 號(hào)文件執(zhí)行； 退讓紅線：沿羅福路做好綠化景觀設(shè)計(jì)，圍墻采用通透式且退羅福路規(guī)劃道路紅線不小于 4 米； 特別注意：合理避讓西北部地下供水主干管，并做好保護(hù)工作。 （ 2）規(guī)劃容積率要求為 2，因此 小高層 建筑會(huì)偏多。 未來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)大 若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)將會(huì)進(jìn)一步分流目標(biāo)客戶群，所以要把握時(shí)機(jī)。 24 （ 3） 、明珠花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：明珠花園小區(qū)位于蕪湖縣渡春路，縣二中附近，即原縣化肥廠地塊。位于迎賓大道與快速通道路口 ，世紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi)。 規(guī)劃樓盤(pán) 南湖小區(qū)。 東湖湖畔樓盤(pán)公園城邦，其規(guī)劃規(guī)模較大，已開(kāi)發(fā)的一期 14 幢 26 基本售罄，但小區(qū)建 筑品質(zhì)較低；明珠花園規(guī)模較小，只剩下 小高層中二號(hào)樓的部分樓盤(pán)。因此，要想在這個(gè)龍爭(zhēng)虎斗的市場(chǎng)占據(jù)一席之地就必須要?jiǎng)?chuàng)造出一種差異化。其構(gòu)思的重點(diǎn)在于，怎樣在受到眾多制約，且能在用地相對(duì)狹小的條件下完成對(duì)基地分配。 景觀規(guī)劃要求 要求小區(qū)整體景觀形成以一個(gè)景觀中心帶和輔助的景觀綠化帶，讓景觀均勻地分布于整個(gè)小區(qū)， 充分體現(xiàn)小區(qū)的綠色、生態(tài)、健康的主題?？梢圆捎们逍碌溲诺娜问搅⒚?，也比較容易控制成本， 景觀配置：美觀、實(shí)用率高 采用場(chǎng)所圍合的方式，或小品擺設(shè)的形式，增加整個(gè)小區(qū)的美觀度，易于制造賣(mài)點(diǎn)。建議 東邊套設(shè)計(jì)面積≤ 144ｍ 178。以中等價(jià)入市的方式，搶占目標(biāo)市場(chǎng)份額。 物業(yè)管理最大的難題是資金問(wèn)題，本案在提高物業(yè)管理檔次的同時(shí)，不能增加住戶的負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須保持蕪湖縣中等樓盤(pán)水平。 六、營(yíng)銷 推廣建議 項(xiàng)目包裝策略 針對(duì)本案主要購(gòu)房者 —— 中高端收入人群，我們對(duì)他們的消費(fèi)能力，消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行深入分析，同時(shí)在控制成本的情況下，通過(guò)各種方式適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，最后推出了我們的全新核心概念，希望在蕪湖縣樹(shù)立我們產(chǎn)品的獨(dú)特生活品位。以江南住宅景觀設(shè)計(jì)、中式物業(yè)管理支撐這一理念。 本案定期舉行客戶聯(lián)誼活動(dòng)，以增進(jìn)彼此的溝通與了解。 （ 6）、氛圍營(yíng)銷：本案在售樓處、展示處、展銷會(huì)場(chǎng)等賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造中，充分運(yùn)用音樂(lè)、燈光、氣味、藝術(shù)裝飾秩序等手段營(yíng)造具有親和力與高雅氣氛的賣(mài)場(chǎng)氛圍。 （ 3）、開(kāi)通網(wǎng)站，設(shè)立互動(dòng)式購(gòu)房網(wǎng)站。 硬件方面： （ 1）、工地圍墻：圍繞本案文化主題，營(yíng)造中國(guó)文化品味濃郁的工地圍墻設(shè)計(jì)。 目的：介紹工程奠基；向消費(fèi)者初次透露大致規(guī)劃設(shè)計(jì)，傳達(dá)具有江南文化的健康住宅。 軟新聞 目的：營(yíng)造開(kāi)盤(pán)前的氣勢(shì)，表明樓盤(pán)的受歡迎程度，吸引消費(fèi)者關(guān)注樓盤(pán)、預(yù)定樓盤(pán)。 時(shí)間：貫穿整個(gè)開(kāi)盤(pán)期。 內(nèi)容：精裝修在國(guó)內(nèi)其他大城市的發(fā)展和國(guó)外普遍的住宅模式。 軟新聞 內(nèi)容：建百年建筑；江南文化與系統(tǒng)住宅。涉及具體事件營(yíng)銷活動(dòng)以及媒體廣告投入的費(fèi)用預(yù)算，并不包括在內(nèi)。 （是以出售或者是統(tǒng)一出租 /返租的形式，需要再結(jié)合項(xiàng)目住宅的銷售情況 以及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)再商議） 內(nèi)容：告知活動(dòng)內(nèi)容，介紹樓盤(pán)和商鋪升值趨勢(shì)。 時(shí)間：強(qiáng)銷期后期。 4. 強(qiáng)銷期： 44 “有價(jià)值的房子，更幸福的選擇”促銷活動(dòng) 硬廣告 目的：吸引消費(fèi)者關(guān)注并購(gòu)買(mǎi)，制造強(qiáng)銷期 的熱潮；將有銷售阻力的部分單元，通過(guò)促銷推向市場(chǎng)，使樓盤(pán)銷售達(dá)到均衡的狀態(tài)。打消消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的疑慮。 時(shí)間：開(kāi)工前后一個(gè)月。 （ 2）、銷售道具及 VI應(yīng)用部分設(shè)計(jì)充滿江南文化藝術(shù)的風(fēng)格，售樓人員名片設(shè)計(jì)成名帖形式。例如：經(jīng)常性的雙向咨詢活動(dòng)、節(jié)假日促銷活動(dòng)。 營(yíng)銷推廣及銷售渠道的差異性策略 本案為在競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取主動(dòng)，在營(yíng)銷推廣和銷售渠道上創(chuàng)造差異性策略。 （ 3）、無(wú)差價(jià)售房：在 小高層 單元中拿出若干房源統(tǒng)一價(jià)售房。 （ 4）、草船借箭：本案營(yíng)銷策略中廣泛運(yùn)用“借”的策略，如推出營(yíng)銷主題，需借知名專家理論支持，創(chuàng)造主題賣(mài)點(diǎn)需外部拿獎(jiǎng)策略等。 營(yíng)銷手段的創(chuàng)新策略 由于本案所處的長(zhǎng)期性營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，在營(yíng)銷手段上需有自己獨(dú)特的創(chuàng)新策略，才能在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。因此一個(gè)樓盤(pán)的推出的成功與否，并不能單純地選擇某個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作等完善。 物業(yè)管理的水平與檔次是提升樓盤(pán)品質(zhì)與形象的重要因素。 35％ 120140 M178。充分發(fā)揮項(xiàng)目本身的景觀資源，打造主題景觀的概念。如果開(kāi)發(fā)商業(yè)營(yíng)業(yè)房，在不影響住宅建設(shè)的前提下可在沿街地塊發(fā)展商業(yè)。 (2) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 小高層 布置在北面，形成北高南低的建筑布局，符合建筑規(guī)劃及風(fēng)水要求。隨著消費(fèi)者的消費(fèi)心理逐步成熟，對(duì)房產(chǎn)品的品質(zhì)、以及外在 條件也在逐步提高?？墒鄯吭粗凶畹蛢r(jià) 3500 元 /㎡ ，最高價(jià)景觀房 4571元 /㎡ ，均價(jià) 3700。 安置樓盤(pán) 安置樓盤(pán)主要有 3 個(gè)：第一是都市花園，位于保沙路以東 、荊山河路兩側(cè)，是一個(gè)有 2 千余戶的大型安置小區(qū)，其中，北側(cè) 1 千余戶已入住，南側(cè)已結(jié)頂；第二個(gè)是東湖公園東北角約 1 千余戶的安置小區(qū)蕪南商座，部分已入住，部分正在施工；第三個(gè)位于蕪湖南路西側(cè)、蕪湖縣政府廣場(chǎng)對(duì)面一帶，戶數(shù)不多。 25 興業(yè)家苑。項(xiàng)目以商業(yè)為主，有一幢 18 層 小高層 住宅，共 142 套。 銷售均價(jià)： 3700 元 /平，最高價(jià)景觀房 4571 元 /平 商鋪均價(jià)：≥ 7600 元 /平 促銷方式：首付 20%， 10月開(kāi)盤(pán)每平米優(yōu)惠 80元，預(yù)付定金 5 千元抵 萬(wàn)元 銷售率： 80% 銷售進(jìn)度：最后一期西 2 樓在 11月底開(kāi)盤(pán)，明年十月交房。 （ 3）市場(chǎng)空缺 蕪湖縣場(chǎng)樓盤(pán)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為普及， 戶型比較老套 ，選擇空間相對(duì)較小。 （ 3）項(xiàng)目周邊配套較為成熟，學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公大樓等環(huán)伺左右，人居氛圍良好。蕪湖縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量、存量房及未來(lái)土地儲(chǔ)備量不多，房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 投資 90130ｍ 178。為主、 部分 140ｍ178。 小戶型受歡迎 由于房產(chǎn)價(jià)格較高，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑?80100 ㎡ 的戶型在當(dāng)?shù)剌^受歡迎，但戶型老套。 2020 年，蕪湖縣全年全年銷售商品房 13 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；商品房銷售額 36907 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 目前，蕪湖縣已形成鐵路以北生活?yuàn)蕵?lè)為主的老城區(qū)、鐵路以南辦公文教居住為主的新城區(qū)和東部機(jī)械工業(yè)園區(qū)的城市布局，城區(qū)功能分區(qū)已基本成型，正處于融合發(fā)展期，將極大地促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)逐步提速發(fā)展，加快城市化進(jìn)程。近幾年，蕪湖縣政府以發(fā)展思路為契機(jī)。 區(qū)域背景 蕪湖縣交通發(fā)達(dá)。 9 （ 4） 蕪湖縣 建筑業(yè)市場(chǎng)概況 2020－ 2020年 蕪湖縣建筑業(yè)發(fā)展 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋建筑施工面積 136 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 175 萬(wàn)平方米 199 萬(wàn)平方米 房屋建筑竣工面積 80 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 112 萬(wàn)平方米 108 萬(wàn)平方米 全縣建筑業(yè)繼續(xù)保持健康快速的發(fā)展勢(shì)頭，建筑業(yè)投資腳步加快。 小結(jié)： ? 蕪湖縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐步向上趨勢(shì)，每年國(guó) 民經(jīng)濟(jì)，人均收入以一定的比例穩(wěn)步增長(zhǎng)第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，增幅不大，在總體經(jīng)濟(jì)增幅中偏低；第二產(chǎn)業(yè)是蕪湖縣的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì) GDP 貢獻(xiàn)率超過(guò)一半以上，并且在 2020 年有較大的增長(zhǎng)幅度；第三產(chǎn)業(yè)在 2020年增幅放大，同時(shí)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率逐年穩(wěn)步增加。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 181617 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，增幅為近 12