【正文】 ............................................................................. 81 巴黎春天國際公寓 ................................................................................................. 83 恒生城市花園 ........................................................................................................ 86 荷香園 .................................................................................................................. 88 天立花園 ............................................................................................................... 90 紫荊園 .................................................................................................................. 94 怡海世家 ............................................................................................................... 96 第五章 結(jié) 論 ........................ 100 前 言 為使貴司可深入理解敝司開展本次調(diào)研所涉及的背景、資源、時(shí)間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報(bào)告有關(guān)論 點(diǎn)、數(shù)據(jù)之實(shí)用性，敝司特別將本次調(diào)研的執(zhí)行過程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。 ? 工作渠道及形式 走訪當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、房管及規(guī)劃建設(shè)部門 因應(yīng)本項(xiàng)目自身需要及項(xiàng)目標(biāo)書內(nèi)容要求，敝司在當(dāng)?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門，從中了解上述方 面的歷年?duì)顩r和未來發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作分析研究之用。 當(dāng)?shù)剌^具代表性人物專訪 在當(dāng)?shù)赜绕涫菑埖陞^(qū)，敝司對(duì)當(dāng)?shù)馗黝愃饺似髽I(yè)及政府機(jī)構(gòu)中較具 代表性的人員進(jìn)行了專題訪問，希望通過此等朋友式較為深入、詳實(shí)、全面之敞開溝通，彌補(bǔ)一般問卷調(diào)查所難以達(dá)致的、真實(shí)體現(xiàn)較有實(shí)力人士心理需求的調(diào)查結(jié)果。 ? 本次調(diào)研工作重點(diǎn)及相應(yīng)問題 接獲本項(xiàng)目工作后，敝司清楚本項(xiàng)目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場調(diào)研報(bào)告，藉此作為未來本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面之重要基礎(chǔ)依據(jù)，而敝司開展本次調(diào)研所遇到的最大問題，是因時(shí)間倉促但同時(shí)所涉及區(qū)域、內(nèi)容均較為廣闊而形 成的矛盾。 第一章 宏觀市場研究 概況 城市概況 淄博是中國環(huán)渤海地區(qū)一座風(fēng)格獨(dú)特的工業(yè)城市，是國務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島沿海開放城市，是著名的“陶瓷之都”、“絲綢之鄉(xiāng)”。 淄博歷史悠久。 淄博的鐵路和公路密度均在中國名列前茅。 淄博擁有秀麗的自然風(fēng)光，每年吸引著數(shù)以萬計(jì)的中外游客。 淄博是中國的五大瓷都之一，年產(chǎn)日用陶瓷 億多件。坐落在淄博市的齊魯石油化學(xué)工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使淄博成為中國重要的石油化工 基地?，F(xiàn)有各類文化機(jī)構(gòu) 163 處，有線電視網(wǎng)遍及全市；各類學(xué)校 1700 多所，其中普通高校 4 所。 淄博市人民生活水平不斷提高。 以上都表明淄博市宏觀經(jīng)濟(jì)近年來保持著較高的穩(wěn)定增長速度。 總體來說，淄博市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。 2021 年預(yù)計(jì)全市全年 GDP 達(dá)到 億元 ,同比增長 10%， 經(jīng)濟(jì)增長仍然保 持良好的勢頭。 固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，有利于拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。 2021 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分） 按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì) 投資額（萬元） 93358 7514 100872 1610 10023 112505 所占比例 % % % % % % 注：數(shù)據(jù)來源 —— 淄博市統(tǒng)計(jì)局 933587514161010023020210400006000080000100000商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)用房0. 00 %20 .0 0%40 .0 0%60 .0 0%80 .0 0%10 0. 00 %投資額（萬元） 所占比例 2021 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分） 按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì) 投資額（萬元） 254578 8252 262830 13517 23865 300212 所占比例 % % % % % % 注：數(shù)據(jù)來源 —— 淄博市統(tǒng)計(jì)局 2545788252 135172386584 .8 0%2. 75 % 4. 50 %7. 95 %050000100000150000202100250000300000商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)用房0. 00 %20 .0 0%40 .0 0%60 .0 0%80 .0 0%10 0. 00 %投資額（萬元） 所占比例 從上表可以看出 2021 年和 2021 年的投資情況，住宅投資已經(jīng)占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房投資額。 土地開發(fā)面積 淄博市的統(tǒng)計(jì)局資料表明， 2021 年完成開發(fā)土地面積 萬平方米，正在開發(fā)的土地面積 萬平方米，待開發(fā)土地面積 萬平方米，本年購置土地面積 萬平方米。 銷售情況 ? 2021 年已銷售 面積： 房屋種類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì) 已售面積 1333148 124534 47174 132931 1637787 成交額 173485 13359 7052 23129 217025 數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計(jì)局 以上顯示， 2021 年商品房已售面積達(dá) 萬平方米，較 2021 年有明顯的提高（ 2021 年全年實(shí)際銷售商品房 萬平方米），增長%。 政基礎(chǔ)設(shè)施 城市基建投入 近幾年來，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入作為了重點(diǎn)工程。建設(shè)改造城市道路160 公里，城市日供水能力達(dá)到 74 萬立方 米，日供電能力達(dá)到 156 萬千瓦，城市生活燃?xì)馄蔬_(dá)到 100%，集中供熱面積 1199 萬平方米，城市綠化覆蓋率達(dá)到 %，人均綠地面積達(dá)到 平方米，城市化水平達(dá)到 43%，城市的存載力、凝聚力明顯增強(qiáng)。境內(nèi)膠濟(jì)鐵路、 309 國道、濟(jì)青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及２０５國道、在建的濱萊高速公路縱貫?zāi)媳?，并交匯于淄博的中心城區(qū)張店。近年來，張店區(qū)牢固樹立 抓城建就是抓經(jīng)濟(jì) 的思想，以建設(shè)標(biāo)志性中心城區(qū)為目標(biāo)，按照 治理完善建成區(qū)，開發(fā)建設(shè)西城區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化中心區(qū) 的城建工作思路，重點(diǎn)抓了路、綠、水、樓、燈、廣場等城市要素建設(shè)。但離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域各項(xiàng)配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區(qū)，比如本項(xiàng)目所在的西北部區(qū)域。但一些新建居住區(qū)的便利設(shè)施會(huì)明顯不足，需要在開發(fā)過程中針對(duì)購房者入住后的需求進(jìn)行建設(shè)。 建設(shè)中的淄博新區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里。在全國政策取消福利分房制度出臺(tái)以后，淄博市采取了單位集資建房的過渡性措施。分析原因，一是住宅產(chǎn)權(quán)不清晰；二是中介 行業(yè)還不成熟；三是交易稅費(fèi)名目繁多，費(fèi)用過高，手續(xù)繁雜。但從近三年看，經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，每年增長幅度也很大，預(yù)計(jì)未來幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍會(huì)保持較高的增長速度。 由于淄博市土地招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土 地短期內(nèi)會(huì)進(jìn)行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量有一定幅度的增長。 第二章 供應(yīng)市場研究 通過對(duì)淄博市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解淄博市房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)，掌握目前市場上各項(xiàng)目具體情況、總體供 應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項(xiàng)目以及其銷售情況。然后運(yùn)用 德爾菲法 根據(jù)這幾個(gè)影響因素對(duì)于各 項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。但由于淄博各個(gè)區(qū)之間的距離相隔較遠(yuǎn)，針對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)地塊所處的區(qū)位，本次調(diào)研主要選擇在張店區(qū)。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)淄博市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，并將其量化，敝公司應(yīng)用了 住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測系統(tǒng) ，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。一些品質(zhì)較高的項(xiàng)目，價(jià)格也相應(yīng)抬高，如巴黎春天品質(zhì)最高，由此其性價(jià)比也是最低的。 ? 綠化率 物業(yè)名稱 總建面 綠化率 巴黎春天 12 50% 世紀(jì)花園 85 45% 齊林家園 20 40% 金信花園 4 40% 恒生城市花園 12 40% 蓮馨園 40% 新空間花園 10 40% 紫荊園 38% 怡海世家 38% 天立花園 8 38% 荷香園 7 38% 麗景翠園 8 35% 富貴家園 5 30% 盡管區(qū)域市場多數(shù)項(xiàng)目容積率較低，但卻沒有帶來很高的綠化率。開發(fā)商在開發(fā)的過程之中，對(duì)小區(qū)的綠化園林沒有足夠的重視，致使多數(shù)的小區(qū)沒有能夠體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格的景觀，尤其是綠化景觀。 造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)： （ 1）淄博市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價(jià)便宜、售價(jià)較低，同時(shí)相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為淄博市民購房的首選。 ? 戶型 淄博市地產(chǎn)市場以二居、三居戶型為主。 多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。由于淄博房地產(chǎn)市場的低單價(jià)帶來的低總價(jià)，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。由于淄博市商品住宅市場剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。 公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。 物業(yè)管理 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置者不僅關(guān)注房屋本身品質(zhì)，而且越來越注重其后期服務(wù)。 物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費(fèi) 巴黎春天 1 瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會(huì)影響目標(biāo)客戶的購買行為。 因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重 要性就意味著客戶對(duì)本案的認(rèn)同，本案就會(huì)因出色的物業(yè)管理在市場上樹立良好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。綜合品質(zhì) 60 以上的項(xiàng)目價(jià)格偏高或品質(zhì)沒有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達(dá)到了 117 萬平方米，這樣的弊端如是小項(xiàng)目迅速開盤并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項(xiàng)目，由于運(yùn)做周期較長，會(huì)受到新項(xiàng)目的沖擊，并且隨著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場認(rèn)識(shí)的加深，也會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。從供應(yīng)量可以看出，性價(jià)比較高的項(xiàng)目供應(yīng)量較少，性價(jià)比大于 35 的只有 34 萬平方米，目前市場上多數(shù)項(xiàng)目的性價(jià)比有待提高。 通過對(duì)淄博市的房地產(chǎn)市場的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論： ? 整體規(guī)劃 ：容積率整體較低，絕大部分的項(xiàng)目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。大多數(shù)的項(xiàng)目戶內(nèi)裝修為毛坯房和粗裝修。 第三章 需求市場分析 年齡構(gòu)成： 年齡 30 以下 31— 35 36— 40 41— 50 51— 60 60 以上 人數(shù) 58 57 281 164 37 12 10%9%46%27%6% 2%30以下31—3536—4041—5051—6060以上 從上表可以看出，受訪人群的年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過一段時(shí)間