【導(dǎo)讀】華僑城項(xiàng)目市場研究報告

　　

【正文】 小區(qū)的形象以及銷售價格所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)的影響。 那么本項(xiàng)目在綠化景觀方面的突破，將為本項(xiàng)目未來的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 樓型、戶型 ? 樓型 物業(yè)名稱 樓體類型 總建面 巴黎春天 高層 12 世紀(jì)花園 多層小高層 85 齊林家園 多層 20 紫荊園 多層 怡海世家 多層小高層 天立花園 多層小高層 8 荷香園 多層 7 金信花園 多層 4 恒生城市花園 多層 12 麗景翠園 多層 8 富貴家園 多層 5 蓮馨園 多層 新空間花園 多層 10 淄博市住宅市場中多層住宅占有絕對的優(yōu)勢；小高層住宅現(xiàn)在剛剛起步，區(qū)域市場仍然以多層板樓為主，小 高層和塔樓占有了很小的份額，除了巴黎春天公寓項(xiàng)目外，再沒有任何項(xiàng)目產(chǎn)品全部為高層，存在高層的項(xiàng)目也是高層和多層并存。 造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)： （ 1）淄博市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價便宜、售價較低，同時相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為淄博市民購房的首選。 （ 2）淄博市商品住宅市場還不是很成熟，消費(fèi)者對多層之外的其他類型住宅形式認(rèn)識不足。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場風(fēng)險。 （ 3）對于中高端產(chǎn)品如單體別墅、聯(lián)體別墅的缺乏，主要是開發(fā)商缺乏操作高檔樓盤 的經(jīng)驗(yàn)，對于目標(biāo)市場缺乏有效細(xì)分，開發(fā)的定位過于保守造成的。 ? 戶型 淄博市地產(chǎn)市場以二居、三居戶型為主。其中又以三居室占據(jù)主導(dǎo)地位，以小戶型為主的項(xiàng)目鑫盛陽光麗舍，一居占了一定的比例，而其銷售業(yè)績較差。 在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130~150 平米的三居室。較低 的價格把總價限制在一定范圍之內(nèi)，因此，大一點(diǎn)的戶型價格亦在大多數(shù)人的承受范圍里。 多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)因?yàn)樽筒┦械南M(fèi)者對于戶型設(shè)計(jì)的挑剔，而且特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)性。開發(fā) 商對于戶型設(shè)計(jì)都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，有一些還作為自己的重要賣點(diǎn)推出。但也有部分項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)比較陳舊，例如，衛(wèi)生間的窗戶對公共樓道；動靜安排混亂；忽視客廳的采光問題，沒有動靜分離概念等。由于淄博房地產(chǎn)市場的低單價帶來的低總價，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。 隨著淄博市房地產(chǎn)的發(fā)展，人們認(rèn)識的逐漸提高，產(chǎn)品可供選擇的增加，人們對于產(chǎn)品品質(zhì)尤其是戶型將越來越挑剔，因此戶型成為項(xiàng)目銷售過程中，影響銷售成績的重要因素，而且越來越重要。 樓宇配套 區(qū)域住宅市場中的各項(xiàng) 目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。 采暖方式主要有市政供暖和小區(qū)集中供熱兩種，供暖設(shè)備絕大部分采用暖氣。由于淄博市商品住宅市場剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。如現(xiàn)今比較先進(jìn)的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、IC 一卡通系統(tǒng)等，所有項(xiàng)目沒有全部配備到位，只有少數(shù)項(xiàng)目準(zhǔn)備配置可視防盜對講系統(tǒng)。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場中住宅項(xiàng)目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻 面磚，占總體的 80%。部分住宅采用涂料，占總體的 20%。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。因此，在住宅市場中產(chǎn)品要樹立高品質(zhì)的形象、與眾不同的個性，住宅的外立面必須充分體現(xiàn)其美觀性和藝術(shù)性，從而在消費(fèi)者面前展現(xiàn)項(xiàng)目的個性和特色。 按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。整體產(chǎn)品檔次不高決定毛坯房仍然是市場上裝修選擇的主流，精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場空白點(diǎn)，面對于價格很 “敏感”的淄博購房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。 公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。市場中的絕大多數(shù)項(xiàng)目僅樓梯間僅有一般裝修。 小區(qū)配套 淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項(xiàng)目借助于外部配套。規(guī)模較大的項(xiàng)目和檔次相對較高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套相對完善。 物業(yè)管理 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置者不僅關(guān)注房屋本身品質(zhì)，而且越來越注重其后期服務(wù)。一個知名物業(yè)管理公司不僅 能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場競爭日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平的高低已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。高檔項(xiàng)目的客戶有著較強(qiáng)的購買力，他們對物業(yè)管理的要求也更為嚴(yán)格。只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè)主的需要，才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最終贏得客戶的認(rèn)同，這也是差異化競爭的要求。 物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費(fèi) 巴黎春天 1 瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長期支付的一筆費(fèi)用，由于將會涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會影響目標(biāo)客戶的購買行為。在目前的淄博住宅市場，客戶普遍對物業(yè)管理公司的認(rèn)知感較差，這主要是由于客戶對物業(yè)管理的重要性認(rèn)識及對其的重 視程度一般，但卻非常關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)用的高低。 本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 元以上的項(xiàng)目只有巴黎春天，其它各項(xiàng)目物管費(fèi)平均分布在 元以下，絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)集中在 元之間 因?yàn)檫^低的物業(yè)管理費(fèi)用，致使盈利性的物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐本地市場，為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)?，F(xiàn)在淄博市所有的項(xiàng)目除了巴黎春天外，物業(yè)管理都是由開發(fā)商自管，屬于開發(fā)商為銷售而附加的產(chǎn)品，所以普遍的管理水平不是很高，而且管理主要方面也僅僅集中在保潔和保安方面。 因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認(rèn)識到物業(yè)管理的重 要性就意味著客戶對本案的認(rèn)同，本案就會因出色的物業(yè)管理在市場上樹立良好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。 價格和銷售 價格無疑是消費(fèi)者在購物時最為關(guān)注的，尤其對購房這樣的大宗交易更超出了對普通商品的關(guān)注，可以說價格是絕大多數(shù)消費(fèi)者購房選擇時的標(biāo)準(zhǔn)，也是消費(fèi)者衡量自己購買能力和購買什么樣的住宅的標(biāo)準(zhǔn)，那么樓盤合理的定價可以使消費(fèi)者感到物有所值，可以有效地針對我們 的整體目標(biāo)客群，盡量地避免客戶的流失，從而在保證開發(fā)商利益的同時，是經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化。 物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價 銷售率 巴 黎春天 2700 80% 世紀(jì)花園 1800 80% 齊林家園 1700 80% 紫荊園 1850 80% 怡海世家 1690 80% 天立花園 1650 85% 荷香園 1660 85% 金信花園 1498 85% 恒生城市花園 1780 80% 麗景翠園 1700 80% 富貴家園 1600 85% 蓮馨園 1600 80% 新空間花園 1280 80% 說明：如分期開發(fā)的項(xiàng)目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計(jì)算，不包括未開發(fā)的部分。 ? 按綜合品質(zhì)分組 綜合品質(zhì)分組 平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價 建筑面積 60 以上 1875 117 50— 60 1702 50 以下 1280 10 117100204060801001201406 0 以上 5 0 —6 0 5 0 以下建筑面積 0102030405060706 0 以上 5 0 —6 0 5 0 以下0500100015002021平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價 以上顯示，隨著綜合品質(zhì)的提高，加權(quán)均價也隨著平滑提高，但其提升的速度要高于價格提升的速度。綜合品質(zhì) 60 以上的項(xiàng)目價格偏高或品質(zhì)沒有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達(dá)到了 117 萬平方米，這樣的弊端如是小項(xiàng)目迅速開盤并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項(xiàng)目，由于運(yùn)做周期較長，會受到新項(xiàng)目的沖擊，并且隨著消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場認(rèn)識的加深，也會影響項(xiàng)目的銷售。所以對于本項(xiàng)目這樣的大型項(xiàng)目來說，如何合理定價是極其重要的，一但定價過高，將大大影響 項(xiàng)目的銷售，勢必縮小了項(xiàng)目的客群體量，進(jìn)而影響項(xiàng)目的整體效益；綜合品質(zhì)在 50— 60 的項(xiàng)目就其價格而言相對比較合理；綜合品質(zhì)在 50以下的項(xiàng)目 只有一個 —— 新空間花園，位于高新區(qū)東北部，而此區(qū)位的住宅市場目前還沒有被廣大居民所接受，其價格偏低是可以理解的，它的供應(yīng)量也只有 10 萬平方米，不會對整個市場造成較大的影響。 ? 按價格分組 價格分組 加權(quán)均價 平均綜合品質(zhì) 建筑面積 2021 以上 2700 12 1700— 1900 1782 1600— 1700 1661 1500 以下 1342 14 2700178216611342 0500100015002021250030002 0 0 0 以上 1 7 0 0 —1 9 0 0 1 6 0 0 —1 7 0 0 1 5 0 0 以下010203040506070加權(quán)均價 平均綜合品質(zhì) 以上顯示，與價格分組相類似，目前，淄博的在售項(xiàng)目綜合品質(zhì)同樣與其對應(yīng)的價格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價格提升的速度。 ? 按性價比分組 按性價比分組 平均性價比 平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價 建筑面積 35 以上 1553 34 30— 35 1757 165 30 以下 2700 12 15531757270050525456586062643 5 以上 3 0 —3 5 3 0 以下050010001500202125003000平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價 0102030403 5 以上 3 0 —3 5 3 0 以下50556065平均性價比 平均綜合品質(zhì) 以上顯示，多數(shù)項(xiàng)目雖然性價比較高，而綜合品質(zhì)卻較低，反之性價比較低的項(xiàng)目，綜合品質(zhì)較高，再次說明多數(shù)項(xiàng)目的價格與其品質(zhì)不相匹配。從供應(yīng)量可以看出，性價比較高的項(xiàng)目供應(yīng)量較少，性價比大于 35 的只有 34 萬平方米，目前市場上多數(shù)項(xiàng)目的性價比有待提高。 ? 銷售情況 目前市場上多數(shù)項(xiàng)目銷售業(yè)績頗為良好，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展初期的現(xiàn)象，雖然多數(shù)項(xiàng)目存在這樣那樣的問題，依然受到了廣大消費(fèi)者的追捧。值得一提的是除了整個市 場狀況良好外，特點(diǎn)之一是普遍存在集體團(tuán)購的現(xiàn)象，爭取到團(tuán)購客戶也是各開發(fā)商所努力追求的，團(tuán)購也是導(dǎo)致銷售頗好的原因之一。本次調(diào)研的大多數(shù)項(xiàng)目銷售率達(dá)到了 80%，它們都不同程度地存在著團(tuán)購客戶，最典型的項(xiàng)目世紀(jì)花園 80%以上都是團(tuán)購。 通過對淄博市的房地產(chǎn)市場的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論： ? 整體規(guī)劃 ：容積率整體較低，絕大部分的項(xiàng)目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。 ? 戶 型 ：以二、三居為主，二居面積多為 80~120 平方米，三居多為 120~160 平方米。 ? 配套情況 ：多數(shù)項(xiàng)目借助周邊配套，大多數(shù)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套不完善，只有極少數(shù)規(guī)模較大或是品質(zhì)較高的項(xiàng)目配套相對齊全。 ? 裝修水平 ：品質(zhì)較高的項(xiàng)目的公共裝修都以精裝為主，其他項(xiàng)目以簡裝為主。大多數(shù)的項(xiàng)目戶內(nèi)裝修為毛坯房和粗裝修。 ? 物業(yè)管理 ：大多數(shù)項(xiàng)目以自管為主，管理費(fèi)在 元 /平方米 /月內(nèi)。 ? 價格和銷售： 本案所處區(qū)域以中高檔項(xiàng)目為主，均價集中在 1500~2021 元 /平方米之間。該區(qū)域內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目推出的都是毛坯房的商品房，鮮有項(xiàng)目提供精裝修，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在定向開發(fā)或 集團(tuán)購買，形成一部分客戶分流。 第三章 需求市場分析 年齡構(gòu)成： 年齡 30 以下 31— 35 36— 40 41— 50 51— 60 60 以上 人數(shù) 58 57 281 164 37 12 10%9%46%27%6% 2%30以下31—3536—4041—5051—6060以上 從上表可以看出，受訪人群的年齡主要集中在 36 歲到 50 歲之間，數(shù)量上占到 73%，原因在于這一部分人群大多經(jīng)過一段時間的創(chuàng)