【正文】 250030002 0 0 0 以上 1 7 0 0 —1 9 0 0 1 6 0 0 —1 7 0 0 1 5 0 0 以下010203040506070加權(quán)均價(jià) 平均綜合品質(zhì) 以上顯示，與價(jià)格分組相類似，目前，淄博的在售項(xiàng)目綜合品質(zhì)同樣與其對(duì)應(yīng)的價(jià)格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價(jià)格提升的速度。 本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 元以上的項(xiàng)目只有巴黎春天，其它各項(xiàng)目物管費(fèi)平均分布在 元以下，絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)集中在 元之間 因?yàn)檫^低的物業(yè)管理費(fèi)用，致使盈利性的物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐本地市場，為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。 小區(qū)配套 淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項(xiàng)目借助于外部配套。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場中住宅項(xiàng)目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻 面磚，占總體的 80%。開發(fā) 商對(duì)于戶型設(shè)計(jì)都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，有一些還作為自己的重要賣點(diǎn)推出。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)綠地非常的零散，沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀。 各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下： 要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖 綜合品質(zhì)評(píng)定 —— 綜合品質(zhì) 項(xiàng)目名稱 綜合品質(zhì) 巴黎春天 世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 性能價(jià)格比 項(xiàng)目性價(jià)比表 物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價(jià) 銷售率 性價(jià)比 新空間花園 1280 80% 金信花園 1498 85% 齊林家園 1700 80% 天立花園 1650 85% 怡海世家 1690 80% 荷香園 1660 85% 富貴家園 1600 85% 蓮馨園 1600 80% 紫荊園 1850 80% 麗景翠園 1700 80% 恒生城市花園 1780 80% 瑞祥世紀(jì)花園 2100 80% 巴黎春天 2700 80% 注：性價(jià)比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷售價(jià)格乘以 1000 可見，所有項(xiàng)目中，性價(jià)比最高的項(xiàng) 目為新空間花園，性價(jià)比最低的項(xiàng)目為巴黎春天。項(xiàng)目詳細(xì)情況見下表。 總之，淄博市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。 截止到 2021年末，淄博私車（小轎車）擁有總量為 19798輛，單 2021年私車為 5378輛，占總量的 %，增長速度之快達(dá)到了近年來的最高 峰。 另外，淄博舊城改造、 淄博韓商工業(yè)園、 南定建陶工業(yè)園、淄博臺(tái)商工業(yè)園、建設(shè)中的淄博科技工業(yè)園等的建設(shè)等都會(huì)使市區(qū)的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面更加完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境也將更廣闊。 總之，淄博市市區(qū)市政配套基本能滿足需要，但城市環(huán)境仍有待進(jìn)一步改善。另外，市政府舊城改造、破產(chǎn)工廠轉(zhuǎn)讓等將改 變城市環(huán)境，還將形成一定數(shù)量的可開發(fā)用地，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建設(shè)了博萊高速公路淄博段，中心城區(qū)東北、西南外環(huán)路，擴(kuò)建了華北路、西七路、張博路、臨淄人民路等，進(jìn)行了張南熱網(wǎng)、郵電擴(kuò)容、變電站、污水處理二期工程等建設(shè)，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問題，改善了投資環(huán)境。 開發(fā)情況 淄博市 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：平方米） 按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì) 施工面 積 3404083 242268 3646351 130207 356914 4133472 新開工面積 1894627 172052 2066679 56149 101210 2224038 竣工面積 1721289 139887 1861176 70727 156022 2087925 淄博市 2021 年商品住宅開發(fā)情況（單位：平方米） 按用途分類 施工面積 新開工面積 竣工面積 2021 年 1755343 1113286 974658 2021 年 3404083 1894627 1721289 增長 % % % % 資料來源：淄博市統(tǒng)計(jì)局 全年開工、竣工面積反映了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)年開發(fā)量，從以上表中可以看出： 2021 年的各項(xiàng)增長幅度極大， 2021 年淄博市房屋施工面積達(dá)到了 萬平方米，增長 %，新開工面積達(dá)到 萬平方米，增長 %，全年竣工面積達(dá)到了 萬平方米，增長 %。 淄博市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀 淄博市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自近年來國家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來，從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況： 2021 年以來，淄博市房地產(chǎn)投資大量增加， 2021 年房地產(chǎn)投資 億元。 未來發(fā)展預(yù)測(cè) 據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)的資料表明， 淄博市計(jì)劃未來幾年 GDP 全年增長保持在 10%左右。 GDP 人均 GDP 城鎮(zhèn)居民 可支配 收入 2021 年 17158 7275 2021 年 780 18975 8198 同比增長率 % % % 宏觀經(jīng)濟(jì)情況 淄博市 GDP 及增長比例圖 年份 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 GDP(億元） 568 780 增長（ %） % % % % 568780%%%%020040060080010001999年 2021年 2021年 2021年%%%%%%%%G D P ( 億元） 增長（% ） 近年來淄博市的現(xiàn)代化建設(shè)取得了很大成就，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，對(duì)外開放步伐加快，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。淄博是中國首批 3 個(gè)星火技術(shù)密集區(qū)之一，被國家科委列為中國科技興市試點(diǎn)市和科技興市山東試點(diǎn)帶城市，被評(píng)為中國科教興市先進(jìn)城市。素有“北國江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉(xiāng)嬌媚。淄博是齊文化的發(fā)祥地。 故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的各階層人士展開，包括確定調(diào)查場所（各大高級(jí)商場、相對(duì)較繁盛的商業(yè)街、部分檔次較高的居住小區(qū)等）、確定調(diào)查對(duì)象（盡量以老板或負(fù)責(zé)人為主）、落實(shí)調(diào)查訪問人員的工作標(biāo) 準(zhǔn)及工作培訓(xùn)等等，而在實(shí)際操作中，敝司再次印證淄博有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人士的基本特征，即：處事較為低調(diào)、溝通相對(duì)保守，同時(shí)某些敏感數(shù)據(jù)亦是不愿公開（例如個(gè)人收入、其普遍均填遠(yuǎn)低于實(shí)際收入之?dāng)?shù)據(jù)；又或者是個(gè)人聯(lián)絡(luò)電話，基本不愿透露）。 各主要商業(yè)旺區(qū)及大型商場問卷調(diào)查 針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者之職業(yè)構(gòu)成、生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、置業(yè)取態(tài)等方面的市場調(diào)查，敝司主要以當(dāng) 地大型商場及商業(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場訪問形式開展工作，在剔除無效樣本后，雖然調(diào)查問卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調(diào)研時(shí)間倉促，故敝司相信在下一階段，該方面之研究工作仍可進(jìn)一步繼續(xù)深入。 ? 與此同時(shí)，公司總部配有包括拓展、策劃及秘書在內(nèi)共 4人小組，專職搜集年鑒、政府網(wǎng)頁、地區(qū)背景等方面之最新宏觀數(shù)據(jù)或資料。 ? 調(diào)查樣本類型、數(shù)量及大致調(diào)查區(qū)域 本次調(diào)查原始樣本 ? 調(diào)查問卷 609 份（已剔除無效樣本） ? 有代表性項(xiàng)目及部分代表人物專訪等 ? 部分代表性人物專訪介紹 部分訪談代表性人物名錄 姓名 工作單位 行業(yè) 職位 聯(lián)系電話 調(diào)查問卷涉及主要區(qū)域 ? 張店區(qū)： 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：金帝購物廣場、淄博商廈、大福源超市、新一佳超市、仇先生 汽車超市 一汽淄博總代理 經(jīng)理 3153877 董波 汽車超市 潤滑油總代理 經(jīng)理 13012710600 賀先生 汽車超市 汽車配件總和部 經(jīng)理 13864300747 侯主任 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 管理規(guī)劃 主任 3580665 王先生 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 管理規(guī)劃 職員 3580665 劉女士 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 管理規(guī)劃 職員 3580665 王所長 干休所 政府機(jī)關(guān) 所長 2310586 陳士友 淄博飯店 飲食 采購經(jīng)理 2280135 王老師 山東理工大學(xué) 教育 副教授 2782317 周立波 淄博電視臺(tái)影視頻道廣告部 電視臺(tái) 編輯 記者 13864426902 劉召軍 淄博美圖廣告公司 廣告 經(jīng)理 13905336060 左 伯海 淄博晚報(bào)廣告部 報(bào)刊 編輯 記者 8630771 步行街、美食街 住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍 ? 臨淄、周村、淄川相對(duì)繁華的商業(yè)區(qū)。 C, 年平均降水量 550800 毫米。市中心張店區(qū)距濟(jì)南國際機(jī)場僅 70公里，向東距青島港 300 公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。原油加工量，中小電機(jī)產(chǎn)量居中國第二位。這種結(jié)構(gòu)有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。 2021 年市區(qū)人均可支配收入為 8198 元，比 2021 年增長 %。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150億元左右上； 2021 年固定資產(chǎn)投資增長大幅下降以后，政府采取了積極的措施 ，使得 2021 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長速度超過了 2021 年的水平，達(dá)到了 %； 2021 年城市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 億元，增長 %。 單位：萬元 按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì) 2021 年 93358 7514 100872 1610 10023 112505 2021 年 254578 8252 262830 13517 23865 300212 增長 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計(jì)局 上表顯示， 2021 年各項(xiàng)都有不同程度的增長，除了經(jīng)濟(jì)適用房外，增長幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長為 %，辦公樓增長 %，商業(yè)用房的增長為 %，可以看出， 2021 年是 房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀 。 2021年住宅平均價(jià)格為 1247 元 /平方米，增長 %，其中經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格為 1072 元 /平方米，增長 %，商品住宅價(jià)格為 1301 元 /平方米，增長 %，價(jià)格的提升幅度達(dá)到了兩成。淄博是山東半島東西向經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。 配套設(shè)施 據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級(jí)和地方政府機(jī)關(guān)等單位，建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點(diǎn)發(fā)展方向。但從總體上看，住宅二級(jí)市場還不夠活躍，住宅二級(jí)市場發(fā)育嚴(yán)重不足。 目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 1%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。 通過對(duì)淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項(xiàng)目的因素，運(yùn)用 層次分析法（ AHP） 確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。 項(xiàng)目綜合品質(zhì) 綜合品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境）、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計(jì)的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)?，F(xiàn)在淄博市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見下表： ? 容積率 單位：萬平方米 物業(yè)名稱 容積率 占地面積 總建面 巴黎春天 24100 12 天立花園 50000 8 富貴家園 33000 5 蓮馨園 30000 恒生城市花園 89100 12 麗景翠園 66000 8 紫荊園 102021 怡海世家 210300 荷香園 70000 7 齊林家園 216400 20 世紀(jì)花園 1100000 85 金信花園 50000 4 新空間花園 190000 10 1 0123456巴黎春天 天立花園 富貴家園蓮馨園恒生城市花園麗景翠園紫荊園怡海世家荷香園齊林家園 世紀(jì)花園 金信花園新空間花園 容積率分布 容積率范圍 建筑面積 （萬平方米） 面積比例 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 平均容積率 容積率 2 12 6% 1 容積率 — 2 8% 3 容積率 1— 30%