【正文】 政署、 香港房屋協(xié)會(huì)、 及保柏測(cè)量師行。 附件五：地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備1. 香港理工大學(xué)分別向兩間證券分析公司搜集有關(guān)資料，以估計(jì)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備可建成的住宅樓面面積(表一及表二)。根據(jù)這些估計(jì)數(shù)字，本港的主要地產(chǎn)發(fā)展商在不需要填補(bǔ)土地儲(chǔ)備的情況下，仍然有足夠的土地儲(chǔ)備支持未來(lái)多年的住宅樓宇興建。 表一：主要地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲(chǔ)備估計(jì)發(fā)展商名稱(chēng)土地儲(chǔ)備(百萬(wàn)平方尺)香港(%)九龍(%)新界(%)新鴻基31879恒基161965長(zhǎng)江103456新世界331552恒隆101575信和04555資料來(lái)源： Lam (1995), 渣打證券研究有限公司。 表二：地產(chǎn)發(fā)展商土地儲(chǔ)備可建住宅樓面面積估計(jì)發(fā)展商名稱(chēng)樓面面積(百萬(wàn)平方尺)新鴻基恒基新世界長(zhǎng)江信和恒隆資料來(lái)源：怡富證券有限公司, 1994年。 2. 地產(chǎn)發(fā)展商擁有的土地儲(chǔ)備有部分是甲種及乙種換地權(quán)益書(shū)(表三)。這種權(quán)益書(shū)可使發(fā)展商投標(biāo)新界某些官地權(quán)時(shí)，獲得很大方便。甲種及乙種換地權(quán)益書(shū)是取得發(fā)展某些新界官地的唯一方法。 表三：估計(jì)地產(chǎn)發(fā)展商持有的甲種及乙種換地權(quán)益書(shū)發(fā)展商名稱(chēng)甲種及乙種換地權(quán)益書(shū)地盤(pán)面積(百萬(wàn)平方尺)新鴻基新世界恒基長(zhǎng)江恒隆信和資料來(lái)源：怡富證券有限公司, 1994年。 附件六：發(fā)展商的市場(chǎng)行為A部 1. 香港理工大學(xué)研究顧問(wèn)深入分析發(fā)展商的市場(chǎng)行為，包括不同發(fā)展商在銷(xiāo)售價(jià)格及時(shí)間上是否存在競(jìng)爭(zhēng)及競(jìng)爭(zhēng)的情況。 2. 研究范圍為四間發(fā)展商于九零至九五年中在將軍澳、馬鞍山、藍(lán)田發(fā)展的八個(gè)樓盤(pán)。在前兩地區(qū)有不同發(fā)展商的樓盤(pán)，可藉此探索在具潛在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，發(fā)展商的市場(chǎng)行為。第三個(gè)研究地區(qū)只有一個(gè)大發(fā)展商的新樓盤(pán)，可反映由一個(gè)發(fā)展商占大部分市場(chǎng)比率的情況。發(fā)展商均經(jīng)由換地權(quán)益書(shū)及換地取得有關(guān)土地。 個(gè)案一：將軍澳 3. 這個(gè)案包括兩個(gè)住宅樓盤(pán)，分別是： a. 慧安園(南豐) b. 富麗花園(恒基) 4. 慧安園屬于將軍澳首個(gè)私人住宅樓宇發(fā)展計(jì)劃，第二個(gè)是富麗花園。兩處土地均是發(fā)展商于九一年以甲種及乙種換地權(quán)益書(shū)投標(biāo)所得，毗鄰左右。兩個(gè)樓盤(pán)均是計(jì)劃用作興建大型屋 ，銷(xiāo)售日期相若。因此，發(fā)展商所訂的價(jià)格及市場(chǎng)策略值得研究。 5. 表一撮錄了上述兩個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售策略。兩個(gè)樓盤(pán)都已獲得銀行同意予個(gè)別買(mǎi)家貸款。南豐的慧安園是將軍澳第一個(gè)私人住宅樓盤(pán)計(jì)劃，緊接是恒基的富麗花園。 樓價(jià) 6. 發(fā)展商出售各單位的售價(jià)似是基于(1)同類(lèi)樓宇在二手市場(chǎng)的成交價(jià)，及(2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的訂價(jià)。 7. 由于慧安園是該地區(qū)最早出現(xiàn)的私人住宅樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)區(qū)內(nèi)并沒(méi)有二手樓。為了測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，南豐早在九三年三月初開(kāi)售前，推出第一座的單位作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)方式未有披露。但幾日間，二手樓價(jià)已升至每平方尺2,500元，證明市場(chǎng)反應(yīng)理想。南豐參考此二手價(jià)來(lái)訂出公開(kāi)發(fā)售的價(jià)格。 8. 慧安園第三座合共320個(gè)單位于九三年三月十八日推出市場(chǎng)發(fā)售，平均售價(jià)每平方尺2,784元。市場(chǎng)反應(yīng)理想，全部售罄；在二手市場(chǎng)的價(jià)格隨后攀升至每平方尺3,100元。 9. 恒基明顯是根據(jù)二手市場(chǎng)來(lái)訂定價(jià)格。該發(fā)展商于九三年五月三十日，公開(kāi)發(fā)售富麗花園第一座120個(gè)單位，平均每平方尺售價(jià)3,170元，較慧安園首次售價(jià)高出14%。120個(gè)單位結(jié)果超額認(rèn)購(gòu)，發(fā)展商因而加推單位入市場(chǎng)，平均每平方尺售價(jià)升至3,666元。 10. 恒基在九三年七月十一日，分兩次推出富麗花園第二座100個(gè)單位，平均每平方尺3,666元。市場(chǎng)吸納緩慢，結(jié)果只售出六成單位，當(dāng)時(shí)正值樓市下調(diào)，亦適逢政府推出打擊樓宇炒賣(mài)活動(dòng)計(jì)劃。 11. 南豐于九三年十月最后一次公開(kāi)發(fā)售慧安園的單位，分兩次發(fā)售338個(gè)單位，平均每平方尺為3,526元和3,534元。 出售時(shí)間 12. 這兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)售時(shí)間各不相刼，通常相差二至三個(gè)月，傾向輪流推出樓盤(pán)。 13. 研究顯示南豐和恒基獲政府批出預(yù)售樓花同意書(shū)，可分別于九三年三月四日及五月十一日，發(fā)售所有單位。獲準(zhǔn)預(yù)售樓花后，發(fā)展商確實(shí)把樓宇單位分成小批推出，但不能確定他們是否曾協(xié)調(diào)發(fā)售的時(shí)間表，或這是他們考慮過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)后，獨(dú)立訂出的商業(yè)決策。這種供應(yīng)方式有優(yōu)點(diǎn)也有弱點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)是：資金有限的置業(yè)人士可有機(jī)會(huì)認(rèn)購(gòu)兩個(gè)樓盤(pán)的單位。若有關(guān)樓盤(pán)十分受歡迎，這種做法可免銀行在短時(shí)間內(nèi)凍結(jié)大量資金，及銀行之間先后有大量資金流動(dòng)。缺點(diǎn)是：缺乏競(jìng)爭(zhēng)令消費(fèi)者少了選擇及面對(duì)更高的樓價(jià)。此外，這種情況也可能鼓勵(lì)「熱錢(qián)」流入，以及投機(jī)活動(dòng)。 出售單位數(shù)目 14. 兩間發(fā)展商沒(méi)有公開(kāi)發(fā)售所有單位。根據(jù)《香港地產(chǎn)》數(shù)據(jù)，慧安園1,280個(gè)單位中，只有658個(gè)(51%)公開(kāi)發(fā)售；富麗花園688個(gè)單位中，僅220個(gè)(32%)曾公開(kāi)發(fā)售。其余單位由發(fā)展商經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或其他途徑出售。 15. 發(fā)展商藉著內(nèi)部認(rèn)購(gòu)減低積存的風(fēng)險(xiǎn)及測(cè)試市場(chǎng)的反應(yīng)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)人士的資料并非公開(kāi)，顯然這些人士較公眾有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。有些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單位在二手市場(chǎng)出現(xiàn)?；郯矆@第一座部分單位在二手市場(chǎng)的價(jià)格是每單位的原訂售價(jià)加30,000元。 16. 這些樓盤(pán)公開(kāi)發(fā)售時(shí)，全部經(jīng)由買(mǎi)家認(rèn)購(gòu)和電腦抽簽進(jìn)行。發(fā)展商慣性采用的手法是把整個(gè)樓盤(pán)分為小批推出，取得理想的市場(chǎng)反應(yīng)后，加推單位。發(fā)展商可通過(guò)限制市場(chǎng)上每次推出的樓宇單位供應(yīng)量，令樓價(jià)有機(jī)會(huì)提高。 個(gè)案二：馬鞍山 17. 馬鞍山是新界區(qū)新近發(fā)展的新市鎮(zhèn)。個(gè)案研究了四個(gè)樓盤(pán)： a. 新港城(恒基) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權(quán)益書(shū) b. 馬鞍山中心(南豐) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權(quán)益書(shū) c. 海 4花園(長(zhǎng)江) ─ 現(xiàn)金投標(biāo) d. 雅典居(新鴻基及青年會(huì)合作) ─ 私人協(xié)議方式批地 18. 馬鞍山過(guò)去三年的新落成私人住宅樓宇供應(yīng)主要來(lái)自上述四個(gè)樓盤(pán)。表二列出四個(gè)樓盤(pán)的獲準(zhǔn)出售日期、平均每平方尺價(jià)格、單位數(shù)目及售出數(shù)目。 樓價(jià) 19. 新港城獲批準(zhǔn)在九二年四月六日發(fā)售，是馬鞍山首個(gè)發(fā)售的私人住宅樓盤(pán)。4,700個(gè)單位中，240個(gè)于九二年四月廿三日，以平均價(jià)每平方尺3,192元推出市場(chǎng)。市場(chǎng)反應(yīng)非常好，全部單位售罄。緊接著于九二年五月，另一批240個(gè)單位以較前略高的每平方尺平均價(jià)3,311元推出市場(chǎng)，同樣售罄。九三年三月，以每平方尺3,203元發(fā)售232個(gè)單位，但這次由于市場(chǎng)較淡靜，只售出四成單位。 20. 馬鞍山中心有1,048個(gè)單位，于九三年三月五日獲準(zhǔn)發(fā)售，并于九三年四月七日開(kāi)始發(fā)售。推出280個(gè)單位，其中七成以每平方尺平均價(jià)3,104元發(fā)售。九三年八月，雅典居也推出發(fā)售，494個(gè)單位以每平方尺4,457元開(kāi)售，95%售出。在93年3月至8月期間，主要有新港城及馬鞍山中心推出的單位發(fā)售，兩者銷(xiāo)售時(shí)間沒(méi)有重刼，并且銷(xiāo)售價(jià)格也沒(méi)有受對(duì)手的樓盤(pán)價(jià)格影響向下調(diào)低，反而上升。隨著市場(chǎng)向上攀升，馬鞍山的樓盤(pán)價(jià)格亦于九四年三月至四月升至高峰。 21. 九四年三月，政府表示有意干預(yù)過(guò)熱的地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)市道便漸漸冷卻。恒基在九四年五月減價(jià)促銷(xiāo)，成功以每平方尺5,048元至5,354元賣(mài)出新港城68個(gè)單位。南豐把馬鞍山中心的售價(jià)減至每平方尺4,710元。在樓市淡靜時(shí)，為吸引置業(yè)人士入市，恒基進(jìn)一步減價(jià)，但價(jià)格高于最初開(kāi)盤(pán)時(shí)的水平。結(jié)果，在九四年八月至九月間，有168個(gè)新港城單位售出，售價(jià)每平方尺4,608元至4,770元。 22. 政府管制預(yù)售樓宇轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(zhǎng)江的海4花園首先被該規(guī)定所影響，當(dāng)時(shí)海柏花園是區(qū)內(nèi)最后一批新樓。九四年十月，海柏花園首批422個(gè)單位以平均價(jià)每平方尺4,400元售罄，售價(jià)接著逐漸提高，最后一批加推單位售價(jià)每平方尺5,100元。以當(dāng)時(shí)頗為淡靜的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，長(zhǎng)江可說(shuō)是成功地從區(qū)內(nèi)其他主要發(fā)展商手中，爭(zhēng)取到相當(dāng)數(shù)目的買(mǎi)家，賣(mài)出約800個(gè)單位(占海柏花園1,102個(gè)單位的七成)。 23. 在這個(gè)案中，可見(jiàn)發(fā)展商在樓市淡靜時(shí)，會(huì)調(diào)低售價(jià)，其中以恒基的新港城和南豐的馬鞍山中心便出現(xiàn)這情況。兩者的市場(chǎng)推廣期相若，在消費(fèi)者眼中亦是近似的代替品。長(zhǎng)江的海4花園較遲發(fā)售，但價(jià)錢(qián)卻較新港城吸引。例如海4花園在九四年十月首批推出市場(chǎng)的售價(jià)是每平方尺4,400元，低于新港城于九四年九月廿五日發(fā)售的每平方尺4,770元。新鴻基的雅典居則似乎并沒(méi)有跟隨其他發(fā)展商，將價(jià)格下調(diào)，可能是因?yàn)槠涫蹣菍?duì)象乃豪宅買(mǎi)家之故，而其大部分的單位亦能在九四年初售出。 出售時(shí)間 24. 香港理工大學(xué)觀察發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)曾出現(xiàn)地產(chǎn)商輪流推出樓盤(pán)的情況，樓盤(pán)推出所相隔的時(shí)間平均有廿多天。而這些樓盤(pán)，如新港城和馬鞍山中心，其市場(chǎng)推銷(xiāo)期(如賣(mài)廣告)會(huì)有些微重刼，但實(shí)際推出發(fā)售的時(shí)間卻沒(méi)有重刼。 25. 在這個(gè)案中，所有地產(chǎn)商都是在遠(yuǎn)早于樓宇公開(kāi)發(fā)售日期前，取得政府的售樓同意書(shū)?？梢?jiàn)他們均在發(fā)售物業(yè)前訂下了長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃。 出售單位數(shù)目 26. 發(fā)展商沒(méi)有把物業(yè)的所有單位一次過(guò)推出市場(chǎng)，而是將單位分期發(fā)售，每期再分小批推出，測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)。在是次研究期間，根據(jù)《香港地產(chǎn)》的資料，新港城售出約45%的單位、馬鞍山中心82%、海柏花園72%、雅典居76%，所有單位均是以登記認(rèn)購(gòu)及電腦抽簽售出。余下的單位則是被發(fā)展商留起、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或正在興建中。 個(gè)案三：藍(lán)田 27. 藍(lán)田建有兩個(gè)大型私人屋，分別是麗港城和簕景花園，兩者的發(fā)展商都是長(zhǎng)江。長(zhǎng)江除獲得兩個(gè)屋本身的發(fā)展地盤(pán)外，亦購(gòu)得鄰近的一些樓宇用地。通過(guò)計(jì)劃申請(qǐng)書(shū)及更改批地契約，長(zhǎng)江把土地發(fā)展成私人屋。簕景乃地鐵上蓋物業(yè)。 樓價(jià) 28. 麗港城在九零至九五年間，推出單位公開(kāi)發(fā)售共十六次；簕景花園則在九零至九一年間推出單位公開(kāi)發(fā)售共四次。新樓售價(jià)參考當(dāng)時(shí)的二手市場(chǎng)價(jià)，通常較二手價(jià)略低。 出售時(shí)間 29. 麗港城在九零年五月首次公開(kāi)發(fā)售。之后每隔兩、三或五個(gè)月便加推單位發(fā)售，至92年6月共十一次。接著兩年沒(méi)有單位推出。第四期則在九四年五月(兩次)、九月及九五年一月及五月公開(kāi)發(fā)售。簕景花園在九零年十月開(kāi)售，在十一月加推多次，每次加推相隔上一次加推的時(shí)間，少于十天。四個(gè)月后，簕景花園第四次公開(kāi)發(fā)售，把剩余單位沽清，單位售價(jià)比早期售出的上升不少。 出售單位數(shù)目 30. 發(fā)展商并非一次過(guò)推出所有單位，而是分批出售。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 31. 除了麗港城和簕景花園外，藍(lán)田便沒(méi)有其他大型屋式住宅樓宇發(fā)展。沒(méi)有任何證據(jù)顯示兩個(gè)屋之間有激烈的競(jìng)爭(zhēng)。唯一的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自兩者的二手樓。不過(guò)，二手樓業(yè)主反過(guò)來(lái)亦以當(dāng)時(shí)新樓售價(jià)作為他們訂價(jià)的指標(biāo)。這顯示一、二手市場(chǎng)的價(jià)格相互影響。附件六：發(fā)展商的市場(chǎng)行為B部 32. 消委會(huì)分別在沙田、大埔及元朗進(jìn)行了三個(gè)個(gè)案研究，研究由九四年開(kāi)始至九六年中，這正是十八個(gè)月的樓市下調(diào)期。在這些研究個(gè)案中，物業(yè)的地點(diǎn)、類(lèi)型及單位面積雖不盡相同，但在發(fā)售時(shí)間方面，卻普遍沒(méi)有重刼。 表四：價(jià)格策略及市場(chǎng)反應(yīng) 沙田 表五：價(jià)格策略及市場(chǎng)反應(yīng) 大埔 表六：價(jià)格策略及市場(chǎng)反應(yīng) 元朗 附件六：發(fā)展商的市場(chǎng)行為表四 : 價(jià)格策略及市場(chǎng)反應(yīng) 沙田　駿景園聚龍居曉翠山莊日期座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價(jià)格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價(jià)格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價(jià)格18/3/94114498獲批準(zhǔn)出售16/7/942716380%$5,74610/9/941012102$5,6201/10/9489,13100$5,7449/11/941422$5,87121/2/9513,571,224獲批準(zhǔn)出售1/3/9513,512640獲批準(zhǔn)出售11/3/9513,571,07090%$5,07422/10/952,5,6,8,12238100%$4,15015/1/9636090%$4,30028/3/9617 Duplex16$5,79029/3/968111,280獲批準(zhǔn)出售13/4/96910120$5,12311/5/961011128$5,60011/5/961011512$5,6006/9689104$5,670資料來(lái)源：《香港地產(chǎn)》、地政署、及由駿景園、曉翠山莊發(fā)展商提供的樓盤(pán)資料。 附件六：發(fā)展商的市場(chǎng)行為表五 : 價(jià)格策略及市場(chǎng)反應(yīng) 大埔　帝欣苑新峰花園太湖花園嘉豐花園日期座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價(jià)格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價(jià)格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價(jià)格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價(jià)格8/8/94