【正文】 年來(lái)最 高。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。素有“千頃碧波，寬廣幽深，天蓄人養(yǎng)，水族繁茂”之景狀的大港位于六郎集鎮(zhèn)區(qū)西南約 6 公里處，總面積 2200 余畝，以其湖面寬廣、煙波浩渺、港灣幽靜、水天一色的風(fēng)韻，加之 諸多美好而神奇的傳說(shuō)，為其開(kāi)辟成為水上游樂(lè)、休閑餐飲、會(huì)議場(chǎng)館等提供了優(yōu)良的自然條件?，F(xiàn)轄灣 沚 、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個(gè)鎮(zhèn) 124 個(gè)村 15個(gè)社區(qū)，總面積 730平方公里，人口 萬(wàn)人。 蕪湖縣歷史概述 蕪湖縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古證明，早在四五千年前，這里應(yīng)居住著皋夷人、山越人。 蕪湖縣 域概況 小結(jié)： 綜上所述，蕪湖縣是個(gè)適合居住的城，這將有利于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和部分外地打工者和個(gè)體私營(yíng)者在該區(qū)域購(gòu)房定居。 固定資產(chǎn)投資。分區(qū)域看，縣消費(fèi)品零售額 106292萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；縣以下消費(fèi)品零售額 75325 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 ? 第一產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)相對(duì)最低同時(shí)增長(zhǎng)緩慢。 政策背景 農(nóng)業(yè)上，以?xún)?yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國(guó)家級(jí)商品糧基地縣。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長(zhǎng)江，皖贛鐵路穿越縣城， 104 省道與 205 國(guó)道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（蕪湖— 宣城）、蕪馬高速（蕪湖 — 馬鞍山）已建成通車(chē)，銅南宣高速（銅陵 — 南陵 — 宣城）、蕪雁高速（蕪湖 — 高淳）即將開(kāi)工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的 3 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。大力投入大量的資金、優(yōu)惠的政策來(lái)進(jìn)行城關(guān)區(qū)紹大線的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有了政府得大力支持，蕪湖縣的居住、商業(yè)環(huán)境將變得越來(lái)越好，利于商業(yè)、寫(xiě)字樓和住宅的開(kāi)發(fā)。 13 蕪湖縣整體市場(chǎng)處于房產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段。 2020年 1— 11月，蕪湖縣住宅銷(xiāo)量為 1876套，縣城內(nèi)共銷(xiāo)售 1483套，其中書(shū)香名第占總銷(xiāo)量的 %，陽(yáng)光半島占總銷(xiāo)量的 %。在售樓盤(pán)中， 80100 ㎡ 的戶(hù)型占了7080%。以上 私營(yíng)小業(yè)主和個(gè)體工商業(yè)者 2545歲 初中、高中 已婚，子女 15歲以下 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。為主 村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3550歲 高中及以上文化水平 已婚，子女 523歲，可能與長(zhǎng)輩子女同住 3500 元以上 改善居住環(huán)境 為子女購(gòu)房 投資 120140ｍ178。 18 投資效益較好。 劣勢(shì) （ 1）土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈。 21 （ 4）需求量增多 由于城區(qū)的擴(kuò)建，進(jìn)駐縣城人口的增多，以及舊城改造的進(jìn)行，有大量居住需求。 23 （ 2） 、公園城邦 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：百悅 ?公園城邦項(xiàng)目與蕪湖縣東湖公園僅一路之隔，東依蕪?fù)托戮€（快速通道）及蕪湖機(jī)械工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，西靠三元路，南以灣新路為界，北與東湖公園隔公園大道相望。主力戶(hù)型 89— 138 ㎡ ，均價(jià)在 4000 以上。位于灣址鎮(zhèn)城南新區(qū)，書(shū)香名第南面。安置用房總體規(guī)模不小，主要戶(hù)型為 6080 平方米的小戶(hù)型。主力戶(hù)型為 89 ㎡ 小三房，房源占了 70%，其他106128 ㎡ 占 2025%， 79㎡ 占 510%。選房時(shí)對(duì)環(huán)境、戶(hù)型、朝向等諸多要素的要求在加強(qiáng)。 (3) 充分滿足城市景觀設(shè)計(jì)要求。 住宅部分建議規(guī)劃為 多層 67 層 、 小 高層 911 層 ， 并要求形成高低起伏、錯(cuò)落有致的天際輪廓線。 ② 營(yíng)造人性化居住的氛圍 在細(xì)節(jié)上，如燈光設(shè)計(jì)，指示系統(tǒng)（小區(qū)入口標(biāo)識(shí)）等方面實(shí)現(xiàn) 31 營(yíng)造小區(qū)溫馨的生活氣氛，打造人性化居住的居住空間。 15% 140 M178。采用專(zhuān)家顧問(wèn)式服務(wù)。透徹了解市場(chǎng)時(shí)機(jī)，在具備了較成熟的開(kāi)盤(pán)條件 36 下，再切入市場(chǎng)。根據(jù)分析本案在營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng)新應(yīng)從戰(zhàn)略層面與戰(zhàn)術(shù)層面上突破。 戰(zhàn)術(shù)層面 （ 1）、情感營(yíng)銷(xiāo)：本案在銷(xiāo)售服務(wù)中，將充分運(yùn)用情感營(yíng)銷(xiāo)手段建立與客戶(hù)的良好溝通環(huán)境，具體措施如下： 38 建立客戶(hù)檔案，與客戶(hù)及潛在客戶(hù)保持長(zhǎng)期聯(lián)絡(luò)。 （ 4）、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)：本案將通過(guò)公 益性活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)及促銷(xiāo)活動(dòng)，充分利用社會(huì)關(guān)系資源進(jìn)行直銷(xiāo)。 （ 1）、與媒體建立戰(zhàn)略關(guān)系，擴(kuò)大傳播效果。 （ 6）、口碑營(yíng)銷(xiāo)： 廣告打頭，口碑為后，是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的廣泛經(jīng)驗(yàn)，大多樓盤(pán)尾期房銷(xiāo)售均由口碑宣傳完成。 （ 3）、售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)廳，例如：裝修設(shè)計(jì)、法律顧問(wèn)、工程協(xié)調(diào)服務(wù)臺(tái)。 2. 預(yù)熱期 ： 內(nèi)部預(yù)告 硬廣告 目的：試探性的低價(jià)位內(nèi)部預(yù)告。 內(nèi)容：對(duì)全價(jià)寄售活動(dòng)的說(shuō)明。 內(nèi)容：說(shuō)明房子＋裝修＋家私＋家用電器＋居室布置，說(shuō)明促銷(xiāo)活動(dòng)的內(nèi)容。 5. 收尾期： ? 結(jié)頂慶賀 硬廣告 內(nèi)容：祝賀項(xiàng)目順利結(jié)頂。 時(shí)間：收尾期。因工程的進(jìn)度未定，具體的時(shí)間涉及變數(shù)太大，故只能暫時(shí)提供大致的時(shí)間安排順序。 時(shí)間：結(jié)頂當(dāng)日。 軟廣告 目的：把精裝修的理念介紹給消費(fèi)者；說(shuō)明由房產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修是更經(jīng)濟(jì)的選擇。 3. 開(kāi)盤(pán)期 ： 正式開(kāi)盤(pán) 硬廣告 目的：宣告正式開(kāi)盤(pán)；介紹項(xiàng)目；具有江南文化的系統(tǒng)住宅概念及實(shí)現(xiàn)；（以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，此方案有待討論） 內(nèi)容：全面介紹項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)：地段、規(guī)劃、園林、戶(hù)型、建筑風(fēng)格、物業(yè)等；對(duì)主要賣(mài)點(diǎn)，即具有江南文化的系統(tǒng)住宅概念的述求，以及項(xiàng)目對(duì)該理念的具體實(shí)現(xiàn)；本項(xiàng)目?jī)r(jià)位、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)進(jìn)行說(shuō)明推廣。 時(shí)間 ：正式開(kāi)盤(pán)前。 1. 建設(shè)階段： 開(kāi)工慶賀 硬廣告 內(nèi)容：祝賀正式開(kāi)工。 樓盤(pán)包裝創(chuàng)新性策略 為體現(xiàn)本案與眾不同的個(gè)性與強(qiáng)烈的識(shí)別性，本案在樓盤(pán)軟件與硬件包裝兩方面營(yíng)造與眾不同的風(fēng)格。 （ 2）、建立雙向互通溝通平臺(tái)。這類(lèi)現(xiàn)象可利用，本案可進(jìn)一步完善。 售樓現(xiàn)場(chǎng)洽談區(qū)設(shè)計(jì)成茶座形式，奉送水果糕點(diǎn)，使客戶(hù)在輕松愉悅的心情下選房。本案以人文健康、實(shí)惠大家為樓盤(pán)的核心特質(zhì)。因此建議項(xiàng)目根據(jù)工程進(jìn)度盡早開(kāi)盤(pán)，以低價(jià)入市銷(xiāo)售，先推 小高層 部分，搶占目標(biāo)市場(chǎng)份額，快速回籠資金，化解市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)。建議物業(yè)管理公司在本案營(yíng)銷(xiāo)期間就介入，在工程施工階段就按照物 業(yè)管理ISO14000 的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理硬件與軟件系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)與建設(shè)，營(yíng)銷(xiāo)中將運(yùn)用這一點(diǎn)擴(kuò)展市場(chǎng)影響力。項(xiàng)目規(guī)劃戶(hù)型的主要面積段90120 ㎡ ，因此建議項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)控制在 4000 元 / ㎡ 左右。之間，以二室兩廳和三室兩廳為主，建議西邊套設(shè)計(jì)面積≤ 120ｍ 178。因此項(xiàng)目在立面設(shè)計(jì)、材料質(zhì)地選取，顏色搭配上需要營(yíng)造這種簡(jiǎn)約氣息。 小區(qū)交通組織系統(tǒng)要求 在滿足規(guī)劃條件的前提下，盡量處理好沿街建筑的出入口和內(nèi)部 29 道路環(huán)網(wǎng)，盡量做到人車(chē)分流，形成通暢的交通網(wǎng)。 (待定 ) 規(guī)劃布局要求 本項(xiàng)目的地理位置決定了建筑總體布局的傾向性和重心所在。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 （ 1）項(xiàng)目定位構(gòu)思： 通過(guò)前面的市場(chǎng)調(diào)查與分析，不難看出，現(xiàn)在居民的居住觀念已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，由單一的市中心轉(zhuǎn)變到城郊結(jié)合式郊區(qū)一帶，而這種轉(zhuǎn)變就為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了必要的條件，目前，許多小區(qū)樓盤(pán)，無(wú)不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，千篇一律的“賣(mài)點(diǎn)”已經(jīng)讓消費(fèi)者感到“麻木”。建筑類(lèi)型為多層、 小高層 ，戶(hù)型以 8090 ㎡ 為主力，均價(jià)在 3500左右。目前正在做場(chǎng)地平整，據(jù)悉售樓部下月開(kāi)始對(duì)外開(kāi)放。 世紀(jì)御景園。 主力戶(hù)型： 8090 平 銷(xiāo)售均價(jià)： 3500 元 /平 商鋪均價(jià)： ≥ 7500 元 /平 銷(xiāo)售率： 一期基本售完 銷(xiāo)售進(jìn)度： 規(guī)劃規(guī)模最大，但僅開(kāi)發(fā)了灣新路側(cè)兩排多層約 4 萬(wàn)方。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的貸款政策調(diào)整，會(huì)在一定程度上增加了消費(fèi)壓力。項(xiàng)目地塊并不大，進(jìn)入門(mén)檻不高，地塊區(qū)位較好，勢(shì)必引起激烈競(jìng)爭(zhēng)。按照縣城內(nèi)住宅樓盤(pán)均價(jià) 35003800 元 /㎡ 估計(jì)，項(xiàng)目利潤(rùn)較高。以上 文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等 3040歲 大專(zhuān)以上 已婚，子女 010歲。為主 區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)高級(jí)從業(yè)人員 3045歲 高中以上 已婚，子女 15歲以下 5000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。 多 層由于 符合人們居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，而且環(huán)境較好，物業(yè)費(fèi)較少，深受居民喜歡 。 ● 銷(xiāo)售情況：平穩(wěn)上升 房產(chǎn)銷(xiāo)售面積逐漸增多，住宅類(lèi)市場(chǎng)穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)。目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的樓盤(pán)，其發(fā)展水平處于房產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段，具有較高的提升空間。全縣約有 25 個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，主要分為三類(lèi)，一類(lèi)是以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的項(xiàng)目，主要戶(hù)型為 6080平方米的小戶(hù)型，如都市花園、蕪南商座；二類(lèi)為已建成的小區(qū)樓盤(pán)，建筑類(lèi)型以多層為主，如錦繡家園、中央公館等；三類(lèi)為目前在售項(xiàng)目，全縣共 13 個(gè)，其中縣城內(nèi)住宅樓盤(pán) 4 個(gè)，這類(lèi)樓盤(pán)相比以往樓盤(pán)在項(xiàng)目規(guī)模、小區(qū)配套、建筑風(fēng)格等方面都有所提高，如地處政治、文教中心區(qū)域的書(shū)香名第， “一站式新都市湖畔生活城”的百悅 ?公園城邦，定位高端別墅項(xiàng)目的陽(yáng)光半島。 規(guī)劃背 景 重點(diǎn)實(shí)施“東向發(fā)展戰(zhàn)略、工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、人才興縣戰(zhàn)略和統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略”五大戰(zhàn)略。安徽省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 蕪湖機(jī)械工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開(kāi)放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 ? 第二產(chǎn)業(yè)仍然是蕪湖縣的支柱產(chǎn)業(yè)。 其他行業(yè)零售